申雯 孫紅湘

摘要：文中以西安市商品住宅市場的供給和需求結(jié)構(gòu)為研究對象，基于《西安統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，從供給側(cè)和需求側(cè)統(tǒng)計(jì)分析了2012年至2017年商品住宅及其中的別墅和高檔公寓的供需結(jié)構(gòu)變化。分析結(jié)果表明，2012年以來，西安市商品住宅市場從較長的低迷期轉(zhuǎn)向高速發(fā)展期，2016年以來銷售量價(jià)快速上漲，商品住宅市場進(jìn)入多元化發(fā)展時(shí)期，別墅和高檔公寓的供給和需求呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，住宅市場消費(fèi)從剛性需求轉(zhuǎn)向改善居住條件、提升居住感和舒適感。因此，政府和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場需求，調(diào)整建設(shè)規(guī)劃，采取切實(shí)可行的措施提升老舊小區(qū)的居住品質(zhì)，并運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)細(xì)分市場，從供給側(cè)改善居民居住品質(zhì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);商品住宅;趨勢分析;供需結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F 293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-7312（2019）02-0279-05

商品房在統(tǒng)計(jì)中分為4大類：住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他，其中別墅、高檔公寓在住宅中單獨(dú)統(tǒng)計(jì)[1]。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的界定，別墅和高檔公寓是指建筑造價(jià)和銷售價(jià)格明顯高于一般商品住宅的商品住宅。別墅一般指地處郊區(qū)，獨(dú)立成棟的商品住宅;高檔公寓一般指地處室內(nèi)高檔社區(qū)，高層或多層的商品住宅。

作為我國房地產(chǎn)市場中最重要、規(guī)模最大的子市場，商品住宅供需日趨成為房地產(chǎn)研究的熱點(diǎn)課題。一些學(xué)者們對商品住宅從供需與價(jià)格之間的互動(dòng)關(guān)系[2-4]、商品住宅去庫存[5-6]、商品住宅需求影響因素[7-9]和商品住宅市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[10-11]等方面進(jìn)行了深入的研究;對西安市商品住宅的研究主要集中在住宅價(jià)格和商品價(jià)值分析[12-14]。文中基于西安統(tǒng)計(jì)年鑒[15-20]的2012年至2016年數(shù)據(jù)、媒體公開的2017年數(shù)據(jù)和中國報(bào)告網(wǎng)的西安市商品住宅分面積成交占比數(shù)據(jù)，分析2012年以來西安市商品住宅的供需結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢，探究城鎮(zhèn)居民對改善住宅品質(zhì)的需求狀況。

第2期申雯等：西安市商品住宅供需結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析1歷年商品住宅供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析

1.1歷年商品住宅供給總量變動(dòng)分析

房地產(chǎn)的施工面積和竣工面積是反映房地產(chǎn)供給的重要指標(biāo)，施工面積反映了潛在的供給面積，竣工面積體現(xiàn)了有效的供給面積[21]。依據(jù)施工面積和商品住宅投資額分析商品住宅的供給總量變動(dòng)，依據(jù)別墅、高檔公寓完成投資額分析別墅、高檔公寓的供給總量。

依據(jù)圖1分析，2012年至2017年，西安市房地產(chǎn)施工面積當(dāng)中商品住宅平均占比76.17%，商品住宅施工面積占房屋施工面積比例和商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比例發(fā)展趨勢一致，均呈下降趨勢，分別下降13.11%和11.79%.這一趨勢說明，雖然西安房地產(chǎn)投資以普通住宅為主，但從施工面積和投資額占比來看，商品住宅的供給量在整體房地產(chǎn)供給量中的比重逐漸降低。

別墅、高檔公寓在西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額中占比很小。從2012至2016的五年間，占比徘徊在2%上下，投資低增速成為常態(tài)，市場供給量變化甚微，但2017年，別墅、高檔公寓投資增速加快，市場供應(yīng)量大幅度上漲。

