申雯 孫紅湘
摘要:文中以西安市商品住宅市場(chǎng)的供給和需求結(jié)構(gòu)為研究對(duì)象,基于《西安統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù),從供給側(cè)和需求側(cè)統(tǒng)計(jì)分析了2012年至2017年商品住宅及其中的別墅和高檔公寓的供需結(jié)構(gòu)變化。分析結(jié)果表明,2012年以來(lái),西安市商品住宅市場(chǎng)從較長(zhǎng)的低迷期轉(zhuǎn)向高速發(fā)展期,2016年以來(lái)銷售量?jī)r(jià)快速上漲,商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入多元化發(fā)展時(shí)期,別墅和高檔公寓的供給和需求呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì),住宅市場(chǎng)消費(fèi)從剛性需求轉(zhuǎn)向改善居住條件、提升居住感和舒適感。因此,政府和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求,調(diào)整建設(shè)規(guī)劃,采取切實(shí)可行的措施提升老舊小區(qū)的居住品質(zhì),并運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)細(xì)分市場(chǎng),從供給側(cè)改善居民居住品質(zhì)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);商品住宅;趨勢(shì)分析;供需結(jié)構(gòu)
中圖分類號(hào):F 293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-7312(2019)02-0279-05
商品房在統(tǒng)計(jì)中分為4大類:住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他,其中別墅、高檔公寓在住宅中單獨(dú)統(tǒng)計(jì)[1]。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的界定,別墅和高檔公寓是指建筑造價(jià)和銷售價(jià)格明顯高于一般商品住宅的商品住宅。別墅一般指地處郊區(qū),獨(dú)立成棟的商品住宅;高檔公寓一般指地處室內(nèi)高檔社區(qū),高層或多層的商品住宅。
作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要、規(guī)模最大的子市場(chǎng),商品住宅供需日趨成為房地產(chǎn)研究的熱點(diǎn)課題。一些學(xué)者們對(duì)商品住宅從供需與價(jià)格之間的互動(dòng)關(guān)系[2-4]、商品住宅去庫(kù)存[5-6]、商品住宅需求影響因素[7-9]和商品住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[10-11]等方面進(jìn)行了深入的研究;對(duì)西安市商品住宅的研究主要集中在住宅價(jià)格和商品價(jià)值分析[12-14]。文中基于西安統(tǒng)計(jì)年鑒[15-20]的2012年至2016年數(shù)據(jù)、媒體公開的2017年數(shù)據(jù)和中國(guó)報(bào)告網(wǎng)的西安市商品住宅分面積成交占比數(shù)據(jù),分析2012年以來(lái)西安市商品住宅的供需結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì),探究城鎮(zhèn)居民對(duì)改善住宅品質(zhì)的需求狀況。
第2期申雯等:西安市商品住宅供需結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析1歷年商品住宅供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析
1.1歷年商品住宅供給總量變動(dòng)分析
房地產(chǎn)的施工面積和竣工面積是反映房地產(chǎn)供給的重要指標(biāo),施工面積反映了潛在的供給面積,竣工面積體現(xiàn)了有效的供給面積[21]。依據(jù)施工面積和商品住宅投資額分析商品住宅的供給總量變動(dòng),依據(jù)別墅、高檔公寓完成投資額分析別墅、高檔公寓的供給總量。
依據(jù)圖1分析,2012年至2017年,西安市房地產(chǎn)施工面積當(dāng)中商品住宅平均占比76.17%,商品住宅施工面積占房屋施工面積比例和商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比例發(fā)展趨勢(shì)一致,均呈下降趨勢(shì),分別下降13.11%和11.79%.這一趨勢(shì)說(shuō)明,雖然西安房地產(chǎn)投資以普通住宅為主,但從施工面積和投資額占比來(lái)看,商品住宅的供給量在整體房地產(chǎn)供給量中的比重逐漸降低。
別墅、高檔公寓在西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額中占比很小。從2012至2016的五年間,占比徘徊在2%上下,投資低增速成為常態(tài),市場(chǎng)供給量變化甚微,但2017年,別墅、高檔公寓投資增速加快,市場(chǎng)供應(yīng)量大幅度上漲。
1.2歷年商品住宅完成投資情況分析
