邵秀紅

一、酒店式公寓SWOT優(yōu)勢分析

酒店式公寓，顧名思義為使用酒店式的有效管理來服務(wù)公寓，它既能夠具有住宅的作用，還能夠具有酒店、多功能會所等功能，具有“自用”和“投資”兩種優(yōu)點，既具有服務(wù)型又具有私密性。由于市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們對于生活質(zhì)量的要求越來越高，往常小區(qū)式物業(yè)管理方式已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代需求，并且現(xiàn)代人民群眾的思維也越加開放。便由此誕生了酒店式公寓，長期租用酒店式公寓平均分算下來并沒有高出更加昂貴的費用，反而得到了更加豐富的服務(wù)。一般酒店式公寓出租時相較傳統(tǒng)租房方式，減少額外購買家用物資的資金浪費和時間浪費，在一定程度上做到了拎包入住，而且更需從中長期考慮房價上漲的價值與獲利空間。因此致使酒店式公寓在近年興起后，引起了市場的沖擊，關(guān)注并投資酒店式公寓依然成為近年來有效投資方式。酒店式公寓包括的種類極其豐富，相關(guān)的業(yè)態(tài)包括服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年SOHO、青年客棧等。

二、酒店式公寓SWOT劣勢分析-隱形成本分析

目前市場經(jīng)濟(jì)依然發(fā)展到一個瓶頸階段，經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展引起通貨膨脹，導(dǎo)致投資路徑少、風(fēng)險高，目前的常態(tài)為抱著錢不投資，此時公寓式酒店橫空而出，一個新興的投資路徑并且具有極高投資回報利率，引起了市場的有效關(guān)注，但事實上是否真有如此高的投資回報率呢？我們又該如何正確看待酒店式公寓的投資回報率呢？此時很多投資人士往往都會忽略隱形成本這一關(guān)鍵要素。下面分析一下酒店式公寓投資的隱形成本：

（一）稅收和公共維修基金

一般房地產(chǎn)銷售時的單價數(shù)據(jù)是僅單平方的均價，其中并未包含各類稅務(wù)費用以及公共維修基金。現(xiàn)在我國目前稅制條件下，酒店式公寓的價格明顯高于住宅，酒店式公寓可以申辦商業(yè)用途，但各種稅費都會比住宅貴，且購買要考慮投資主體，公司比個人主體購買時和租用的稅費都要貴很多，并且還伴隨有公共維修基金的存在，這些都是在購買中需要提前計算規(guī)劃的。

（二）租金價格的浮動

房地產(chǎn)商在銷售的過程中，對外宣傳的租金價格為同地段同檔次的酒店日租金，投資者看到初步數(shù)據(jù)時，就會感到有效投資回報，但實際上酒店在運營過程中，也會多數(shù)進(jìn)行不同折扣，實際金額就有所出入，更不用提及酒店式公寓一般是以長租的形式出現(xiàn)，在總共收取的情況更有減少。

（三）物業(yè)費和取暖費等其他費用

除去購買成本，酒店式公寓還有昂貴的日常運營成本，此類公寓的物業(yè)費、水、電以及取暖費用都更加高昂，雖然可以通過申請民用，但申請過程復(fù)雜且各項費用還是會高出一些，甚至一些酒店式公寓是不通氣的，致使很多租戶都望而卻步，害怕難以負(fù)擔(dān)日常運營費用。

（四）房屋空置期

據(jù)調(diào)查，酒店客房的平均入住率在70%-80%左右，一般民用住宅在每年出租中時長中一般平均會有40d的空置期，而酒店式公寓租金單價較高，具有更為漫長的空置期，較民用小區(qū)而言會多出20-30d。

（五）中介費

投資者在投資房產(chǎn)項目時需要考慮到房屋的出租問題，目前出租方式有自主尋找客戶、中介代理以及軟件掛租。投資者在如果僅有自主尋找，會耽誤更多的時間與精力;中介代理在交易中就必然會出現(xiàn)中介費用;目前常見于市面的軟件系統(tǒng)不僅會造成時間、精力的浪費，并且容易出現(xiàn)虛假蒙騙的事故。

以上諸多因素，都是投資者在投資酒店式公寓時往往容易忽略的隱形成本，投資者在投資項目之前必須要考慮到的。很多酒店式公寓開發(fā)商打出的高投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實的水平，實際上大部分的酒店式公寓的年投資回報率低于6%。因此，投資者在觀察酒店式公寓項目時，應(yīng)當(dāng)多方詢問并考察，了解考察項目的地段、樓層優(yōu)勢以及房屋價格和外租價格，比較鄰近相似品質(zhì)項目的有關(guān)數(shù)據(jù)，需要針對市場大環(huán)境以及項目自身優(yōu)勢進(jìn)行SWOT分析，切不可被酒店式公寓的開發(fā)商打出的高投資回報率廣告給誘導(dǎo)而做出錯誤的投資判斷。

三、投資酒店式公寓的注意事項

酒店式公寓的投資相對于其他普通住宅來說，投資的專業(yè)水平需要更高，需要投資者具有更理性、對市場趨勢把握能力更強的消費行為，必須具有準(zhǔn)確的投資眼光。那么一個有投資眼光的投資者在投資酒店式公寓時會注意什么呢？在投資中投資者應(yīng)當(dāng)注重一下情況：

