趙奉軍

住房預(yù)售制度，是一項極具中國特色的制度，據(jù)說這項制度源自中國香港地區(qū)，后傳到大陸，并于1994年在《城市房地產(chǎn)管理法》中予以明文確認(rèn)。但從2005年開始，這項制度就傳說要廢除。一晃10多年過去了，一直不見實質(zhì)性動作。2018年9月下旬，廣東省傳出要求調(diào)整商品房預(yù)售許可事項的通知，預(yù)售制度再次引發(fā)眾人關(guān)注。

關(guān)于預(yù)售制度給房地產(chǎn)市場帶來的麻煩和風(fēng)險，已有不少論述，這些麻煩或風(fēng)險包括：工程爛尾、違規(guī)銷售、交易不公平、不平衡發(fā)展和低效率競爭，等等。作為一個房地產(chǎn)專業(yè)研究人員，對于預(yù)售制度常有“前人之述備矣”之感，要別出心裁寫出新意頗為棘手。

近來重讀張五常教授的《經(jīng)濟(jì)解釋》，其中談到了玉石原石交易模式，忽然發(fā)現(xiàn)這種銷售模式與新房預(yù)售制度太像了，碰巧的是，就連讀音都很像。玉石原石的表面有一層風(fēng)化皮殼的遮擋，看不到內(nèi)部的情況，結(jié)果人們只有根據(jù)皮殼的特征和在局部上開的“門子”，憑自己的經(jīng)驗來推斷原石內(nèi)部翡翠的優(yōu)劣。即使到了科學(xué)昌明的今天，也沒有一種儀器能夠通過這層外殼和門子判斷出其內(nèi)是“寶玉”還是“敗絮”。這就使得玉石原料交易中，對原料品質(zhì)的鑒別成為一件頗為困難的事情。這樣的交易頗似賭博，誰也沒有必勝的把握，就是經(jīng)驗老到的行家，也難免有看走眼的時候，行業(yè)內(nèi)有“神仙難斷方寸玉”的說法，所以人們將這種商業(yè)行為稱為賭石。

我們的新房預(yù)售制度，又何嘗不是一種“賭石”？所有買新房的人看到的樣板房或樓書就類似玉石原石表面的那個“門子”。買玉石和買新房的都是預(yù)先就付掉了全款，都不知道最后到手的東西是不是貨真價實。只不過買玉石的能當(dāng)場切開立即知曉，而買新房的往往要等兩年。當(dāng)然，這里面還是有些差異，玉石切開發(fā)現(xiàn)仍然是一塊頑石也只能慨嘆時運不濟(jì)愿賭服輸，而新房交付后發(fā)現(xiàn)貨不對板或者房價大跌卻立馬引發(fā)糾紛維權(quán)。更本質(zhì)的差異在于，玉石原石的交易雙方都是賭徒，即風(fēng)險偏好型的人自愿入市，不喜歡冒險的人是不會去買賣原石的。但新房的預(yù)售中，很多購房者其實是謹(jǐn)小慎微的人，他們并不愿意參與這場賭博，新房普遍的預(yù)售迫使他們也成為實質(zhì)的賭徒。我們常人巾的大多數(shù)都是風(fēng)險規(guī)避型的不愿意冒險的，就連兩塊錢一張的彩票都舍不得買或不敢買，為何在幾百萬的新房購買中如此激進(jìn)如此冒險？

一些人可能會說，在過去的房價上漲大勢中，預(yù)售的購房者不是最終都獲利了嗎？房價的上漲確實使得預(yù)售購房者普遍獲益，但剛才說了，很多購房者并不愿意參與這種賭兩年之后升值的游戲。如果是現(xiàn)房，到手之后升值或貶值，那才是真的“房市有風(fēng)險人市需謹(jǐn)慎”。另有抬杠的人可能會說，既然如此為什么不買二手房呢？二手房小存在類似的賭博啊。原因在于，在很多城市仍然是一個新房主導(dǎo)的市場，目前二手房交易超過新房的僅僅是少數(shù)幾個一線城市，大多數(shù)新增需求仍然需要新房供給來滿足。