從圖2看來(lái),2012年至2017年,西安市房地產(chǎn)整體投資額呈上升趨勢(shì),雖然在2015和2016年度增速回落,但在2017年表現(xiàn)為強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,同比增長(zhǎng)達(dá)到19.30%.與其形成鮮明對(duì)比的是,商品住宅投資額在房地產(chǎn)年完成投資額中的占比總體呈下降趨勢(shì),下降幅度接近12個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅整體投資額的下行趨勢(shì)表明,在政府有關(guān)調(diào)控政策的引導(dǎo)下,商品房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整,開發(fā)商對(duì)于商品住宅投資趨于理性。
2012年至2017年西安市商品住宅投資以2015年為分水嶺呈“凹”形走勢(shì),從2012年投資同比增長(zhǎng)50.90%至2015年負(fù)增長(zhǎng)1.67%,之后2016年弱勢(shì)反彈2.28%.2017年,在西安市實(shí)施招商引資“一號(hào)工程”和不斷改善營(yíng)商環(huán)境下,民企在西安參與投資的愿望日漸增強(qiáng),民間投資占比逐步提高,商品住宅投資出現(xiàn)反彈式增長(zhǎng),較上年提高16.71%,商品住宅投資額突破1 500億元,西安市商品住宅市場(chǎng)逐步走出寒冬,開發(fā)商的投資熱情和信心逐漸恢復(fù)。
結(jié)合圖2和圖3來(lái)看,商品住宅在西安市房地產(chǎn)投資中占主導(dǎo)地位,高檔公寓與別墅占比很小。近五年來(lái),西安市別墅、高檔公寓完成投資與商品住宅投資額走勢(shì)基本一致。由于2014年西安未能幸免于全國(guó)樓市“高庫(kù)存”的實(shí)際,房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存加速攀升,兩者均在2015年出現(xiàn)下降。雖然兩者在2015年之后都表現(xiàn)為上升趨勢(shì),但商品住宅年完成投資額變化不大,保持在1 300億元上下,而別墅、高檔公寓投資占商品住宅投資的比例在2017年表現(xiàn)為大幅度增長(zhǎng),達(dá)到21.51%。顯而易見,房地產(chǎn)開發(fā)商近期對(duì)別墅和高檔公寓市場(chǎng)的前景保持樂(lè)觀,市場(chǎng)供給量放大。
1.3歷年商品住宅庫(kù)存結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析
目前國(guó)內(nèi)常見的商品房庫(kù)存量計(jì)算方法有2種,商品房庫(kù)存量等價(jià)于商品房待售面積,待售面積+施工面積[22]。商品房待售面積指報(bào)告期末已竣工可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。本文采用商品住宅的待售面積等價(jià)于商品住宅庫(kù)存量分析西安市2012年至2017年商品住宅庫(kù)存結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況。
2012年至2016年,西安市商品住宅待售面積快速增加(如圖4),2016年達(dá)到峰值406.61萬(wàn)m2,別墅、高檔公寓的待售面積也沒(méi)有明顯減少,兩者的去化周期均不斷擴(kuò)大,庫(kù)存壓力劇增。2017年,雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊,各項(xiàng)監(jiān)管措施和限購(gòu)、限貸力度頻頻加碼,讓房子回歸居住屬性,但西安市落戶放開、引進(jìn)人才、公積金貸款門檻降低等政策為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)注入更多活力,西安樓市明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)官方公開數(shù)據(jù),西安市商品住宅待售面積降至176.90萬(wàn)m2,去化周期為7個(gè)月,低于全市4.6個(gè)月,別墅、高檔公寓也因銷售量的加大,庫(kù)存壓力得到明顯釋放。
2歷年商品住宅需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析
2.1歷年商品住宅銷售量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析
商品住宅銷售量?jī)r(jià)方面(如圖5),2012年至2017年,西安市商品住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了從供給高位運(yùn)行到供需失衡的過(guò)程。2012年至2015年住宅銷售處于橫盤期,銷售量、價(jià)不溫不火。2013—2015年的銷售均價(jià)維持在每平方米6 000~6 400元之間,同比增長(zhǎng)率分別為3.50%,-5.22%和2.20%;銷售量增長(zhǎng)緩慢,2014年和2015年僅同比增長(zhǎng)023%和3.81%.2016年,即使在在國(guó)家“契稅+營(yíng)業(yè)稅”、降低首套房首付和西安市政府的“樓十條”等政策刺激下,住宅銷售價(jià)格低位運(yùn)行,同比僅上漲2.27%,但銷售面積增長(zhǎng)18.54%,創(chuàng)5年來(lái)新高。2017年,在新一輪利好政策刺激下,西安市樓市供需關(guān)系嚴(yán)重失衡,住宅價(jià)格非理性增長(zhǎng),直線上升突破9 000元/m2,較2016年上漲47.28%,銷售面積同比增長(zhǎng)接近30%.
