司楠

摘? ? 要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年的不斷發(fā)展，總體上競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種背景下保持自身的競(jìng)爭(zhēng)力，必須進(jìn)行良好的成本控制。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段是成本控制的主要環(huán)節(jié)之一，設(shè)計(jì)階段的成本與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)息息相關(guān)，做好設(shè)計(jì)階段的成本控制對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)極為重要。鑒于此，本文圍繞房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制展開(kāi)以下探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本控制;設(shè)計(jì)管理;對(duì)策

1? 前言

長(zhǎng)期以來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍不注重成本控制。但是，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的增強(qiáng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和以及政府的控制與引導(dǎo)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)正在逐漸降低，培養(yǎng)成本控制是提高競(jìng)爭(zhēng)力的必修課程。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，除了保證項(xiàng)目的質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)、令消費(fèi)者滿意之外，還需要做好成本的管控，提升利潤(rùn)空間，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。目前，隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐漸認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)于成本管理的重視也越來(lái)越多。設(shè)計(jì)階段作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)主要階段，其控制過(guò)程也需要特別關(guān)注。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制管理的影響因素

近些年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境利好，房地產(chǎn)行業(yè)取得了比較大的成績(jī)，城市建筑越來(lái)越多，建筑已成為城市化的重要標(biāo)志。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大壓力。如果想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存，企業(yè)必須提高競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的成本控制已成為建筑業(yè)的一個(gè)重要的話題。通過(guò)實(shí)踐的調(diào)查及檢驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段，通過(guò)科學(xué)合理的措施改進(jìn)設(shè)計(jì)內(nèi)容，可以有效的增強(qiáng)資金的使用效率，縮減成本[1]。

2.1? 設(shè)計(jì)階段成本的影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)包含的內(nèi)容比較多，包括設(shè)計(jì)概念、設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)等等一系列的設(shè)計(jì)管理工作。這些設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)系統(tǒng)且復(fù)雜，小的因素也會(huì)大大影響成本的數(shù)量。例如，項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的單邊成本比同行業(yè)中類似建筑的單邊平均成本高10元/平方米。如果是一個(gè)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，這個(gè)階段的設(shè)計(jì)成本會(huì)高出200萬(wàn)元左右，數(shù)量非常巨大。

2.2? 設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的因素

影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的主要因素是總體規(guī)劃、建筑模式和風(fēng)格、建筑材料和園林植被的選擇，任何不可控因素都會(huì)導(dǎo)致總成本增加。例如，建筑結(jié)構(gòu)支撐系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)、柱、墻、梁、地板、屋頂?shù)?，無(wú)論結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)如何，會(huì)影響材料的選擇和使用，這是項(xiàng)目成本控制中必須考慮的因素。建筑材料成本約占總成本的60%至70%。

3? 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制管理的問(wèn)題

3.1? 設(shè)計(jì)的深度不夠

近些年，越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度可想而知。部分企業(yè)為了能夠搶占市場(chǎng)，把房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期進(jìn)行了大幅度的縮減，以便提前交房，收回資金進(jìn)行下一輪投資，例如國(guó)內(nèi)某房地產(chǎn)公司的“高周轉(zhuǎn)”計(jì)劃。生產(chǎn)建設(shè)周期的縮短，必然也會(huì)壓縮地產(chǎn)設(shè)計(jì)的時(shí)間，設(shè)計(jì)部門(mén)承受著比較大的壓力。在時(shí)間的重壓下，部分項(xiàng)目的設(shè)計(jì)并未進(jìn)行更加深入的論證與分析，設(shè)計(jì)方案缺乏成本控制過(guò)程或是對(duì)于成本的預(yù)算存在較大的偏差。因此，項(xiàng)目存在設(shè)計(jì)深度不夠的問(wèn)題，設(shè)計(jì)深度不夠不僅會(huì)帶來(lái)成本的問(wèn)題，對(duì)于房屋質(zhì)量也是特別大的威脅，存在潛在危險(xiǎn)[2]。

3.2? 成本控制意識(shí)不強(qiáng)

目前，仍有許多房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)師只注重先進(jìn)的設(shè)計(jì)技術(shù)，缺乏對(duì)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理性的深刻理解。此外，他們對(duì)設(shè)計(jì)階段的廢物現(xiàn)象不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)者更加關(guān)注設(shè)計(jì)產(chǎn)品的進(jìn)步和安全性，過(guò)分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)帶來(lái)的產(chǎn)值，忽視了成本管理的意義。

3.3? 定額設(shè)計(jì)不足

定額設(shè)計(jì)是指基于設(shè)計(jì)任務(wù)預(yù)案中批準(zhǔn)的投資預(yù)算的初始設(shè)計(jì)，然后根據(jù)初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)的知識(shí)來(lái)估算成本，根據(jù)施工圖預(yù)算，確定各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)。定額設(shè)計(jì)在一定程度上解決了建筑工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)相結(jié)合的問(wèn)題。但是，如果過(guò)分強(qiáng)調(diào)定額設(shè)計(jì)也會(huì)限制設(shè)計(jì)師的積極性和主動(dòng)性，那將極大地限制工程設(shè)計(jì)的價(jià)值。此外，隨著設(shè)備材料價(jià)格和采購(gòu)成本的不斷變化，限額調(diào)整相對(duì)滯后，降低了對(duì)設(shè)計(jì)成本控制的約束作用。

