張曉杰

摘要：房屋是公民最重要的財產(chǎn)之一，在買賣過程中往往會產(chǎn)生很多的糾紛，因不動產(chǎn)登記機構(gòu)的原因未能及時過戶而被法院查封或者被抵押，被查封或抵押的房屋就會面臨被執(zhí)行的風險，這種情況下買受人的合法權(quán)益如何維護？本文將引入案例進行分析。

關(guān)鍵詞：商品房買賣，過戶，查封，抵押，執(zhí)行異議，執(zhí)行異議之訴

一、案情介紹

2019年5月22日，劉某與甲公司簽訂了商品房買賣合同，雙方約定劉某購買甲公司開發(fā)的商業(yè)用房一套，合同總價款為300萬元。甲公司給劉某出具了購房款收據(jù)。合同簽訂后甲公司向劉某交付了該房產(chǎn)，劉某接收房產(chǎn)后將房產(chǎn)出租，一直使用至今。房屋交付后，劉某多次找甲公司辦理房產(chǎn)證，甲公司一直找各種理由推脫。2014年3月，乙公司接盤甲公司（承接甲公司名下所有債權(quán)債務）后將涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證辦理到甲公司名下，甲公司向魏某借款300萬元整（實際支付282萬元），并于2015年5月雙方簽訂了《借款擔保合同》。6月15日，甲公司將登記在其名下的涉案房產(chǎn)辦理了抵押登記，抵押權(quán)人為魏某。甲公司未按期償還魏某的借款，魏某起訴到法院。法院經(jīng)過審理作出判決：（一）甲公司于判決生效之日起十日內(nèi)償還魏某借款282萬元，并支付利息和逾期還款違約金;（二）魏某就以上債權(quán)對抵押房產(chǎn)經(jīng)拍賣或變賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

魏某與甲公司民間借貸糾紛一案進入執(zhí)行階段以后，劉某獲知自己的房產(chǎn)被抵押、查封等事實后，向執(zhí)行法院提出了執(zhí)行異議，要求停止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行并解除查封。法院經(jīng)過聽證后裁定駁回劉某的異議請求，之后劉某向執(zhí)行法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

二、原、被告的主張

原告主張：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條（以下簡稱“第 二十八條”）的規(guī)定，劉某在法院查封涉案房產(chǎn)前已經(jīng)和甲公司簽訂了合法有效的書面買賣合同，支付了全部價款，并且已經(jīng)合法占有該房產(chǎn)，只是由于甲公司推脫不給劉某辦理產(chǎn)權(quán)證，劉某自身沒有過錯，符合第二十八條第四項的規(guī)定。因此，劉某對執(zhí)行標的享有的權(quán)利足以排除強制執(zhí)行，故劉某的請求應得到法院的支持。

被告主張：劉某雖已簽訂了商品房買賣合同，交付了房款，但并未完成登記過戶，因此劉某不是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。第二十八條不能做為執(zhí)行異議之訴的法律依據(jù)，因為第二十八條是買受人對登記在普通被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的規(guī)定，而本案被執(zhí)行人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以本案不適用第二十八條。即便本案適用第二十八條的規(guī)定，劉某與甲公司簽訂商品房買賣合同并交付房款，在具備了辦理房產(chǎn)證條件后，在開發(fā)商不配合的情況下未通過訴訟的方式辦理出房產(chǎn)證，完全是其自身原因，不能滿足第二十八條第四項的規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，針對的是買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議而專門做的特別規(guī)定，本案情形與規(guī)定相符，但涉案房屋是商業(yè)用房，并非居住用途，因此，原告的權(quán)利不能排除執(zhí)行，應駁回原告的訴訟請求。

被告認為原告應當向法院申請再審，而非提起案外人執(zhí)行異議之訴。

三、本案爭議的焦點

1、本案應提起審判監(jiān)督程序還是提起執(zhí)行異議之訴;

2、本案是否適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條作為法律依據(jù);