1.2歷年商品住宅完成投資情況分析

從圖2看來，2012年至2017年，西安市房地產(chǎn)整體投資額呈上升趨勢，雖然在2015和2016年度增速回落，但在2017年表現(xiàn)為強(qiáng)勁增長勢頭，同比增長達(dá)到19.30%.與其形成鮮明對比的是，商品住宅投資額在房地產(chǎn)年完成投資額中的占比總體呈下降趨勢，下降幅度接近12個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅整體投資額的下行趨勢表明，在政府有關(guān)調(diào)控政策的引導(dǎo)下，商品房市場供給結(jié)構(gòu)逐漸調(diào)整，開發(fā)商對于商品住宅投資趨于理性。

2012年至2017年西安市商品住宅投資以2015年為分水嶺呈“凹”形走勢，從2012年投資同比增長50.90%至2015年負(fù)增長1.67%，之后2016年弱勢反彈2.28%.2017年，在西安市實(shí)施招商引資“一號工程”和不斷改善營商環(huán)境下，民企在西安參與投資的愿望日漸增強(qiáng)，民間投資占比逐步提高，商品住宅投資出現(xiàn)反彈式增長，較上年提高16.71%，商品住宅投資額突破1 500億元，西安市商品住宅市場逐步走出寒冬，開發(fā)商的投資熱情和信心逐漸恢復(fù)。

結(jié)合圖2和圖3來看，商品住宅在西安市房地產(chǎn)投資中占主導(dǎo)地位，高檔公寓與別墅占比很小。近五年來，西安市別墅、高檔公寓完成投資與商品住宅投資額走勢基本一致。由于2014年西安未能幸免于全國樓市“高庫存”的實(shí)際，房地產(chǎn)企業(yè)庫存加速攀升，兩者均在2015年出現(xiàn)下降。雖然兩者在2015年之后都表現(xiàn)為上升趨勢，但商品住宅年完成投資額變化不大，保持在1 300億元上下，而別墅、高檔公寓投資占商品住宅投資的比例在2017年表現(xiàn)為大幅度增長，達(dá)到21.51%。顯而易見，房地產(chǎn)開發(fā)商近期對別墅和高檔公寓市場的前景保持樂觀，市場供給量放大。

1.3歷年商品住宅庫存結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析

目前國內(nèi)常見的商品房庫存量計(jì)算方法有2種，商品房庫存量等價(jià)于商品房待售面積，待售面積+施工面積[22]。商品房待售面積指報(bào)告期末已竣工可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。本文采用商品住宅的待售面積等價(jià)于商品住宅庫存量分析西安市2012年至2017年商品住宅庫存結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況。

2012年至2016年，西安市商品住宅待售面積快速增加（如圖4），2016年達(dá)到峰值406.61萬m2，別墅、高檔公寓的待售面積也沒有明顯減少，兩者的去化周期均不斷擴(kuò)大，庫存壓力劇增。2017年，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，各項(xiàng)監(jiān)管措施和限購、限貸力度頻頻加碼，讓房子回歸居住屬性，但西安市落戶放開、引進(jìn)人才、公積金貸款門檻降低等政策為西安房地產(chǎn)市場注入更多活力，西安樓市明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)官方公開數(shù)據(jù)，西安市商品住宅待售面積降至176.90萬m2，去化周期為7個(gè)月，低于全市4.6個(gè)月，別墅、高檔公寓也因銷售量的加大，庫存壓力得到明顯釋放。

2歷年商品住宅需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析

2.1歷年商品住宅銷售量價(jià)結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析

商品住宅銷售量價(jià)方面（如圖5），2012年至2017年，西安市商品住宅市場經(jīng)歷了從供給高位運(yùn)行到供需失衡的過程。2012年至2015年住宅銷售處于橫盤期，銷售量、價(jià)不溫不火。2013—2015年的銷售均價(jià)維持在每平方米6 000～6 400元之間，同比增長率分別為3.50%，-5.22%和2.20%;銷售量增長緩慢，2014年和2015年僅同比增長023%和3.81%.2016年，即使在在國家“契稅+營業(yè)稅”、降低首套房首付和西安市政府的“樓十條”等政策刺激下，住宅銷售價(jià)格低位運(yùn)行，同比僅上漲2.27%，但銷售面積增長18.54%，創(chuàng)5年來新高。2017年，在新一輪利好政策刺激下，西安市樓市供需關(guān)系嚴(yán)重失衡，住宅價(jià)格非理性增長，直線上升突破9 000元/m2，較2016年上漲47.28%，銷售面積同比增長接近30%.

