文/喬華

一、案例回顧

2017年十九大報告明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，要加快實施租購并舉的住房制度，讓更多人住有所居。事實上，近兩年廣州住房制度改革一直走在全國前列。2017年7月，廣州在全國率先提出租購同權(quán)，賦予租房者與購房者同樣的入學權(quán)利，2018年初又進一步提出“學位到房不到人”的具體落實措施，讓租購同權(quán)進一步得到有效落實。與此同時，廣州還推出只租不售地塊，打造官方版住房租賃交易服務(wù)平臺，制定房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則，積極為住房租賃體系建設(shè)探路。[1]繼租購并舉之后，廣州在2018年度工作部署中擬對租購同權(quán)作出法律層面的明確保障，包括承租人可依法享受義務(wù)教育、就業(yè)、衛(wèi)生和計生、文體、法律援助等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)，可按規(guī)定提取和使用住房公積金支付租金等。[2]住建部選取廣州等12個相對發(fā)達的城市作為租購并舉政策的試點，并且從土地資源供應(yīng)的源頭緩解租房房源緊張的難題。根據(jù)政府的相關(guān)指示，已有十余個城市開始搭建住房租賃交易平臺，旨在更多地向市場供應(yīng)房源。銀行方面也陸續(xù)宣布對住房租賃給予一定的資金支持，讓一線熱點城市的外來務(wù)工人員率先享受到了租房所帶來的好處。

2018年初廣州市又提出將房屋租賃管理規(guī)定列入年度立法計劃。[3]這一想法的提出要求政府部門做好相應(yīng)的財政、金融支持，以及土地供應(yīng)和基本公共服務(wù)設(shè)施保障。立法草案同時規(guī)定，承租人可依法享受義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、法律援助、上崗就業(yè)等服務(wù)，承租人還享受平等的住房公積金提取服務(wù)，在租購并舉的基礎(chǔ)上又進一步確保租購同權(quán)，讓租房政策落到實處。

在今年的廣州市兩會上，廣州市市長溫國輝表示，廣州“租購同權(quán)”強調(diào)“學位到房，不是到人”，并且廣州將進一步研究化解一套房子租給多位承租戶所帶來的上學壓力，將采取一定辦法優(yōu)化學位配置，在防止濫竽充數(shù)的同時保證學位供應(yīng)，解決上學難問題。廣州在推進“租購同權(quán)”方面，將權(quán)利的范圍進一步擴大，“同權(quán)”不再僅僅局限于同等的教育、上學的權(quán)利，還包含了就業(yè)、衛(wèi)生等多方面國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

與廣州、深圳等一線城市不同，山東濟南作為二線城市中相對發(fā)展較慢的城市在推行租購并舉政策的過程中遇到了不同的問題。2018年初濟南房管部門發(fā)布了《2018濟南市住房保障和城市更新工作要點》，提出濟南將建成并分配至少3000套公租房，并開始嘗試施行競拍公租房等政策，住房保障管理工作是住建廳、物業(yè)管理部門、房產(chǎn)交易等部門工作的重中之重，與廣大群眾的切身利益相關(guān)，要在實際工作中切實規(guī)范操作，服務(wù)群眾。這一要點的頒布標示著濟南也開始步入租購并舉的時代，并將大力開展租購并舉相關(guān)措施，促進政策的順利發(fā)展。黨的十九大召開以來，租房問題成為一個新亮點，探索構(gòu)建租購并舉的住房體系成為保障民生的一條重要途徑。濟南根據(jù)自身發(fā)展的特點，首先重點推進老舊小區(qū)的改造建設(shè)，建立針對老舊小區(qū)改良的長效機制，初步建立了行業(yè)的誠信體系和黑名單制度，開展物業(yè)服務(wù)文明行業(yè)的創(chuàng)建活動，鞏固建設(shè)成果。

