摘 要：最近十多年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與證券資本市場(chǎng)發(fā)展較為迅速，這兩個(gè)市場(chǎng)資金存量較大，對(duì)影響整個(gè)社會(huì)的資源配置有著重要作用。經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)與股價(jià)之間存在的一定的密切關(guān)系，對(duì)于二者之間的確切關(guān)系，國(guó)內(nèi)外許多專(zhuān)家看法不一。如果一旦其中一個(gè)出現(xiàn)價(jià)格泡沫，會(huì)給經(jīng)濟(jì)造成十分嚴(yán)重的后果。本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析我國(guó)股市和房市可能存在的替代效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)和借貸效應(yīng)，并給出相應(yīng)的政策性建議以保證我國(guó)這兩個(gè)市場(chǎng)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；股價(jià)；關(guān)聯(lián)性

一、引言

現(xiàn)如今，我國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)于虛高的態(tài)勢(shì)，股市也出現(xiàn)了數(shù)次牛市與熊市，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了諸多的不穩(wěn)定性，因此引發(fā)了社會(huì)廣泛議論，我國(guó)金融市場(chǎng)不夠完善，創(chuàng)新性有待提高，社會(huì)投資渠道主要為投資房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，在這樣的條件下，研究股價(jià)與房?jī)r(jià)之間的內(nèi)在關(guān)系，能夠促進(jìn)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷深化發(fā)展，要求股市與房市發(fā)展質(zhì)量要更高，降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與股票市場(chǎng)行業(yè)之間發(fā)展變動(dòng)關(guān)系顯得格外重要，意義重大。國(guó)內(nèi)外關(guān)于房?jī)r(jià)與股價(jià)之間的研究并不成熟，仍然在研究探索階段，國(guó)外現(xiàn)有的模型與方法并不完全適用我國(guó)實(shí)際情況，因此我國(guó)學(xué)者研究采取國(guó)外不同模型得到我國(guó)股價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系有著不同的結(jié)論與發(fā)現(xiàn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)要回顧

1998年國(guó)家開(kāi)始出取消福利性分房，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向市場(chǎng)化，出現(xiàn)貸款購(gòu)買(mǎi)商品房，經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要極點(diǎn)，接著便出現(xiàn)了各種類(lèi)型的炒房團(tuán)，導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，有些城市房?jī)r(jià)甚至“直線”上升，近幾年各大城市開(kāi)始先后出臺(tái)抑制炒房政策，響應(yīng)中央“房子是用來(lái)住的，而不是拿來(lái)炒的”號(hào)召，炒房態(tài)勢(shì)得到有效抑制，但這也給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定的壓力，直到現(xiàn)在，我國(guó)政府仍在積極探索房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化最優(yōu)策略。

在將近30年的股市發(fā)展進(jìn)程中，2005年是我國(guó)股市的一個(gè)分水嶺，開(kāi)始在解決股權(quán)分置金融創(chuàng)新等方面取得了突破性的發(fā)展。在2007年和2014年分別出現(xiàn)了牛市，可我國(guó)不成熟的股票市場(chǎng)在牛市的背后出現(xiàn)了較長(zhǎng)時(shí)間的熊市，這也說(shuō)明我國(guó)由于市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制不夠健全與成熟，仍存在著過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象，給我國(guó)許多股民帶來(lái)不少的損失。

三、我國(guó)房市與股市關(guān)聯(lián)性效應(yīng)分析

（1）替代效應(yīng)

