陳駿

正在城市中打拼的你可知道，咱家的那些老宅子也要頒發(fā)“房本兒”了。宅基地能否繼承？因參軍、求學(xué)等原因離開(kāi)農(nóng)村，原有宅基地還能否確權(quán)登記？農(nóng)房登記工作面臨到哪些現(xiàn)實(shí)難題？本文盤(pán)點(diǎn)了關(guān)于宅基地確權(quán)的六大問(wèn)題，為您一一解答。

河南計(jì)劃利用三年時(shí)間完成農(nóng)房登記工作

2017年，河南省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)聯(lián)席會(huì)議辦公室下發(fā)通知，提出計(jì)劃在3年內(nèi)完成河南農(nóng)村房屋不動(dòng)產(chǎn)登記工作，至2020年，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入日常管理，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記全覆蓋。

對(duì)于農(nóng)房登記工作，在全省各地市中，鄭州、洛陽(yáng)兩地推進(jìn)速度較快。從全省整體情況來(lái)看，部分地區(qū)也存在對(duì)農(nóng)房登記工作重視程度不足與相關(guān)經(jīng)費(fèi)欠缺、落實(shí)不到位等主客觀因素，限制了部分地區(qū)農(nóng)房登記工作的進(jìn)度。

農(nóng)房登記為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革奠定基礎(chǔ)

農(nóng)房登記工作是一項(xiàng)基礎(chǔ)性很強(qiáng)的工作，通過(guò)確權(quán)登記發(fā)證，可以明確農(nóng)村住房、宅基地的產(chǎn)權(quán)歸屬，更好地保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益。此外，按照現(xiàn)行法律法規(guī)的要求，宅基地不具備抵押、交易的功能，需要未來(lái)頒布法律法規(guī)作出進(jìn)一步的明確，但農(nóng)房登記工作可以為下一步進(jìn)行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革提供相應(yīng)的基礎(chǔ)。

與城市住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記工作類(lèi)似，農(nóng)村住房在進(jìn)行合法登記前，必須要通過(guò)權(quán)籍調(diào)查工作，厘清該房屋的合法權(quán)屬來(lái)源、界址、歸屬等工作。

按照我省農(nóng)房登記工作的要求，對(duì)于農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費(fèi)，不得增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家相關(guān)政策明確規(guī)定，對(duì)于申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)登記的，只收取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)，每本證書(shū)10元。

六大問(wèn)題

1.宅基地能否繼承？

問(wèn)：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經(jīng)去世，能否通過(guò)繼承的方式獲得宅基地的使用權(quán)呢？

答：據(jù)了解，按照我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地的所有權(quán)屬集體所有，個(gè)人通過(guò)繼承的方式獲得使用權(quán)缺乏規(guī)定。但可以通過(guò)繼承房屋取得宅基地的使用權(quán)。

2.想繼承房屋應(yīng)該如何辦理？

問(wèn)：老家中的老宅子為父母所有，如今父母已經(jīng)去世，怎樣辦理房屋繼承？

答：河南省不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在農(nóng)房登記工作中，確權(quán)的核心點(diǎn)在于房屋是否還存在。對(duì)于房屋尚存、用地狀況沒(méi)有發(fā)生改變的情況，如房屋所有人已經(jīng)去世，其繼承人應(yīng)當(dāng)先前往房屋所在村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關(guān)部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)信息，在辦理了繼承等相關(guān)手續(xù)后，再進(jìn)行確權(quán)登記。

3.離開(kāi)農(nóng)村，老家的宅基地昨辦確權(quán)登記？

問(wèn)：因參軍、求學(xué)等原因離開(kāi)農(nóng)村，但老家依然有宅基地，怎樣辦理確權(quán)登記？

答：河南省不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，根據(jù)原國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的通知，非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民（合華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。但如果房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)則由集體收回。