二、問題分析

根據(jù)上述廣州和濟南兩個城市的案例，筆者發(fā)現(xiàn)在提出租購并舉的想法之初，政府采取了公共政策中漸進決策模式進行試點性房地產(chǎn)改革。所謂漸進決策，就是指決策實施者在進行決策時在原有的合理合法的政策基礎(chǔ)上，采用循序漸進方式對現(xiàn)行政策加以修改優(yōu)化，通過連續(xù)、小串的改變，在保持社會穩(wěn)定的前提下，逐漸實現(xiàn)進行決策的目的。[4]在漸進決策模式下進行政策優(yōu)化時需要遵循按部就班、積小變大、穩(wěn)中求變?nèi)齻€基本原則。在推進租購并舉這一公共政策的過程中，廣州和濟南分別運用了不同的方式來進行。廣州是一個新時代人才匯聚的城市，因此在租購并舉想法提出的初期，廣州率先試水，探索實施租購并舉的辦法和舉措。在廣州等一線城市進行試水之后，濟南等二線城市也開始緊跟改革的步伐，探索實施適合本地區(qū)的政策辦法。從廣州所代表的一線城市與濟南所代表的二線城市在漸進模式下推進租購并舉政策的過程來看，其中出現(xiàn)了如下問題。

（一）租購并舉政策制定不成熟

任何一項決策的提出，都會牽扯到很多相關(guān)因素，如政策制定頒布的時間、政策所處的環(huán)境等，而一項政策的正確與否是通過政策實施后所起到的效果來決定的。但是由于決策者的經(jīng)驗、判斷能力是有限的，沒有足夠的時間、經(jīng)驗、精力和手段去了解政策執(zhí)行之后所產(chǎn)生的所有后果，有一些結(jié)果總是會在意料之外，因此實現(xiàn)完全理性決策在技術(shù)上是有一定困難的。政府決定推行租購并舉政策是以惠民、為民為出發(fā)點的，是為了解決民生之難題，緩解房地產(chǎn)的市場壓力，但是一項新政的實施總會有一些不成熟的地方、一些不合適的做法，市場是動態(tài)的、瞬息萬變的，政策制定者無法預估租購并舉實施后會產(chǎn)生哪些不良后果，因此只能在實踐中摸索，發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

（二）新政施行影響房地產(chǎn)買賣市場

廣州市率先推行租購并舉政策，并提出凡是符合條件的承租人，其子女都享有就讀名校的權(quán)利。這一政策的出臺嚴重影響了之前“購房上學”的政策，兩者是相矛盾的，短期之內(nèi)讓名校的學區(qū)房失去了炒作的價值，房價被迫降溫，但隨之而來的是租金的升溫。租購同權(quán)勢必會使名校附近配套設(shè)施齊全的出租房價格飆升，原本買不起學區(qū)房的人，現(xiàn)在也租不起學區(qū)房，樓市再次步入高房價的惡性循環(huán)之中。房地產(chǎn)交易市場也會因為受到租房政策的影響，購房者等需求群體會被租賃市場帶走一部分?？傮w而言，“租購同權(quán)”政策出臺之后，買房賣房以及租房市場的波動性將促使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的動蕩，如何在政策實施過程中穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促使市場快速進入穩(wěn)定狀態(tài)，成為亟待解決的難題。

（三）一二三線城市政策執(zhí)行效果差距大

目前，租購并舉政策只在部分一線、二線城市試水，并沒有大規(guī)模地推向全國，僅在一線城市推出后就引發(fā)了社會各個階層的質(zhì)疑，租購并舉政策是否真的可行，還只是為暫時緩解房地產(chǎn)壓力而采取的曇花一現(xiàn)的措施？一線城市中匯集的大多是外來務(wù)工青年，由于工作經(jīng)驗不足，收入較低，他們易于接受租房的建議。一線城市是快速發(fā)展起來的“新城市”，各項配套設(shè)施齊全，市場活躍，更多的人愿意花較少的錢獲取更舒適的居住環(huán)境。而在二三線城市多為小城市，居住的大多是生活了三四十年的工人、農(nóng)民，他們具有傳統(tǒng)的觀念，認為買了房才算安了家，不買房心里不踏實，因此租房政策若在二三線城市推行勢必會產(chǎn)生不同于一線城市的問題。另外，二三線城市大多包含老城區(qū)，例如濟南，老舊小區(qū)較多，要想推行租房政策，首先要解決老舊小區(qū)的改造問題，進而在此基礎(chǔ)上建新房進行出租。老舊小區(qū)的再建工作不是一蹴而就的，需要一個循序漸進的過渡階段。除此之外，考慮到三線城市的房價相對一線城市較低，普通工人的積蓄可以購買一套屬于自己的房子，而租房的花銷相對于買房的花銷差別不大，因此難以改變小城市居民的住房思想。在二三線城市推行租購并舉政策還需要根據(jù)城市發(fā)展的實際情況來執(zhí)行。

