摘? 要：EVA績效評價模式，有效解決了傳統(tǒng)績效評價中存在的問題和不足，發(fā)揮了績效評價的良好效果，取得了良好的經(jīng)濟效益和發(fā)展效益。本文簡要介紹了EVA概念及內(nèi)涵，以及在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價中的價值，并就如何在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價中應用提出幾點建議，具有積極的現(xiàn)實指導意義。

關鍵詞：EVA;房地產(chǎn)企業(yè);績效評價

績效評價是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重心，也是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策的重要參考，提升房地產(chǎn)企業(yè)投資、經(jīng)營、發(fā)展決策的可執(zhí)行性，增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的現(xiàn)實需要。傳統(tǒng)績效評價更加注重的是房地產(chǎn)企業(yè)的短期效益，忽略了房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的評價，評價體系不夠完善。近年來，萬科、碧桂園、恒大等大型房企紛紛引入EVA績效評價模式，有效解決了傳統(tǒng)績效評價中存在的問題和不足，發(fā)揮了績效評價的良好效果，取得了良好的經(jīng)濟效益和發(fā)展效益。

一、EVA績效評價概述

EVA（Economic? Value? Added ，簡稱EVA）績效評價，即經(jīng)濟附加值，是指企業(yè)經(jīng)營一段時間后獲得的凈利潤與生產(chǎn)投入成本間的差額，通常是企業(yè)在稅后凈利潤中減去債務、股利等資金成本后獲得的經(jīng)濟利潤。其計算公式為：

EVA=NOPAT-（WACC×TC）

——NOPAT：扣除稅款后的經(jīng)濟利潤;

——WACC：加權平均資本成本;

——TC：生成投資成本總額。

上述公式中，一是NOPAT=息稅前利潤-所得稅后的凈額;二是WACC：債務資本中的成本、股本資本依據(jù)其在資本結構中的占比，計算獲得的加權平均資本成本;三是企業(yè)資本總額由債務資本、權益資本構成，其中，債務資本不包括應付及預收賬款。

20世紀80年代，西方發(fā)達國家財務咨詢公司通過大量實踐驗證發(fā)現(xiàn)，公司股票變化與公司聲譽利益的變化密切相關，且二者關聯(lián)性明顯大于投資收益率及股票價值變化的關聯(lián)性。越來越多的企業(yè)開始重視企業(yè)聲譽收益，并將其作為評價公司業(yè)績的重要指標。1982年正式將其命名為EVA。從EVA公式可知，EVA為正數(shù)時，表明企業(yè)獲得了經(jīng)濟效益，即扣除各項稅款后的利潤>投入的生產(chǎn)成本。反之，EVA為負數(shù)時，表明企業(yè)處于虧損狀態(tài)，即扣除各項稅款后利潤<投入的生產(chǎn)成本。因此，EVA績效考評是由股東價值總和評價企業(yè)利用全部資本，利潤大于投入的生產(chǎn)成本，結余部分即為公司實際創(chuàng)造出的股東價值。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)引入EVA績效評價，EVA數(shù)值越大，反映的是企業(yè)的經(jīng)濟效益越高，也充分展現(xiàn)企業(yè)管理水平和房地產(chǎn)企業(yè)工作團隊能力越強。因此，EVA績效評價可應用于房地產(chǎn)企業(yè)整體績效考核評價指標，具有較強的可操作性。

二、EVA績效評價模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用價值

（1）合理評價經(jīng)營業(yè)績。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金投入主要來自銀行借款、股權資金投入。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算更多解決的是銀行的借款利息，沒有關注股東的資本投入。且，比重較大的股權資本也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的價值管理，股東投入資本的機會成本成為其資本成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期較長，資金回收期限也較為漫長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績評價忽略了資金的占用，不利于評價房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)營狀況。因此，選擇利用EVA評價體系對其進行業(yè)績評價，能夠更加科學合理的評價房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

（2）有效遏制過度投資。房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大，房屋價格漲幅波動大，下降或上漲的趨勢不明顯，因此，大多房地產(chǎn)企業(yè)加快了建設—交付的周轉期限，脫離了企業(yè)自身的經(jīng)營能力，甚至盲目擴張，造成了資源的巨大浪費。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)績效評價是以凈利潤作為核心考評變量，這種考評模式下，超過股東必要收益的房地產(chǎn)項目才有投資價值，因此，在投資決策之前進行評價，能夠有效遏制房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投資，提升資金利用效率。