別墅、高檔公寓量價(jià)方面（如圖6），雖然波動(dòng)較大，但總體上處于上升趨勢，從2012年的1 383.87萬m2上升至2017年最高的1 934萬m2，上漲3975%，但目前西安市消費(fèi)者對別墅、高檔公寓的需求仍然存在非理性因素，銷售量價(jià)與市場有效需求存在一定程度的背離。Lucas認(rèn)為如果人是理性人、資本市場是充分的，那么量價(jià)之間就不應(yīng)該存在相關(guān)性[23]。2012年以來，西安市的別墅、高檔公寓市場表現(xiàn)為量、價(jià)波動(dòng)趨勢一致，在市場繁榮時(shí)期，銷售量價(jià)齊漲，而在市場蕭條時(shí)，量價(jià)同時(shí)下降，市場羊群效應(yīng)明顯，還未形成有效的消費(fèi)市場。

2.2歷年商品住宅銷售額結(jié)構(gòu)變動(dòng)分析

圖7顯示，住宅銷售額和別墅、高檔公寓銷售額的都呈波動(dòng)上升趨勢。住宅銷售額的波動(dòng)幅度相對較小，從2013年的13.70%上升至2017年的1418%，其中2016年為增長峰值，達(dá)到 21.22%，其原因在于2016年西安樓市以“去庫存為主”的總基調(diào)下，市場明顯回暖，商品住宅銷售量價(jià)齊漲。2017年中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入最嚴(yán)調(diào)控期，國家密集出臺限購、限貸、限價(jià)、限售的四限政策，加之西安市出臺的限購令，西安市商品房銷售量迅速下滑，但西安市房地產(chǎn)市場利好消息不斷，“史上最寬松落戶政策”、西成高鐵開通、陜西省自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)等，加上外地購房者參與西安樓市的情緒高漲，寬松的落戶政策等刺激下，商品房銷售價(jià)格同比大漲，商品住宅銷售額繼續(xù)保持增長。

別墅、高檔公寓銷售額呈波浪形上升。從銷售額的變動(dòng)趨勢看，西安市居民對別墅和高檔公寓的購買欲望強(qiáng)烈。在2016年和2017年商品房價(jià)格上漲的情況下，別墅、高檔公寓的銷售額大幅度的增長，2017年同比增長幅度達(dá)到359.72%，非理性需求表現(xiàn)明顯。

2.3歷年商品住宅分面積段結(jié)構(gòu)銷售變動(dòng)分析

從圖8來看各面積段的總體需求，70 m2和70～90 m2面積段小面積住宅需求量持續(xù)下降，其中70 m2在所有面積段中跌幅最大，下降10.7個(gè)百分點(diǎn);90～125 m2中等面積住宅保持穩(wěn)定，成交占比最大，為目前的首選購買房型，2012年至2016年均占比均在40%上下，2017年占比略有下降，占比為3260%;125 m2以上大面積住宅銷售增速最為明顯，需求不斷增加，分別上漲8.8個(gè)百分點(diǎn)和11.90個(gè)百分點(diǎn)。2017年，144 m2以上的住宅、別墅和高檔公寓需求增長最為明顯，同比分別增長34.6%和56.9%，增速高于全市商品住宅銷售面積的13.8%和36.1%。充分反映了西安市商品住宅市場由剛需向改善型需求轉(zhuǎn)變，改善性住房需求持續(xù)擴(kuò)大。

3歷年商品住宅供需結(jié)構(gòu)對比分析

商品住宅待售面積與銷售面積的關(guān)系反映了銷售市場供求關(guān)系，比值越大，說明市場供應(yīng)充分，比值越小，說明市場供應(yīng)緊張，供不應(yīng)求[24]。因此，分別分析西安市商品住宅和別墅、高檔公寓待售面積與銷售面積的波動(dòng)能夠反映商品住宅供需結(jié)構(gòu)變化。