別墅、高檔公寓量?jī)r(jià)方面(如圖6),雖然波動(dòng)較大,但總體上處于上升趨勢(shì),從2012年的1 383.87萬(wàn)m2上升至2017年最高的1 934萬(wàn)m2,上漲3975%,但目前西安市消費(fèi)者對(duì)別墅、高檔公寓的需求仍然存在非理性因素,銷售量?jī)r(jià)與市場(chǎng)有效需求存在一定程度的背離。Lucas認(rèn)為如果人是理性人、資本市場(chǎng)是充分的,那么量?jī)r(jià)之間就不應(yīng)該存在相關(guān)性[23]。2012年以來(lái),西安市的別墅、高檔公寓市場(chǎng)表現(xiàn)為量、價(jià)波動(dòng)趨勢(shì)一致,在市場(chǎng)繁榮時(shí)期,銷售量?jī)r(jià)齊漲,而在市場(chǎng)蕭條時(shí),量?jī)r(jià)同時(shí)下降,市場(chǎng)羊群效應(yīng)明顯,還未形成有效的消費(fèi)市場(chǎng)。
2.2歷年商品住宅銷售額結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析
圖7顯示,住宅銷售額和別墅、高檔公寓銷售額的都呈波動(dòng)上升趨勢(shì)。住宅銷售額的波動(dòng)幅度相對(duì)較小,從2013年的13.70%上升至2017年的1418%,其中2016年為增長(zhǎng)峰值,達(dá)到 21.22%,其原因在于2016年西安樓市以“去庫(kù)存為主”的總基調(diào)下,市場(chǎng)明顯回暖,商品住宅銷售量?jī)r(jià)齊漲。2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入最嚴(yán)調(diào)控期,國(guó)家密集出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的四限政策,加之西安市出臺(tái)的限購(gòu)令,西安市商品房銷售量迅速下滑,但西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)利好消息不斷,“史上最寬松落戶政策”、西成高鐵開通、陜西省自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)等,加上外地購(gòu)房者參與西安樓市的情緒高漲,寬松的落戶政策等刺激下,商品房銷售價(jià)格同比大漲,商品住宅銷售額繼續(xù)保持增長(zhǎng)。
別墅、高檔公寓銷售額呈波浪形上升。從銷售額的變動(dòng)趨勢(shì)看,西安市居民對(duì)別墅和高檔公寓的購(gòu)買欲望強(qiáng)烈。在2016年和2017年商品房?jī)r(jià)格上漲的情況下,別墅、高檔公寓的銷售額大幅度的增長(zhǎng),2017年同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到359.72%,非理性需求表現(xiàn)明顯。
2.3歷年商品住宅分面積段結(jié)構(gòu)銷售變動(dòng)分析
從圖8來(lái)看各面積段的總體需求,70 m2和70~90 m2面積段小面積住宅需求量持續(xù)下降,其中70 m2在所有面積段中跌幅最大,下降10.7個(gè)百分點(diǎn);90~125 m2中等面積住宅保持穩(wěn)定,成交占比最大,為目前的首選購(gòu)買房型,2012年至2016年均占比均在40%上下,2017年占比略有下降,占比為3260%;125 m2以上大面積住宅銷售增速最為明顯,需求不斷增加,分別上漲8.8個(gè)百分點(diǎn)和11.90個(gè)百分點(diǎn)。2017年,144 m2以上的住宅、別墅和高檔公寓需求增長(zhǎng)最為明顯,同比分別增長(zhǎng)34.6%和56.9%,增速高于全市商品住宅銷售面積的13.8%和36.1%。充分反映了西安市商品住宅市場(chǎng)由剛需向改善型需求轉(zhuǎn)變,改善性住房需求持續(xù)擴(kuò)大。
3歷年商品住宅供需結(jié)構(gòu)對(duì)比分析
商品住宅待售面積與銷售面積的關(guān)系反映了銷售市場(chǎng)供求關(guān)系,比值越大,說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)充分,比值越小,說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)緊張,供不應(yīng)求[24]。因此,分別分析西安市商品住宅和別墅、高檔公寓待售面積與銷售面積的波動(dòng)能夠反映商品住宅供需結(jié)構(gòu)變化。