（一）地理環(huán)境

地理環(huán)境是投資一切不動產(chǎn)的首要關(guān)注點，優(yōu)越的地理環(huán)境也是價值投資的首選條件，商業(yè)CBD中心帶來物業(yè)增值的空間才是投資最先考慮的因素。除了升值空間之外，對于不同定位的酒店式公寓所服務(wù)的對象也不同，因此對于地理環(huán)境的要求也不同，常見的有一下兩類：（1）居家型酒店式公寓，也分為兩類人群居住一為寫字樓白領(lǐng)和管理工作者，這就需要在辦公寫字樓區(qū)域中，首要注重交通方便和環(huán)境優(yōu)美以及各類健身學(xué)習(xí)場所;二為個人居住、工作室等要求，相對前者交通便利要求相對低一點，但需要更加完善的生活配套和娛樂設(shè)施（2）辦公型酒店式公寓需要位于城市中心，需要完善的商業(yè)、餐飲以及娛樂設(shè)施。

（二）物業(yè)管理

酒店式公寓由名稱即可以領(lǐng)悟到與傳統(tǒng)住宅的區(qū)別在于酒店式服務(wù)，為了保障服務(wù)的有效專業(yè)的業(yè)務(wù)管理團(tuán)隊是有效基礎(chǔ)，對市場于酒店式公寓的期許便是擁有同質(zhì)量的服務(wù)能力，但價格卻相對平易近人。這就要求了投資者在投資考慮的過程中應(yīng)當(dāng)在關(guān)注到項目中物業(yè)服務(wù)公司的專業(yè)性。一些開發(fā)商在銷售房屋后，仍然使用自主的團(tuán)隊進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，而是沒有同專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行合作，就會導(dǎo)致投資者的投資回報率無法得到保證，所以選擇一個具有各項專業(yè)服務(wù)能力的優(yōu)質(zhì)酒店式公寓是保障后期租戶滿意度的有效條件。

（三）形象定位

上述文章中提及到公寓式酒店是需要進(jìn)行形象定位，當(dāng)選擇固定的形象，就應(yīng)當(dāng)隨著配備有關(guān)的服務(wù)內(nèi)容以及硬件設(shè)施，一般形象管理是由投資者選擇的，但有時候也會因為租戶的需要進(jìn)行改變，便于出租回本。

用于居住功能的酒店式公寓有中大戶型和小戶型兩種，各自面向不同需求的消費群體。開發(fā)商只有根據(jù)市場需求提供更具有差異性的產(chǎn)品和服務(wù)，迎合更加個性化的消費需求，才能讓投資者獲得贏利。

（四）服務(wù)層面

完善的服務(wù)是酒店式公寓最大的賣點，一個好的酒店式公寓都會根據(jù)其酒店居住主要群體的特征滿足不同的需求。酒店式公寓因為不同服務(wù)類型可分為居家型和辦公型：1.居家型應(yīng)當(dāng)考慮客戶日常工作、生活、學(xué)習(xí)等方面，展開護(hù)理、接送學(xué)生、干洗、家政、生活用品采購以及日常飲食原材料的購買。2.辦公型應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)化、職業(yè)化的服務(wù)，例如商務(wù)信息、法律稅務(wù)咨詢、餐飲訂購、商務(wù)宴會預(yù)約、飛機高鐵商務(wù)接送以及一些基礎(chǔ)辦公用品配備。

完善的服務(wù)是投資者在投資酒店式公寓之前需考慮到的問題，避免因服務(wù)差而導(dǎo)致后期出現(xiàn)貶值的情況。

投資酒店式公寓時只有考察了其地理環(huán)境、物業(yè)管理、形象定位以及服務(wù)層面后，才能根據(jù)市場的消費需求做出正確的投資判斷。在了解以上服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)分析清楚真正到手的投資回報，當(dāng)了解成本支出后，如何能夠完全把控投資回報收益，部分投資者認(rèn)為只需要簡單使用收入減去支出，但是實際是使用每月平均租金收入減去月供共計費用再減去首付房款中平均每月攤銷才是投資者真正的收益。并且投資應(yīng)當(dāng)從長線以及短線各方面考慮到投資價值與回報。

四、結(jié)語

近兩年政府以限購限售限貸限商、提高首付比例、上調(diào)房貸利率、加大土地供應(yīng)、大力培育住房租賃市場等調(diào)控措施，使得購房門檻越來越高，酒店式公寓成為了一些投資者的首選。但只有充分對酒店式公寓進(jìn)行充分的SWOT分析，了解投資酒店式公寓的利與弊以及隱形成本后，考察了其地理位置、物業(yè)管理、定位以及服務(wù)等需要注意的事項才能減少投資風(fēng)險。充分利用酒店式公寓的各種優(yōu)勢，克服和化解隱形成本，利用市場向好的機會因素，綜合考慮各種因素投資合適的酒店式公寓，以期獲得更高的投資回報率。

（作者單位：廣州常元房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司）