從圖9可見，2015年以前，西安市商品住宅銷售面積同比增長緩慢，2013年至2015年分別同比增長10%，0.23%，3.81%.2016年受全國和西安市樓市政策環(huán)境寬松影響，住宅市場熱度提高，同比增幅五年來最高，達(dá)到18.54%，2017年略有回落，同比下降4.17%;而且商品住宅的待售面積隨著2016年和2017年銷售面積的快速上漲而急劇下降。除2013年因?yàn)殇N售面積的增長，待售面積同比下降26.91%，2014年和2016年均有大幅度增加，分別達(dá)到133.87%和118.65%.由此可見，2012至2015年西安市商品住宅的市場供應(yīng)充分。根據(jù)官方公開數(shù)據(jù)，經(jīng)歷了2016年的銷售熱潮，2017年住宅待售面積下降20.1%，增速回落35.9個(gè)百分點(diǎn)，庫存去化量明顯。

圖10反映了西安市別墅、高檔公寓待售面積和銷售面積的變化情況。2012—2017年兩種指標(biāo)的波動(dòng)趨勢并不一致，隨著銷售面積的起伏，待售面積并沒有明顯變化，始終保持在一定的水平上，別墅、高檔公寓供應(yīng)持續(xù)加大。根據(jù)官方公開數(shù)據(jù)，2107年西安市別墅、高檔公寓銷售需求增長明顯，銷售60.42萬平方米，增長56.9%，增速高于全市銷售面積的36.1個(gè)百分點(diǎn)。與待售面積比較，待售面積大幅度減少，供應(yīng)增速減緩。

4結(jié)語

對近年來西安商品住宅市場供需結(jié)構(gòu)分析表明，2012年以來，西安商品住宅市場經(jīng)歷了橫盤期和高速發(fā)展期。2015年之前，市場一直以“去庫存”為主基調(diào)，成交量和價(jià)格持續(xù)低迷，供大于求的狀況沒有明顯改觀。2016年以來，市場從明顯回暖轉(zhuǎn)向需求量激增態(tài)勢，銷售量價(jià)快速上漲，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。

西安市房地產(chǎn)市場仍以商品住宅市場為主。從供給側(cè)來看，投資額、施工面積和庫存結(jié)構(gòu)變化等都體現(xiàn)了商品住宅在在整個(gè)房地產(chǎn)市場的主體地位，開發(fā)商會(huì)更多地瞄準(zhǔn)大戶型和躍層戶型市場，提高別墅、高檔公寓的供給量，滿足消費(fèi)者提升居住品質(zhì)和舒適度的要求。從需求側(cè)來看，隨著西安市的進(jìn)步與發(fā)展、人民生活水平的提高，居民對居住品質(zhì)的關(guān)注度和購買力會(huì)持續(xù)上漲，大戶型和躍層戶型高檔公寓不但能夠滿足消費(fèi)者高品質(zhì)的居住感和舒適感，而且價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于別墅，因此，在未來幾年，大戶型和躍層戶型會(huì)得到更多的關(guān)注，需求也會(huì)逐步增加。

隨著居民收入不斷提高，消費(fèi)需求倒逼住宅產(chǎn)品品質(zhì)升級，加之西咸一體化、自貿(mào)區(qū)掛牌和品牌開發(fā)商強(qiáng)勢入駐等因素的推動(dòng)，西安房地產(chǎn)市場勢必走向多元化發(fā)展。因此，政府和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場需求的變化，在提高高品質(zhì)住宅的供給比例的同時(shí)，關(guān)注老舊住宅小區(qū)的升級改造，縮小新、舊小區(qū)之間的居住環(huán)境差異。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)及時(shí)掌握市場需求動(dòng)態(tài)，做好市場細(xì)分和市場定位，設(shè)計(jì)開發(fā)符合顧客需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

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