解嘉高娃 段慧敏 劉鑫楊

【摘要】面對(duì)現(xiàn)今商品房社區(qū)共有資源——社區(qū)會(huì)所使用價(jià)值折損、商業(yè)化后普遍經(jīng)營(yíng)慘淡的現(xiàn)狀，本文基于租值消散理論對(duì)其普遍績(jī)效不佳的原因進(jìn)行探究，并納入了博弈中學(xué)習(xí)演進(jìn)的條件。研究發(fā)現(xiàn)：社區(qū)共有資源租值消散問(wèn)題的根本原因是相關(guān)法律法規(guī)將其產(chǎn)權(quán)確定的權(quán)力下放到雙方的“約定”中導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)不清;社區(qū)共有資源的現(xiàn)有商業(yè)化模式存在邏輯缺陷;業(yè)主和開(kāi)發(fā)商通過(guò)學(xué)習(xí)會(huì)產(chǎn)生新的博弈。

【關(guān)鍵詞】租值消散 社區(qū)會(huì)所 博弈

一、引言

“社區(qū)會(huì)所”是源于香港的概念，指經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批之后同意在商業(yè)配套用房當(dāng)中存在，且具有娛樂(lè)功能的場(chǎng)所，在未作額外約定的情況下屬于社區(qū)業(yè)主共有，屬于社區(qū)共有資源。而法律法規(guī)將社區(qū)共有資源的產(chǎn)權(quán)確定的權(quán)力下放到雙方的“約定”中，刺激了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者對(duì)共有資源權(quán)利的爭(zhēng)奪，花費(fèi)大量成本探索形成瓜分這份權(quán)利的新的制度安排，形成了租值消散問(wèn)題。

二、一個(gè)理論分析框架

租值消散理論意在說(shuō)明的是：本來(lái)有價(jià)值的資源或財(cái)產(chǎn)，由于產(chǎn)權(quán)安排方面的原因，其價(jià)值 （或租金）下降，乃至完全消失（張衛(wèi)東、童睿，2005）。社區(qū)會(huì)所租值消散現(xiàn)象普遍出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中卻被忽視或簡(jiǎn)單歸因，下文將對(duì)其產(chǎn)生原因提供一個(gè)理論分析框架。

（一）開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的博弈

上文提到的社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸屬基于約定的情況導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)博弈，作為信息優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)權(quán)一方的開(kāi)發(fā)商想要盡力占有其產(chǎn)權(quán)所產(chǎn)生的收益，一部分掌握“小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)可以帶來(lái)收益”知識(shí)的購(gòu)房者想要盡力爭(zhēng)奪，另一部分沒(méi)有認(rèn)識(shí)到產(chǎn)權(quán)會(huì)帶來(lái)利益的購(gòu)房者放棄爭(zhēng)奪。未達(dá)成共識(shí)的購(gòu)房者由于對(duì)此場(chǎng)景的熟悉程度不比開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)處于弱勢(shì)地位，需要消耗更多的交易成本進(jìn)行談判或選擇妥協(xié)或“出局”。在此過(guò)程中，社區(qū)會(huì)所難以迅速投入使用，二者的談判成本也附加在其之上。

如果經(jīng)過(guò)博弈，雙方簽訂契約將社區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有（包括按所繳納房?jī)r(jià)組成結(jié)構(gòu)分配產(chǎn)權(quán)的情況），那么社區(qū)會(huì)所就屬于共有產(chǎn)權(quán)，在業(yè)主之間是非排他的。根據(jù)張五常先生的解釋，由于沒(méi)有排他性使用權(quán)（張五常，2000），每個(gè)業(yè)主若想要爭(zhēng)得更多的權(quán)利，必然需要投入更多的談判精力、甚至協(xié)調(diào)費(fèi)用，他需要收集信息、承擔(dān)合約未來(lái)的不確定性、維護(hù)新合約，這些成本在一定程度上消散了他所贏得的權(quán)利，這些成本均未創(chuàng)造產(chǎn)品，也沒(méi)有增加產(chǎn)品的效用，反而會(huì)使會(huì)所本身在閑置過(guò)程中設(shè)施老化、價(jià)值縮水。

反之，如果博弈結(jié)果是像大多是現(xiàn)實(shí)情況那樣產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，那么開(kāi)發(fā)商的成本為事前的談判成本、經(jīng)營(yíng)成本（包括稅收）、維護(hù)成本，除此之外，由于本社區(qū)業(yè)主消費(fèi)能力有限，會(huì)所可能會(huì)選擇對(duì)外開(kāi)放，這會(huì)帶來(lái)更加高昂的社區(qū)管理成本和由于會(huì)所嵌入社區(qū)內(nèi)部而帶來(lái)的較高的搜尋顧客成本。收益方面，社區(qū)內(nèi)業(yè)主會(huì)存在社區(qū)有義務(wù)為自己提供優(yōu)惠服務(wù)的心理，從而愿意為此支付的價(jià)格較低，留給開(kāi)發(fā)商的定價(jià)空間較小;而對(duì)于社區(qū)外消費(fèi)者，社區(qū)會(huì)所相較于獨(dú)立會(huì)所缺乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)力低下。二者協(xié)力導(dǎo)致社區(qū)會(huì)所成本遠(yuǎn)大于收益，利潤(rùn)低、風(fēng)險(xiǎn)大，于是或空置成為沉沒(méi)成本，或被低價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)價(jià)值折損。