從圖9可見,2015年以前,西安市商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)緩慢,2013年至2015年分別同比增長(zhǎng)10%,0.23%,3.81%.2016年受全國(guó)和西安市樓市政策環(huán)境寬松影響,住宅市場(chǎng)熱度提高,同比增幅五年來(lái)最高,達(dá)到18.54%,2017年略有回落,同比下降4.17%;而且商品住宅的待售面積隨著2016年和2017年銷售面積的快速上漲而急劇下降。除2013年因?yàn)殇N售面積的增長(zhǎng),待售面積同比下降26.91%,2014年和2016年均有大幅度增加,分別達(dá)到133.87%和118.65%.由此可見,2012至2015年西安市商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)充分。根據(jù)官方公開數(shù)據(jù),經(jīng)歷了2016年的銷售熱潮,2017年住宅待售面積下降20.1%,增速回落35.9個(gè)百分點(diǎn),庫(kù)存去化量明顯。
圖10反映了西安市別墅、高檔公寓待售面積和銷售面積的變化情況。2012—2017年兩種指標(biāo)的波動(dòng)趨勢(shì)并不一致,隨著銷售面積的起伏,待售面積并沒(méi)有明顯變化,始終保持在一定的水平上,別墅、高檔公寓供應(yīng)持續(xù)加大。根據(jù)官方公開數(shù)據(jù),2107年西安市別墅、高檔公寓銷售需求增長(zhǎng)明顯,銷售60.42萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)56.9%,增速高于全市銷售面積的36.1個(gè)百分點(diǎn)。與待售面積比較,待售面積大幅度減少,供應(yīng)增速減緩。
4結(jié)語(yǔ)
對(duì)近年來(lái)西安商品住宅市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)分析表明,2012年以來(lái),西安商品住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了橫盤期和高速發(fā)展期。2015年之前,市場(chǎng)一直以“去庫(kù)存”為主基調(diào),成交量和價(jià)格持續(xù)低迷,供大于求的狀況沒(méi)有明顯改觀。2016年以來(lái),市場(chǎng)從明顯回暖轉(zhuǎn)向需求量激增態(tài)勢(shì),銷售量?jī)r(jià)快速上漲,供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。
西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以商品住宅市場(chǎng)為主。從供給側(cè)來(lái)看,投資額、施工面積和庫(kù)存結(jié)構(gòu)變化等都體現(xiàn)了商品住宅在在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體地位,開發(fā)商會(huì)更多地瞄準(zhǔn)大戶型和躍層戶型市場(chǎng),提高別墅、高檔公寓的供給量,滿足消費(fèi)者提升居住品質(zhì)和舒適度的要求。從需求側(cè)來(lái)看,隨著西安市的進(jìn)步與發(fā)展、人民生活水平的提高,居民對(duì)居住品質(zhì)的關(guān)注度和購(gòu)買力會(huì)持續(xù)上漲,大戶型和躍層戶型高檔公寓不但能夠滿足消費(fèi)者高品質(zhì)的居住感和舒適感,而且價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于別墅,因此,在未來(lái)幾年,大戶型和躍層戶型會(huì)得到更多的關(guān)注,需求也會(huì)逐步增加。
隨著居民收入不斷提高,消費(fèi)需求倒逼住宅產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí),加之西咸一體化、自貿(mào)區(qū)掛牌和品牌開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)入駐等因素的推動(dòng),西安房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必走向多元化發(fā)展。因此,政府和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求的變化,在提高高品質(zhì)住宅的供給比例的同時(shí),關(guān)注老舊住宅小區(qū)的升級(jí)改造,縮小新、舊小區(qū)之間的居住環(huán)境差異。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)及時(shí)掌握市場(chǎng)需求動(dòng)態(tài),做好市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位,設(shè)計(jì)開發(fā)符合顧客需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
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