3、本案原告未辦理產(chǎn)權(quán)登記是否屬于第二十八條第四項規(guī)定的自身原因?qū)е碌摹?/p>

四、代理律師及法院的觀點

1、審判監(jiān)督程序針對的對象是生效的判決、裁定、調(diào)解書，目的是糾正錯誤的判決、裁定、調(diào)解書。案外人執(zhí)行異議之訴所針對的對象是對特定標的的執(zhí)行行為，而不是作為執(zhí)行依據(jù)的生效判決、裁定、調(diào)解書，目的是中止或終結(jié)對特定執(zhí)行標的的強制執(zhí)行行為。本案法院判決甲公司償還借款，魏某對抵押房產(chǎn)拍賣或變賣的價款具有優(yōu)先受償權(quán)，我方認為魏某對于普通債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)無異議，但是對于我方買受人而言，魏某是不具有優(yōu)先受償權(quán)的，因此，判決第二項擴大了魏某的權(quán)利。從維護當事人的利益考慮，本案并非旨在推翻原判決，最好的解決方式是提起案外人對執(zhí)行標的的異議之訴。

2、關(guān)于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條規(guī)定的適用問題，是本案的焦點之一，法院認為：第二十八條保護的是無過錯的不動產(chǎn)買受人之物權(quán)期待權(quán)，其中的被執(zhí)行人的范圍包括二十九條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也包括其他類型的被執(zhí)行人，其保護的對象是買受人，房屋的用途應當包括居住和經(jīng)營兩種。第二十九條是對房屋消費者物權(quán)期待權(quán)的保護，也叫弱者保護，是在執(zhí)行程序中，應當保護處于弱勢的消費者，其所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。劉某購買的是經(jīng)營性用房，非唯一用于居住的房屋，因此不適用第二十九條。

3、不動產(chǎn)在開發(fā)商完成初始登記的基礎上，才能為買受人辦理過戶登記。開發(fā)商未辦理初始登記導致房屋無法辦理過戶登記，或者在辦理初始登記后未通知買受人辦理過戶登記的，都不能認為是買受人因自身的原因?qū)е聸]有過戶的。

五、購買不動產(chǎn)過戶前被查封或抵押的救濟途徑分析

本案由于對方的抵押權(quán)仍然是合法有效的，因此劉某的房產(chǎn)過戶問題并未最終解決，這是本案難以解決的問題。

抵押權(quán)作為擔保物權(quán)不能夠?qū)共粍赢a(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，所以在執(zhí)行程序中買受人可以據(jù)此請求中止執(zhí)行，但是，這并不意味著買受人可以請求確認不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬，因為根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)的物權(quán)變動采登記對抗主義，由于抵押權(quán)的存在，房屋登記機構(gòu)不會給買受人辦理過戶登記，這樣造成了抵押權(quán)人不能實現(xiàn)抵押權(quán)，買受人不能獲得物權(quán)的尷尬局面。從買受人的角度看，雖然不能獲得物權(quán)，確實際上阻止了執(zhí)行，是最好的選擇，如果選擇申請再審，那么就不會阻止執(zhí)行程序，最后也會喪失了對房子的占有。

通過本案事實和法院的態(tài)度可以看出，購買不動產(chǎn)在過戶前一定要采取有效保護措施，不然很可能出現(xiàn)類似本案情形的糾紛，雙方均不能獲得不動產(chǎn)的物權(quán)，唯一解決的方法是被執(zhí)行人有了可供執(zhí)行的其他財產(chǎn)，但是對于一個無可供執(zhí)行財產(chǎn)、涉訴較多的公司來說，不確定的物權(quán)又會增加一個糾紛，買受人想要真正解決糾紛便會遙遙無期。

目前商品房交易市場混亂，應當盡量避免出現(xiàn)本案情形或者類似情形，否則解決起來非常困難，而且周期較長。最有效的方式是購買房產(chǎn)后及時辦理網(wǎng)簽備案和預告登記等相關(guān)手續(xù)，以防止開發(fā)商將已經(jīng)出售的房屋再行抵押、二次銷售或者因開發(fā)商糾紛被第三人申請查封，最大程度保護自己的合法權(quán)益。