劉守君

不動(dòng)產(chǎn)登記難點(diǎn)解析

自我國(guó)各地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，凸顯出一些難點(diǎn)問(wèn)題，需要從理論、實(shí)踐等層面進(jìn)行探討并找到行之有效的解決方案。本期專(zhuān)題對(duì)抵押權(quán)登記難點(diǎn)，以及登記錯(cuò)誤賠償模式進(jìn)行探析。通過(guò)這些探討，希望可以有助于解決工作中的一些問(wèn)題，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程。

摘要：對(duì)最高額抵押權(quán)中的最高額是指被擔(dān)保債權(quán)的最高限額，而非對(duì)抵押物的最大價(jià)值額度進(jìn)行闡釋?zhuān)矊?duì)一處不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)有最高額抵押權(quán)登記后，在其余額度范圍內(nèi)仍然可以辦理順位抵押權(quán)登記，且無(wú)須取得前順位抵押權(quán)人的同意等進(jìn)行了論述。

關(guān)鍵詞：最高額;登記;抵押權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）03-0010-12 收稿日期：2019-01-15

1問(wèn)題的提出

一處不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)有最高額抵押權(quán)登記，是否還可以在其余額范圍內(nèi)辦理順位抵押權(quán)登記？

觀點(diǎn)一：已設(shè)立最高額抵押權(quán)的抵押物已經(jīng)沒(méi)有剩余價(jià)值存在，即已經(jīng)沒(méi)有余額存在，所以不能在最高額抵押權(quán)之后再辦理順位抵押權(quán)登記。

觀點(diǎn)二：最高額抵押是指“抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)限額內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保”。這里的“最高額”是指?jìng)鶛?quán)的最高額度，而不是指抵押物價(jià)值的最高額度，所以已設(shè)立最高額抵押權(quán)的抵押物可以在其余額范圍內(nèi)再辦理順位抵押權(quán)登記。

筆者支持觀點(diǎn)二。

2最局額抵押權(quán)中的最局額是指被擔(dān)保債權(quán)的最高限額，而非抵押物的最大價(jià)值額度

《物權(quán)法》第203條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。《擔(dān)保法》第35條第1款規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，據(jù)此可知，最高額抵押權(quán)，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人在其有處分權(quán)的抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)，對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的最高債權(quán)額提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。簡(jiǎn)言之，最高額抵押權(quán)中的最高額是指被擔(dān)保債權(quán)的最高限額，而非抵押物的最大價(jià)值額度。其中被擔(dān)保債權(quán)的最高限額，屬于登記簿記載的最高額抵押權(quán)的內(nèi)容，是指在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同中約定的、屬于最高額抵押權(quán)擔(dān)保的、債權(quán)人向債務(wù)人提供的債權(quán)本金的最高限額。當(dāng)然，按《物權(quán)法》第173條規(guī)定，被擔(dān)保債權(quán)產(chǎn)生的利息、違約金等也屬于該最高額抵押權(quán)擔(dān)保的范圍，但在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，這些不屬于登記簿記載的最高額抵押權(quán)的內(nèi)容。

3最高額抵押權(quán)之后也可以辦理因不動(dòng)產(chǎn)余額抵押產(chǎn)生的順位抵押權(quán)登記

《擔(dān)保法》第35條第2款規(guī)定，財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第66條第1款規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請(qǐng)辦理抵押登記。據(jù)此可知，不動(dòng)產(chǎn)以抵押方式為一定額度的債權(quán)的履行作擔(dān)保后，在該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的余額范圍內(nèi)，還可以為其他債權(quán)的履行作抵押擔(dān)保，且當(dāng)事人可以憑相關(guān)材料向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記。

按《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第16、17條規(guī)定和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第2條規(guī)定，一般情形下，不動(dòng)產(chǎn)登記依申請(qǐng)人的申請(qǐng)啟動(dòng)，申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交相關(guān)材料，登記機(jī)構(gòu)須對(duì)這些材料作查驗(yàn)并根據(jù)不同情形作出處置。據(jù)此可知，登記機(jī)構(gòu)憑申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)提交的載明不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的抵押合同，或有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，或抵押當(dāng)事人間達(dá)成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值約定、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值協(xié)議等抵押不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值證明材料，對(duì)申請(qǐng)順位抵押權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)的余額作判定。如果申請(qǐng)人提交的價(jià)值證明上的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值額與登記簿上記載的該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)擔(dān)保的債權(quán)額的余額大于或等于順位抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額的，則屬于《擔(dān)保法》第35條第2款規(guī)定的以不動(dòng)產(chǎn)余額再次抵押的情形，由此申請(qǐng)的抵押權(quán)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理，否則不然。最高額抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，也適用此規(guī)則，即最高額抵押權(quán)之后也可以辦理因不動(dòng)產(chǎn)余額抵押產(chǎn)生的順位抵押權(quán)登記。當(dāng)然，后順位的抵押權(quán)可以是一般抵押權(quán)，也可以是最高額抵押權(quán)。

4申請(qǐng)人申請(qǐng)順位抵押權(quán)登記時(shí)，無(wú)須取得前順位的抵押權(quán)人的同意

《物權(quán)法》第199條第1項(xiàng)規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，如果抵押權(quán)已登記的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照登記的先后順序清償。據(jù)此可知，當(dāng)一處不動(dòng)產(chǎn)上有兩個(gè)以上的抵押權(quán)存在時(shí)，抵押權(quán)的順位在受償順序上具有重要意義，為此，抵押權(quán)的順位成為抵押權(quán)人關(guān)注的重點(diǎn)，也是登記機(jī)構(gòu)辦理順位抵押權(quán)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的要點(diǎn)。順位，是指在一個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依其納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間先后享有順位。順位依登記時(shí)間確定。質(zhì)言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記簿上記載的首次登記的先后順序決定順位，記載在前的順位優(yōu)先。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位，以首次登記時(shí)記載在登記簿上的登記時(shí)間為準(zhǔn)，登記時(shí)間在前的，順位優(yōu)先。不動(dòng)產(chǎn)最高額抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，自然應(yīng)當(dāng)遵守此規(guī)則。據(jù)此可知，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，前順位的抵押權(quán)基于其在先的順序而優(yōu)于后順位的抵押權(quán)受償，即后順位抵押權(quán)登記對(duì)前順位的抵押權(quán)無(wú)任何損害，故申請(qǐng)人申請(qǐng)順位抵押權(quán)登記時(shí)，無(wú)須取得前順位的抵押權(quán)人的同意。

參考文獻(xiàn)：

1.梁慧星.中國(guó)民法典草案建議稿附理由·物權(quán)編.法律出版社.2004