所以在我看來，預(yù)售制度最大的毛病就在于此，你不想賭也得賭。賭贏了還好說，賭輸了由于并不是自己很想賭自然會遷怒于人。我們當(dāng)然可以嘲笑那些交付之日發(fā)現(xiàn)樓價下跌就大鬧售樓處的購房者，說他們沒有契約意識，但追根溯源，不正是這種與玉石交易類似的住房預(yù)售制度才帶來了這么多的紛爭和維權(quán)嗎？既然如此，改革預(yù)售制度，使得新房的銷售回歸到正常的銷售方式，應(yīng)該是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要一環(huán)。我并不否認(rèn)預(yù)售制度對于加速城市住房供給緩解開發(fā)商資金緊張的歷史貢獻(xiàn)，凡是存在的也必有其合理之處;但凡是存在的也最終會被淘汰取代。但可惜的是，我們在各種房地產(chǎn)市場秩序冬.項整治中并沒有看到預(yù)售制度改革的消息，原因是開發(fā)商普遍反對，這無關(guān)道德，只是關(guān)乎利益。觸動利益比觸動靈魂還要困難。至于有人說國外也有預(yù)售制度，但國外的預(yù)售制度與我國這種購房者付全款的預(yù)售制度有重大區(qū)別

開發(fā)商的反對是一個原因，另一個原因是時機(jī)不對。取消預(yù)售制度，短期內(nèi)新房的供給就受到影響。如果供不應(yīng)求的階段取消預(yù)售制度，那就是火上澆油房價只會上漲。什么是取消的最好時機(jī)呢？一是供大于求階段，庫存嚴(yán)重，此時取消帶來的沖擊最小客觀上還能帶來托市的效果;二是二手房交易已經(jīng)占據(jù)城市房地產(chǎn)市場的主體，此時取消震動也較小。鑒于中國住房市場的發(fā)展的地區(qū)不平衡，有些城市比如說一線城市實際上已經(jīng)二手房交易占據(jù)主體，新房銷售量占比很小了。根據(jù)鏈家集團(tuán)董事長左暉提供的數(shù)據(jù)，2017年超過18個城市的二手房交易量超過了新房。北京、上海這樣的城市二手房交易和新房交易已經(jīng)達(dá)到了4：l。即使徹底取消也沒什么大不了，這個制度本來就不是住房市場運行的必備制度。

附帶的一個問題是，這個制度取消后會帶來房地產(chǎn)開發(fā)門檻提高，對一些實力強(qiáng)勁，尤其是融資實力強(qiáng)的開發(fā)商影響不太大，而小開發(fā)商可能就麻煩了。馬里蘭大學(xué)的丁成日教授就認(rèn)為中國的預(yù)售制度的實質(zhì)不是一種銷售方式，而是一種企業(yè)低成本的融資方式。不過中國房地產(chǎn)開發(fā)市場真正的門檻其實是在土地交易層面上，地方政府每次都喜歡賣大面積的土地，這和國有大銀行喜歡批發(fā)不喜歡零售一個道理。大面積的土地，即使有預(yù)售制度，中小開發(fā)商實際上是很吃力的，有時候大開發(fā)商都只能一二三四五期開發(fā)，等到第五期開發(fā)完，土地證上的年限甚至已經(jīng)過去了20年。這是中國住房市場新增供給速度難以提升的一個重要原因。國內(nèi)一些學(xué)者計算出的中國城市住房的供給彈性低，我覺得這可能也是一個原因?，F(xiàn)在預(yù)售制度如果取消，小開發(fā)商更難熬，如果地方政府還是喜歡賣大面積土地，盡管對大型開發(fā)商也是一個挑戰(zhàn)，但市場集中度會更高，這對大型開發(fā)商來說說不定是件好事情。

那對地價會有影響嗎？會有，我的感覺是會有不利影響，取消預(yù)售制度會導(dǎo)致開發(fā)的風(fēng)險和成本增加，這個風(fēng)險溢價和成本必然會體現(xiàn)在土地拍賣市場上，另外如果成品交付，時間拉長，回報率下降，對土地的出價也會下降。既然如此，地方政府為什么要支持取消預(yù)售制度？那不是對自己不利嗎？預(yù)售制度一直取消不了，地方政府不支持也是一個重要原因。中國人民大學(xué)聶輝華教授說我國房地產(chǎn)市場的癥結(jié)在于政企合謀，可能確實如此。在預(yù)售制度下老百姓維權(quán)鬧事影響和諧，政府不喜歡;但取消預(yù)售制度后賣地收入受影響，政府也不喜歡。

所以，取消預(yù)售制度，注定是曲折的。