（四）租賃房市場供應(yīng)不足或供應(yīng)過量

發(fā)展租賃房市場的前提條件是學位供應(yīng)充足，房源供應(yīng)足量，但是基于現(xiàn)狀，并非一年半載就能解決大量供應(yīng)租賃房的問題，因此實現(xiàn)真正意義上的 “租購并舉”，還需要漫長的過渡階段，因為目前住房資源稀缺，如若大批量建造出租房，到頭來還是房產(chǎn)、戶籍合而為一的群體優(yōu)先享受公共服務(wù)，排到符合條件的承租者時，可能靠近名校、公共服務(wù)設(shè)施齊全的出租房已經(jīng)被一搶而空，他們只能轉(zhuǎn)向購房市場，這有可能導致又一波的買房熱，助漲住房價格。從長遠角度以及政府政策實施來講，在“租購同權(quán)”政策推動下，租房市場的不斷升溫可能會促使更多的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃房產(chǎn)，租賃市場空前膨脹，而住房市場則會相對應(yīng)地縮小，租住市場的不平衡可能會導致租賃房市場供應(yīng)過多或供應(yīng)不足，因而引起租房市場價格的大幅度波動。

三、文獻綜述

縱觀中國房地產(chǎn)政策的演變可以發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場是在循序漸進、不斷修正的過程中逐漸發(fā)展的，從限購、限貸到租購并舉，出發(fā)點和落腳點始終是為民生服務(wù)，不斷摸索有效抑制房價上升過快的路徑,總體來講遵循了公共政策中林德布洛姆的漸進決策模式。林德布洛姆的漸進主義思想來源于他早期的經(jīng)濟學研究，漸進主義論點最早出現(xiàn)在《政治、經(jīng)濟和福利》一書中，書中提出了四種基本形態(tài)，除“層級體系”外，其余三種彼此間皆有相互作用，因此作政治決策時，最聰明的方法是利用相關(guān)資深人士的打下基礎(chǔ)逐漸推展。這被林德布洛姆稱為“漸進主義”。1959年，“漸進調(diào)試”被正式提出。目前的政治大抵是漸進政治，政治界的偉人們已有共同的見解，所需要調(diào)整改變的只是一些細枝末節(jié)，在既有的政策基礎(chǔ)之上進行邊際的調(diào)整與創(chuàng)新，使之更適應(yīng)當前的發(fā)展，這便是漸進調(diào)適。在1963年出版的《決策戰(zhàn)略》一書中，林德布洛姆進一步闡釋了漸進主義的政治觀點，在林德布洛姆看來，漸進決策并不是對整個政策進行大規(guī)模的修改，而是根據(jù)環(huán)境、時間的發(fā)展做一些邊際調(diào)整，漸進決策的最終目的是實現(xiàn)最終目標，針對當前的政策，循序漸進地制定連續(xù)性政策設(shè)計，使得當前政策更好地服務(wù)于政治目標。對于所提出的邊際補救性政策進行連續(xù)不斷的分析與評估，評估重要的變量對于政策發(fā)展、目標實現(xiàn)的影響程度，而不是對所有的影響因素進行分析。至此，漸進決策模式基本形成。

1949年以來，中國針對房地產(chǎn)改革所提出的政策大致可以分解為三個部分：一是從1949年至1978年的國家統(tǒng)一分配制度，低租金，無限期使用住房，屬于的計劃經(jīng)濟時期；二是從1979年至1998年的售房試點階段，此時處于買賣房地產(chǎn)的初期，以售代租，房地產(chǎn)的價格開始上升；三是從1998年至今，利用市場調(diào)節(jié)來調(diào)整住房的供求。通過對以上三個階段的分析可以看出，中國的房地產(chǎn)市場正是遵循了林德布洛姆的漸進主義，通過對房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)整尋求適合中國的房地產(chǎn)改革目標。

四、政府執(zhí)行“租購并舉”政策的原因分析

漸進決策模式下租購并舉制度符合發(fā)展路徑。林德布洛姆認為，漸進決策是指“決策者在進行決策時采用合法的方式對已經(jīng)存在的政策采用漸進方式加以不斷的修改完善，通過每一步小小的改變進行決策方案的實施和檢驗、矯正，在基本目標不變的前提下逐漸實現(xiàn)決策目標?！盵5]具體而言，實施漸進決策模式的原因有以下幾點。