（3）科學配置投資資源。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模巨大。2019年，全國上市房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模TOP100總資產(chǎn)達到了26.76萬億元，同比增長了18.12%，共有5家房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模突破萬億元。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的加劇，許多房地產(chǎn)企業(yè)加快了多元化發(fā)展，除了從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務外，還從事新能源汽車、健康醫(yī)療、農(nóng)副產(chǎn)品等其他業(yè)務。由于房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高，抗風險能力較弱，需要及時梳理不同業(yè)務開展情況，處置經(jīng)營前景較差的業(yè)務單元。采取EVA評價，能夠更加科學地評價各個單元的投資產(chǎn)出情況，有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理配置有限資源。

三、EVA績效評價模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用策略

（1）優(yōu)化市場和社會環(huán)境。EVA績效評價作為一種先進的績效評價模式，需要以完善的市場和社會整體環(huán)境為基石。市場體制越完善，理念越先進，EVA績效評價的效果更加顯現(xiàn)。目前，我國正在努力建設具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟，各項改革步入深水區(qū)，調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策陸續(xù)出臺，EVA應用中還存在一定不足，影響了EVA績效評價的落實及其作用的發(fā)揮。因此，政府應加強房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的資金支持，以及各項政策措施，不斷優(yōu)化市場和社會環(huán)境，嚴格落實EVA，切實發(fā)揮EVA績效評價在房地產(chǎn)企業(yè)中的激勵作用，促進房地產(chǎn)企業(yè)整體競爭力的提升。

（2）進一步完善評價體系。EVA評價體系包括稅后凈營業(yè)利潤（NOTAP）、資本總額（TC）、加權平均資本成本（WACC）等等;EVA計算的數(shù)值實際表示的剩余收益，是股東扣除先前的投資機會成本所獲得的權益增加值，也是體現(xiàn)公司為股東創(chuàng)造財富的能力。因此，需要對投入資本及稅后經(jīng)營利潤會計數(shù)據(jù)、加權平均資本成本進行調(diào)整，逐步完善EVA評價體系。通過對某房地產(chǎn)企業(yè)實際情況分析，EVA項目調(diào)整如下：稅收經(jīng)營利潤=經(jīng)營利潤-員工培訓費用-營銷廣告費用-本年商譽攤銷費用-債務成本-所得稅+非營業(yè)收入稅支出;投入資本=資產(chǎn)負債表中期初資產(chǎn)總額-非營業(yè)收入-應收補貼款-在建工程-工程物資+營銷廣告費+員工培訓費用+累計商譽攤銷費用;加權平均資本成本中需要調(diào)整的是投入資本中權益與債務資產(chǎn)比例應按調(diào)整后的投入資本重新進行確定。

（3）應用平衡計分卡模式。傳統(tǒng)績效評價與EVA績效評價有機結合，充分發(fā)揮EVA績效評價在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價中的作用發(fā)揮。在房地產(chǎn)經(jīng)營中，由于資本成本難以計算而導致風險系數(shù)無法確定，因此，利用與EVA績效評價契合的平衡計分卡模式解決這一難題。在計算權益成本時運用平衡計分卡模式，增加權益成本計算的準確性，能夠全面、準確地展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的各個財務指標，有利于房地產(chǎn)企業(yè)對自身財務狀況的準確判斷，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（4）改進EVA績效評價模式。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，EVA績效評價結果較傳統(tǒng)績效評價實現(xiàn)了績效評價更加全面，更加科學，但EVA績效評價在實際運用過程中也存在一些不足和短，因此，在實際作為房地產(chǎn)企業(yè)EVA績效評價時，應實時的對其進行優(yōu)化和改進。如，在EVA績效評價中適當增加EVA調(diào)整相對值指標;EVA計算得出的結果時，房地產(chǎn)企業(yè)的財富增加值是絕對數(shù)，因此，為了確保獲得的房地產(chǎn)企業(yè)績效具有可比性，應適時增加將EVA指標調(diào)整為相對值。也可以將EVA指標進行分解，利用因素分析法層層分解EVA指標，探討各種因素對EVA的增減影響，提升EVA績效評價的全面性和準確性。

四、結語

總之，隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，利用EVA績效評價方法對房地產(chǎn)企業(yè)績效評價，能夠有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化。提供不斷優(yōu)化市場及社會發(fā)展環(huán)境，完善績效評價體系，結合平衡記分卡等傳統(tǒng)模式，不斷改進EVA績效評價模式，能夠有效發(fā)揮其在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的應用價值。

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作者簡介：陳洪波，女，1973年9月出生，湖南省寧鄉(xiāng)市人，工作單位寧鄉(xiāng)市住房保障服務中心，本科學歷，檔案管理副研究館員，研究方向為住房保障部門人力資源管理、績效考核管理、房產(chǎn)檔案管理等。