（二）博弈的演進(jìn)

需要注意的是，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商具備學(xué)習(xí)的能力，會(huì)隨著學(xué)習(xí)以及共同知識(shí)形成而改變自己的行為預(yù)期。

在之前的博弈中那一部分沒(méi)有掌握“小區(qū)會(huì)所的產(chǎn)權(quán)可以帶來(lái)收益”知識(shí)的購(gòu)房者通過(guò)相互溝通或自我學(xué)習(xí)接收到該信號(hào)后選擇復(fù)制其他購(gòu)房者行為，參與到與開(kāi)發(fā)商的博弈之中，甚至可能由于觸發(fā)策略產(chǎn)生更加強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。而原本就具備該知識(shí)的購(gòu)房者也愿意將此信號(hào)傳遞給其他購(gòu)房者以擴(kuò)大影響、提高己方的談判地位，博弈的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。已經(jīng)無(wú)法更改合約的業(yè)主也會(huì)因此進(jìn)一步降低在會(huì)所消費(fèi)的預(yù)期價(jià)格，使社區(qū)會(huì)所收益能力降低，價(jià)值進(jìn)一步貶損。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也隨社區(qū)業(yè)主的行為變化調(diào)整自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，即使在己經(jīng)締結(jié)公共資源的產(chǎn)權(quán)歸屬的契約之后，由于雙方在通過(guò)學(xué)習(xí)了解上述過(guò)程后，具備了降低租值消散的行為激勵(lì)，從而試圖尋找新的合約安排：如開(kāi)發(fā)商占有會(huì)所產(chǎn)權(quán)之后發(fā)現(xiàn)其利潤(rùn)空間小，于是提出將其轉(zhuǎn)為業(yè)主共有資源重新分配成本收益;或是業(yè)主共有之后發(fā)現(xiàn)溝通成本高難以實(shí)現(xiàn)會(huì)所產(chǎn)權(quán)人格化，將其管理經(jīng)營(yíng)權(quán)重新讓渡給開(kāi)發(fā)商或物業(yè)。于是進(jìn)入了新契約的確定階段，又開(kāi)始了新一輪的博弈。在前期博弈的經(jīng)驗(yàn)下，雙方也許會(huì)消耗資源選擇某種仲裁方式，以便發(fā)生不測(cè)事件、雙方出現(xiàn)分歧時(shí)合理地加以解決，而這必然增加交易成本，會(huì)所租值被進(jìn)一步瓜分、繼續(xù)耗散。

三、結(jié)論

（一）社區(qū)共有資源租值消散問(wèn)題的根本原因是產(chǎn)權(quán)不清

法律法規(guī)對(duì)社區(qū)共有資源產(chǎn)權(quán)的界定是在業(yè)主共有的基礎(chǔ)上按照合約執(zhí)行，此時(shí)其“共有”的性質(zhì)被弱化，反而成為了靠開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方締結(jié)合約確定的“無(wú)主”資源。從而引發(fā)雙方對(duì)其產(chǎn)權(quán)的爭(zhēng)奪，甚至引入第三方仲裁，租值被瓜分和純粹消散。

（二）社區(qū)共有資源商業(yè)化模式存在缺陷

根據(jù)租值消散產(chǎn)生原因的理論分析，我們發(fā)現(xiàn)以社區(qū)會(huì)所為例的社區(qū)共有資源商業(yè)化后無(wú)論產(chǎn)權(quán)歸屬于哪一方，都會(huì)產(chǎn)生新的租值消散的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商所有，其利潤(rùn)空間小導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商趨利避害放棄經(jīng)營(yíng)選擇低價(jià)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣(mài)，價(jià)值折損，形成惡性循環(huán);業(yè)主共有，業(yè)主間存在溝通成本，控制力難以集中，甚至產(chǎn)生業(yè)主間博弈，又陷入了共有產(chǎn)權(quán)“租值消散”的困境。

（三）業(yè)主和開(kāi)發(fā)商通過(guò)學(xué)習(xí)過(guò)程會(huì)產(chǎn)生新的博弈

業(yè)主和開(kāi)發(fā)商具備學(xué)習(xí)的能力，并逐漸會(huì)通過(guò)學(xué)習(xí)以及重復(fù)博弈促進(jìn)共同知識(shí)的形成而改變自己的行為預(yù)期。業(yè)主會(huì)通過(guò)相互溝通或自我學(xué)習(xí)選擇復(fù)制其他人的競(jìng)爭(zhēng)行為，甚至可能由于觸發(fā)策略產(chǎn)生更加強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)。雙方也都會(huì)在重復(fù)博弈后“突變”，為了降低租值消散，試圖擬定新的合約安排。

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