（一）價格體系

價格主要由供給和需求決定。供給增多、需求減少，價格就會降低；供給減少、需求增多，價格就會上升。在整個社會大環(huán)境中，房子的價格主要是由供需決定的。供過于求：市場中的房子供應(yīng)數(shù)量增多，而需求量保持一定數(shù)量，價格會趨向降低。供不應(yīng)求：市場中購房者數(shù)量不斷增加，而由于土地的有限性，房子的數(shù)量基本保持不變，價格就會提升。通過對現(xiàn)狀的觀察發(fā)現(xiàn)，目前的主要狀態(tài)是供不應(yīng)求，購房者熱情空前高漲，住房供不應(yīng)求，僅靠購房完全滿足不了住戶需求。因此，“租購并舉”政策的推行極大地緩解了房地產(chǎn)市場的緊張局面，也減輕了購房者的購買壓力，使氣氛一度高漲的房地產(chǎn)市場有所冷卻。

（二）體制要求

我國是社會主義國家，正處于并將長期處于社會主義初級階段，人口眾多，壓力巨大，社會主義市場經(jīng)濟體制要求我們縮小貧富差距，促進東西部協(xié)調(diào)發(fā)展，共同奔赴小康社會，因此，推行租購并舉模式可以阻止貧富差距進一步擴大，尤其是限購、限貸等政策頻頻推出，及時有效地遏制了住房投機性需求。若想長期有效地控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅需要在購買方及時發(fā)力加快改革，更需要進行多元化、多渠道地供給，多角度地保障居民需求。

（三）保持社會穩(wěn)定的需要

房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性和急劇增長性，導致一系列的社會組織結(jié)構(gòu)、社會群眾心理傾向、購房者的行為習慣產(chǎn)生不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)市場泡沫形成，因此，為了保持社會穩(wěn)定，必須尋求解決住房問題更好的途徑。

綜上所述，作為對傳統(tǒng)購房思想的反思和創(chuàng)新，結(jié)合林德布洛姆的漸進決策模型，提出以下建議：在價格體系方面，價格不應(yīng)由某一單獨方面而應(yīng)由眾多影響因素決定；在體制要求方面，要摸索符合本國情況的決策，從實際出發(fā)，實事求是，契合本國的實際社會層次；在社會壓力方面，要避免社會壓力過大造成社會動亂。國家政策的制定是社會各因素間相互作用的結(jié)果，政策制定執(zhí)行不能考慮單方面的因素，若要作出相關(guān)的決策，需要聽取相關(guān)專業(yè)人士的建議，從眾多的方案中選擇相對較好的方案，能夠照顧到社會方方面面的發(fā)展，更需要循序漸進地加以執(zhí)行，不能操之過急，以免出現(xiàn)紕漏。

五、漸進模式下租購并舉政策優(yōu)化路徑

在“租購并舉”政策中，“并”是方向，“舉”是根基。要讓租房市場真正成熟起來，使租房質(zhì)量提高，對政策制定、政府管理、市場秩序、權(quán)利保護多方問題皆須對癥下藥，切實加以解決。

（一）租購并舉政策優(yōu)化先行

實行租購并舉是為了緩解購房壓力、減輕購房負擔，但是僅實現(xiàn)租購并舉并不能從根本上實現(xiàn)“房子是用來住，不是用來炒的”，因此在租購并舉的基礎(chǔ)上要進一步實現(xiàn)“同權(quán)”，保障購房與租房能夠享受相同的權(quán)利、相同的待遇，這就要求我們提供足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育、醫(yī)療、健康等公共資源來支撐這一政策的執(zhí)行，無論哪一方面的短板都會對租購同權(quán)的實現(xiàn)形成制約。如若租購同權(quán)只是對現(xiàn)有的公共服務(wù)資源進行再分配，勢必會造成資源緊張，導致市場無序競爭，因此，要想把政策落到實處還需把社會服務(wù)這個蛋糕做大。把租購并舉與租購同權(quán)政策落到實處，政府部門要加大對教育、醫(yī)療等資源的投入，擴大租賃房周邊優(yōu)質(zhì)教育資源的供給，縮小東西部、一二三線城市間教育質(zhì)量的差距。在推行租購同權(quán)的同時，政府部門也要警惕由于推行租房政策而導致租賃房的房租上漲，避免房租成為一種變相“房貸”，要適當增加租賃房源的供應(yīng)規(guī)模，借鑒個別一線城市的辦法，劃分部分區(qū)域建造只租不售房屋。此外，應(yīng)當考慮到單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學籍、社會保障等差異帶來的不同權(quán)問題。保障在租購并舉的基礎(chǔ)上實現(xiàn)租購同權(quán)還需多個政府部門密切合作，相互協(xié)調(diào)，形成合力。只有多方面共同推動，并出臺相關(guān)配套細則，才會使“租購同權(quán)”更具可操作性。[6]