4.為何不同地區(qū)宅基地的大小會(huì)存在差異？

問(wèn)：為何我家的宅基地面積為“兩分”，而一些同事、朋友在其他地區(qū)的宅基地面積大小為“兩分半”甚至“三分”？

答：河南省不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，根據(jù)1982年國(guó)務(wù)院所頒布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》及后續(xù)河南省配套出臺(tái)的《河南省村鎮(zhèn)建房用地管理實(shí)施辦法》要求，我省在制定宅基地面積大小時(shí)，根據(jù)其所在地的地貌、資源稟賦等個(gè)體情況，將常見(jiàn)的宅基地面積大小劃分為了二分、二分半、三分、三分半等規(guī)格，但要求最多平均每戶(hù)用地不得超過(guò)三分半。各縣、市要根據(jù)限額規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厝司亍⒓彝ジ睒I(yè)、民族習(xí)慣、計(jì)劃生育等情況，具體規(guī)定村民宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)上—級(jí)政府備案。

5.老房子已不能住人，還能進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查嗎？

問(wèn)：如果老家宅基地上的房子已經(jīng)出現(xiàn)破損而導(dǎo)致不能居住，是否能夠在權(quán)籍調(diào)查時(shí)被調(diào)查、記錄？

答：對(duì)此問(wèn)題，河南省不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示， “房屋質(zhì)量與產(chǎn)權(quán)并無(wú)直接關(guān)系”，在農(nóng)房登記工作中，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也將依照“全面調(diào)查、依法登記”的原則進(jìn)行辦理，這也就意味著，無(wú)論農(nóng)房現(xiàn)狀質(zhì)量如何，在權(quán)籍調(diào)查中都需如實(shí)記載，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的要求進(jìn)行登記。

6.“超占”昨處理？

問(wèn)：在現(xiàn)實(shí)中，不少農(nóng)村宅基地都存在“超占”的情況，在確權(quán)登記時(shí)怎么處理？

答：河南省不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，所謂“超占”，是指實(shí)際占有宅基地的面積超過(guò)了當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定面積的情況。對(duì)于“超占”行為的處理，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)將按照“尊重歷史、依法依規(guī)”的原則，參照3個(gè)不同的時(shí)間段進(jìn)行處理。

如宅基地“超占”發(fā)生在1982年之前，且用地狀況至今沒(méi)有發(fā)生變化的，則按現(xiàn)狀進(jìn)行登記。

如宅基地“超占”發(fā)生在1982年至1986年，即《中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施前的，需要宅基地使用人按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定進(jìn)行處理后，憑相關(guān)處理證明，按現(xiàn)狀進(jìn)行登記。

如宅基地“超占”發(fā)生在1986年之后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)則將按照已經(jīng)生效的相關(guān)法侓法規(guī)辦理。

哪些宅基地不能確權(quán)？

1.新審批的宅基地

如果是新申請(qǐng)建造房屋，根據(jù)現(xiàn)行《土地法》的規(guī)定：必須將老的房屋宅基地退還給村集體，否則新的宅基地是不能確權(quán)的。如果想給新宅基地確權(quán)，也可以通過(guò)分戶(hù)（父母與成年兒女分立戶(hù)口）來(lái)確權(quán)。

2.在農(nóng)村規(guī)劃范圍外修建的房屋

各個(gè)地方都有農(nóng)村居住區(qū)的規(guī)劃區(qū)域，農(nóng)民建房要在規(guī)劃的區(qū)域內(nèi)，否則不予確權(quán)。

3.使用性質(zhì)改變的宅基地

農(nóng)民申請(qǐng)的宅基地只能用來(lái)建造房屋居住，如果在自家宅基地修建廠(chǎng)房用于經(jīng)營(yíng)的，也是不予確權(quán)的。

4.買(mǎi)賣(mài)得來(lái)的宅基地

農(nóng)民取得的只是宅基地的使用權(quán)，故農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)宅基地的行為是無(wú)效的，同樣不予確權(quán)。

5.存在歸屬爭(zhēng)議和手續(xù)不全的宅基地

這種情況是暫時(shí)不予確權(quán)，只有爭(zhēng)議解決或補(bǔ)全手續(xù)后，政府才會(huì)按照法律規(guī)定給予確權(quán)。

6.非法占用的宅基地

我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村實(shí)行一戶(hù)一宅的規(guī)定，一戶(hù)一宅外多出的宅基地，除符合分戶(hù)條件與合法繼承條件，否則不予確權(quán)。宅基地面積嚴(yán)重超標(biāo)的，也是不予確權(quán)的。

7.違規(guī)占用農(nóng)用地建設(shè)的房屋

非法占用耕地建房的宅基地，這種更不會(huì)給予確權(quán)，還有可能被處罰，按要求恢復(fù)耕地。