3.4? 不合理的設(shè)計(jì)周期

在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，有必要建立合理科學(xué)的設(shè)計(jì)方案，并考慮經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的設(shè)計(jì)理念。充分展示和比較設(shè)計(jì)階段的各個(gè)方面，最終形成具有經(jīng)濟(jì)合理性和先進(jìn)技術(shù)的最佳方案。因此，需要有足夠的時(shí)間來(lái)保證這一點(diǎn)。但是，仍有許多建設(shè)項(xiàng)目單位缺乏長(zhǎng)期發(fā)展前景。他們將設(shè)計(jì)工作視為一項(xiàng)簡(jiǎn)單的以勞動(dòng)為導(dǎo)向的工作，僅從短期利益開(kāi)始，只追求快速完成，給設(shè)計(jì)師一個(gè)非常倉(cāng)促的設(shè)計(jì)周期，這樣就無(wú)法保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)成本控制。為了解決這些問(wèn)題，我們必須采取有效措施加以改善。

4? 優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制管理的策略

4.1? 改進(jìn)定額設(shè)計(jì)

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員應(yīng)進(jìn)一步完善定額設(shè)計(jì)，努力收集和積累可靠的成本數(shù)據(jù)，為設(shè)計(jì)階段的成本控制提供動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范設(shè)計(jì)工作。要利用現(xiàn)代先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，建立符合中國(guó)國(guó)情的工程造價(jià)管理體系，構(gòu)建動(dòng)態(tài)管理平臺(tái)，及時(shí)了解快速變化的市場(chǎng)信息，最大限度地減少與成本控制相關(guān)的各種工作流程。采取有效措施，將項(xiàng)目投資限額控制在目標(biāo)值范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本控制[3]。要求設(shè)計(jì)人員在建筑物滿足功能時(shí)根據(jù)指定的投資限制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在設(shè)計(jì)合同中添加約束條款，明確地打破限制設(shè)計(jì)的責(zé)任，以確保項(xiàng)目成本不超過(guò)先前限制的總量。

4.2? 深入的市場(chǎng)研究

在進(jìn)行具體的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作之前，必須首先進(jìn)行必要的市場(chǎng)研究。設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人與相關(guān)設(shè)計(jì)參與者需要深入市場(chǎng)與實(shí)際地方，了解相關(guān)地區(qū)的人力、物力成本，了解相關(guān)地區(qū)的法律法規(guī)政策，避免設(shè)計(jì)方案與實(shí)際情況相違背，與地方的法律法規(guī)相沖突，保證設(shè)計(jì)工作兼顧質(zhì)量與成本，也避免因?yàn)榈禺a(chǎn)項(xiàng)目違反當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)政策而影響工程進(jìn)度。然后通過(guò)市場(chǎng)比較來(lái)了解分析，按照房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度，與相關(guān)項(xiàng)目人員合作，選擇入圍的材料品牌和價(jià)格，確保各種設(shè)備和材料的質(zhì)量和價(jià)格都達(dá)標(biāo)。此外，設(shè)計(jì)師還應(yīng)該對(duì)各種材料的性質(zhì)、材料和指標(biāo)有透徹的了解，并了解各種材料的應(yīng)用，從而達(dá)到最佳的材料選擇，達(dá)到成本控制的目的。

4.3? 優(yōu)化設(shè)計(jì)周期

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作之前，必須做好提前規(guī)劃，設(shè)定合理的設(shè)計(jì)周期。設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要進(jìn)行全方位的考慮，將各個(gè)方面的影響都包含進(jìn)來(lái)。設(shè)計(jì)方案的形成不能僅僅設(shè)計(jì)部門(mén)單獨(dú)進(jìn)行，還需要與其它相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，去了解現(xiàn)場(chǎng)的情況以及財(cái)務(wù)資金的狀況[4]。整體方案的拿出過(guò)程都需要結(jié)合專家意見(jiàn)，并在專業(yè)人員的輔佐引導(dǎo)下逐漸優(yōu)化方案。確保設(shè)計(jì)成果滿足市場(chǎng)需求和專家意見(jiàn)，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行成本控制，在進(jìn)行質(zhì)量與安全設(shè)計(jì)的同時(shí)，兼顧成本問(wèn)題，使設(shè)計(jì)方案能夠統(tǒng)籌各方面因素，達(dá)到質(zhì)量與成本的雙促進(jìn)。

5? 結(jié)束語(yǔ)

總之，在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，我們必須充分認(rèn)識(shí)成本控制在設(shè)計(jì)階段的重要性，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本因素主要包括材料和施工技術(shù)、工程設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)的變化。加強(qiáng)定額設(shè)計(jì)，以避免不必要的浪費(fèi);進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，充分了解工程材料的性能特點(diǎn)，控制工程設(shè)計(jì)成本;在確保項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本的控制，增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王裕昌.淺談博物館信息化建設(shè)中的網(wǎng)絡(luò)布線智能化管理[J].甘肅科技，2018（9）：88～92.

[2] 淺談布線系統(tǒng)的智能化管理[J].智能建筑與城市信息，2019（6）：50～52.

[3] 呂小南.淺談博物館信息化建設(shè)[J].中文信息，2017（4）：8.

[4] 黎巍巍.淺談現(xiàn)代博物館信息化建設(shè)的基本內(nèi)容[J].科學(xué)咨詢（決策管理），2019（7）：53.