（二）政府部門多方發(fā)力，通力合作，實現(xiàn)安居樂業(yè)的夢想

經(jīng)過對政策執(zhí)行情況的梳理可以發(fā)現(xiàn)，政府這只“看得見的手”占據(jù)著重要的位置，加大租賃市場土地供給，調(diào)整目前的市場結(jié)構(gòu)，提高租賃性住房在住房市場中的比例。目前，和西方的發(fā)達國家相比較，我國住房租賃市場仍處于萌芽階段，相關(guān)的制度及市場體系仍不夠完善。一方面，需要提高住房租賃市場開發(fā)水平，促進住房市場規(guī)模化的發(fā)展；另一方面，政府應(yīng)當嚴格把控租賃市場隨意漲價、價格欺詐等現(xiàn)象，切實保障租房者和業(yè)主的權(quán)利，規(guī)范租房市場發(fā)展。

政府在頻頻頒發(fā)新政的同時要切實做好監(jiān)督實施工作，避免有始無終。在出臺新政之前，政府各部門應(yīng)深入了解民情民意，傾聽群眾呼聲，切實從群眾需求出發(fā)，實事求是，踏實務(wù)實，權(quán)衡各方利弊，審慎制定相關(guān)的政策措施。租購并舉政策提出以后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家曾質(zhì)疑該政策是否適合我國的國情，不知其是否能夠推行下去。盡管有質(zhì)疑，但它也有許多支持者，他們認為將迎來房地產(chǎn)業(yè)的“春天”。一線城市不斷試水，不斷矯正在實行過程中出現(xiàn)的問題，取得了階段性的成果。著力打造開放、共享、安全、真實、惠民、高效、陽光的住房租賃服務(wù)平臺系統(tǒng)，構(gòu)建了基于云端的住房租賃五大平臺，包括住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺、公共住房管理平臺、全國住房租賃市場監(jiān)測分析平臺、住房租賃服務(wù)共享平臺、企業(yè)租賃服務(wù)管理平臺。其中包括政府類服務(wù)平臺和市場化平臺。五大平臺具有較強的開放性和共享性，支持政府、房東、租客、經(jīng)紀人、租賃企業(yè)、城市運營、平臺運營、銀行等監(jiān)管和交易服務(wù)主體的功能和接口開放。[7]

租購并舉將租購同權(quán)作為切入點，從源頭保障群眾利益，使租房者與購房者待遇相同，沒有歧視，保障廣大市民的待遇，從而使群眾不再盲目購房，而是將眼光轉(zhuǎn)向租房市場，這無疑可以減少炒房者，讓更多人通過租房來實現(xiàn)安家夢。

（三）一線城市帶動二三線城市協(xié)調(diào)發(fā)展

2017年，住建部同國家發(fā)改委等為滿足“新市民”的住房需求，選取了廣州、深圳、南京、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。事實上，在租購并舉想法提出之初，廣州就已發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，并提出在租購并舉的基礎(chǔ)上進一步實現(xiàn)租購同權(quán)，賦予符合租賃條件的承租人享有子女就近入學、公共衛(wèi)生、醫(yī)療等服務(wù)權(quán)益，保障租購同權(quán)。同樣作為試點城市的南京市也提出結(jié)合南京市的實際情況，適時出臺符合城市發(fā)展需要的租購同權(quán)政策，研究承租人公平享受城市基本公共服務(wù)的措施，明確提出承租人的權(quán)利清單，逐步實現(xiàn)租購同權(quán)，特別是在義務(wù)教育、基本醫(yī)療、計劃生育、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會保障、住房保障和公積金提取等方面，根據(jù)本市的發(fā)展情況，進行合理化規(guī)劃。讓租房人和購房人享有同等權(quán)利，維護好購房人特別是承租人的合法權(quán)益，解決承租人租房憂慮與擔心的問題，是推進住房市場健康發(fā)展的一個重要舉措，是貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的重要舉措，也是推進公共服務(wù)均等化的重要策略。