替代效應(yīng)是指消費(fèi)者在實(shí)際收入一定的情況下，如果商品的價(jià)格或者投資品的價(jià)格發(fā)生了變動(dòng)，就會(huì)引起商品或者投資品之間相對(duì)價(jià)格發(fā)生變化，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)商品和投資品的需求量發(fā)生改變。房地產(chǎn)與股票之間存在一定的替代效應(yīng)，這是因?yàn)樵谕顿Y資金一定的條件下，如果有資金流向股市，股票就會(huì)上漲，而房地產(chǎn)更具有吸引力時(shí)，資金就會(huì)從股市流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣就會(huì)導(dǎo)致股票價(jià)格下跌，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，如果市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與收益出現(xiàn)了不平衡，也就是說(shuō)同種風(fēng)險(xiǎn)情況下，收益出現(xiàn)了較大的差異，出于理性，投資者必將會(huì)選擇高收益的投資品；或者在市場(chǎng)中出現(xiàn)了在相同收益的情況下，風(fēng)險(xiǎn)存在了較大的差異，投資者會(huì)選擇投資股市或者樓市，這使得我國(guó)房?jī)r(jià)與股價(jià)會(huì)出現(xiàn)同方向變動(dòng)趨勢(shì)。

（2）財(cái)富效應(yīng)

由于我國(guó)投資者的投資渠道較為單一，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)投資占很重要的一部分，投資者進(jìn)而就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)投資的支出，由于流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金增加，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)全面上漲，房?jī)r(jià)的上漲，就會(huì)導(dǎo)致投資者的財(cái)富進(jìn)一步增加，又影響投資者增加對(duì)股票市場(chǎng)中的投資，又帶來(lái)股市的繁榮發(fā)展，股價(jià)上漲，周而復(fù)始，逐步循環(huán)，會(huì)導(dǎo)致股票市場(chǎng)中的股價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)趨于一致，同漲同跌。如果起點(diǎn)改為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)上漲，最終帶來(lái)的結(jié)果就是，投資者的財(cái)富增加，大量資金流向股票市場(chǎng)，導(dǎo)致股價(jià)也會(huì)相應(yīng)的上漲，結(jié)果和起點(diǎn)為股票市場(chǎng)中的股價(jià)上漲一樣。那如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)和股票市場(chǎng)中的股價(jià)同時(shí)上漲呢？這樣投資者的財(cái)富上漲更加明顯，隨之帶來(lái)的結(jié)果就是，投資者會(huì)繼續(xù)投資股票和房地產(chǎn)，同樣導(dǎo)致股價(jià)和房?jī)r(jià)不同程度的上漲，因此，我國(guó)股票價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格由于存在的財(cái)富效應(yīng)房?jī)r(jià)和股價(jià)會(huì)呈現(xiàn)同漲同跌的趨勢(shì)。

（3）信貸效應(yīng)

在借貸資金數(shù)量有限的情況下，貸款銀行等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)貸款者所持有不同公允價(jià)值的房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)提供相應(yīng)數(shù)量的貸款。一方面從資金需求者的生產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)分析，作為生產(chǎn)企業(yè)擁有一定量的土地房產(chǎn)，如果房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，那么企業(yè)的總資產(chǎn)將會(huì)增加，這樣企業(yè)能夠從借貸經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)那里融資借貸的能力將會(huì)增加，進(jìn)而雖然企業(yè)能夠拿到更多的貸款進(jìn)行投資生產(chǎn)，擴(kuò)大再生產(chǎn)，企業(yè)的效益將會(huì)提高，前景也會(huì)變得更加美好，投資者將會(huì)更加愿意投資該企業(yè)股票，股票價(jià)格會(huì)上漲，這樣將使得該公司價(jià)值也會(huì)增加，該公司又可以從借貸銀行等金融機(jī)構(gòu)那里得到借貸資金，周而復(fù)始，該公司的股票價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲。反之，如果該生產(chǎn)企業(yè)擁有的房地產(chǎn)價(jià)格下跌，導(dǎo)致該企業(yè)總資產(chǎn)價(jià)值下降，也就是說(shuō)，所能用于抵押的資產(chǎn)價(jià)格下降，借貸到較少的資金，不利于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大與進(jìn)一步發(fā)展，該企業(yè)的生產(chǎn)前景不夠好，投資者并不十分愿意投資該企業(yè)，時(shí)間一長(zhǎng)，該企業(yè)股票很可能就會(huì)下降，導(dǎo)致該企業(yè)價(jià)值將會(huì)減少，更難借貸到所需資金進(jìn)一步發(fā)展，周而復(fù)始，將會(huì)導(dǎo)致該企業(yè)股票價(jià)格持續(xù)下跌，這就是我國(guó)股票價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格由于存在的信貸效應(yīng)房?jī)r(jià)和股價(jià)會(huì)呈現(xiàn)同漲同跌的趨勢(shì)。