從一二三線城市發(fā)展來看，一線城市發(fā)展迅猛，資源條件占有先天優(yōu)勢，二三線城市發(fā)展相對緩慢，對政策接觸的并不是很多，因此，一線城市應(yīng)該在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時向其他城市傳輸政策執(zhí)行發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓，帶動二三線城市協(xié)調(diào)發(fā)展，爭取實現(xiàn)能夠惠及每個租房家庭的住房保障制度，推動我國房地產(chǎn)制度的創(chuàng)新發(fā)展。

（四）漸進模式下多主體供應(yīng)體系助推“租購并舉”

在一些重要城市相繼出臺了租購并舉政策之后，租購并舉成為我國解決城市住房難題的一項重要政策。多部委相繼出臺了一系列相關(guān)的保障政策來進一步推動租購并舉制度的順利實施。其中，構(gòu)建多主體供應(yīng)體系，已成為各個地方推動租購并舉的一項重要舉措。[8]

由于“租購并舉”政策尚處試點階段，不同城市政策各異，根據(jù)林德布洛姆的漸進決策進行分析，部分城市的引導、規(guī)范租賃政策的施行尚處于試水階段，并沒有大規(guī)模、一股腦兒地投入新政策，畢竟新政是否可行依然需要時間和實踐的檢驗。從一些先行城市的做法來看，專業(yè)租賃機構(gòu)成為市場運營主體，在專業(yè)租賃機構(gòu)有效收集補充房源的同時，亟須政府政策對這一類型機構(gòu)進行扶持和規(guī)范。在實踐中，僅靠政府這只“看得見的手”進行調(diào)節(jié)遠遠不夠，更需要市場“看不見的手”與其配合，多方合作，協(xié)同發(fā)力，才能更好地服務(wù)社會。2016年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，指出實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。[9]這一意見的頒布對多主體供應(yīng)起到了重要的作用。

我國在住房租賃市場方面尚屬新手，缺少一系列相關(guān)配套政策的支持，因此，缺乏群眾的支持與認可。專門從事住房租賃的機構(gòu)和企業(yè)少之又少，因此，鼓勵專業(yè)租賃機構(gòu)的發(fā)展迫在眉睫。政府除出臺相關(guān)政策支持外還需要在稅收、資金方面進行大力扶持，促進專業(yè)住房租賃機構(gòu)在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)水平。除對租房機構(gòu)進行大力扶持之外，房子本身也需要進行創(chuàng)新式租賃實踐。面對有限的土地資源，大量建造租賃房可以暫時緩解住房緊張問題，但不能從根本上解決問題。房源存量具有絕對性，應(yīng)當針對固有的房源進行整合創(chuàng)新式租賃，整合居民閑置的房屋資源，利用市場化力量改造更新一定比例的存量房，將閑置房屋交給專業(yè)機構(gòu)進行隔間式處理之后再出租，對住房客廳進行合理的改造，監(jiān)管住房內(nèi)改造的安全性，在充分利用存量房源的同時為租房人提供性價比更高、更優(yōu)質(zhì)的租房服務(wù)，以盤活閑置房和土地資源，鼓勵規(guī)范化合租。

六、結(jié)語

在黨的十九大報告中，習主席再次強調(diào)了房子的居住屬性，并指出要加快建立住房市場多主體供給、政府各部門多渠道保障、大力推行租購并舉的住房制度，讓百姓們住有所居。構(gòu)建租購并舉的住房制度，已成為我們國家改善民生、保障民生、建設(shè)小康社會的重大決策部署，各地住房租賃市場的規(guī)范化發(fā)展已成為大勢所趨。要積極推進各城市、各地區(qū)住房制度的改革，努力培育發(fā)展住房租賃市場，解決住房租賃過程中出現(xiàn)的問題，讓“租房”成為百姓們安居樂業(yè)更好的選擇。但是城市中的資源是有限的，房源不可能源源不斷地給予無限量供給，購房群眾的需求也處于不斷變化之中，不會無限制地一直處于需求狀態(tài)，因此，要基于買房和租房構(gòu)成的住房體系，提升租房在住房市場中的比例，另辟渠道，疏解群眾購房壓力，冷卻房地產(chǎn)市場的購房熱潮，讓市場趨于合理的發(fā)展軌道中。

政府基于我國現(xiàn)狀提出租購并舉的住房制度，就是要通過增加優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)供應(yīng)方式，規(guī)整市場秩序，改善住房模式，變買為租，挖掘租房市場的巨大潛力，補齊住房體系中的租房短板。讓租與購政策并舉互補，支撐起一個健康和諧發(fā)展的房地產(chǎn)市場，使社會各群體都能住有所居，安居樂業(yè)。