四、政策建議

（1）采用財(cái)政政策與貨幣政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控

在財(cái)富效應(yīng)的影響作用下會(huì)導(dǎo)致我國(guó)的房?jī)r(jià)和股價(jià)之間會(huì)存在正相關(guān)變化趨勢(shì)，并且我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)共同受到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，比如人民銀行出臺(tái)的存款準(zhǔn)備金政策，再貼現(xiàn)政策等等貨幣政策，以及政府收支等財(cái)政政策。政府可以采取相應(yīng)的措施來(lái)調(diào)節(jié)整個(gè)社會(huì)中投資資金的運(yùn)動(dòng)方向，相應(yīng)地調(diào)整房?jī)r(jià)與股價(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。從可能存在的財(cái)富效應(yīng)角度分析，可以采取緊縮性的貨幣政策，提高銀行等金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率，提高再貼現(xiàn)率等措施，以達(dá)到減少貨幣的供給，這樣一來(lái)，使得社會(huì)資金減少，投資者們所持有的財(cái)富相應(yīng)地減少，同樣也能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)降溫，進(jìn)而能夠抑制房?jī)r(jià)與股價(jià)出現(xiàn)的不合理的高價(jià)泡沫；如果房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)過(guò)于沉寂，沒(méi)有活力，房?jī)r(jià)與股價(jià)出現(xiàn)了不合理的低價(jià)，我國(guó)政府部門(mén)可以采取相反的政策措施，可以采取擴(kuò)張型貨幣政策，降低存款準(zhǔn)備金率與再貼現(xiàn)率，增加社會(huì)資金供給量，投資們所持有的財(cái)富增加，就會(huì)促進(jìn)房市和股市的熱度。如果房市與股市之間出現(xiàn)了較為明顯的替代效應(yīng)或者信貸效應(yīng)，同樣政府也能采取一定財(cái)政政策與貨幣政策進(jìn)行相機(jī)決策。

（2）對(duì)股市與房市之間資金溢出情況進(jìn)行監(jiān)控

我國(guó)房?jī)r(jià)大幅度上升，很大一定程度上是因?yàn)槌捶靠偷耐稒C(jī)性炒作，可以加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)投資投機(jī)管控，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)中大額資金流動(dòng)，如發(fā)現(xiàn)有投機(jī)熱錢(qián)及時(shí)管控，進(jìn)一步促進(jìn)利于中小企業(yè)融資，防止企業(yè)脫實(shí)向虛增加杠桿、加經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的泡沫。

（3）建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)防機(jī)制

我國(guó)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善金融市場(chǎng)，拓展投資的渠道，金融創(chuàng)新力度不足，有關(guān)政策不夠完善，根據(jù)現(xiàn)實(shí)我國(guó)發(fā)展要求，不同發(fā)展節(jié)點(diǎn)，制定合乎事宜的新政策與方針，堅(jiān)決抵制過(guò)度投機(jī)行為，從金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，以保護(hù)投資者合法權(quán)益為核心，以促進(jìn)金融行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相結(jié)合共同發(fā)展為重點(diǎn)，應(yīng)該向金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家借鑒有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)資金市場(chǎng)化，加強(qiáng)培育投資機(jī)構(gòu)與投資者積極健康投資理念，并且建立健全有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：彭楷翔，1995年，男，漢語(yǔ)，安徽阜陽(yáng)，無(wú)職務(wù)，碩士研究生，研究方向資本市場(chǎng)，安徽大學(xué)，安徽省合肥市，郵編230601。