羅艷梅

摘 要：隨著我國城市化進(jìn)程腳步的不斷加快，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。然而，由于市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，房地產(chǎn)交易過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)問題，這就要求相關(guān)部門必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)督和管理工作，積極分析交易管理工作的現(xiàn)狀以及存在的問題，研究相應(yīng)的解決策略和方法，為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房屋市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展服務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易管理：?jiǎn)栴}：解決對(duì)策

房地產(chǎn)交易指的是有償轉(zhuǎn)讓和獲取房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)以及其他各項(xiàng)房屋權(quán)利的一種法律行為。房地產(chǎn)交易管理的目的就是規(guī)范房屋買賣雙方的交易流程，保證其在合法的范圍內(nèi)，進(jìn)行公平的交易。然而，目前的房地產(chǎn)交易管理中仍然存在著許多問題需要解決。

一、分析目前房地產(chǎn)交易管理工作的現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)交易、權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)分合變化，銜接、聯(lián)系不夠緊密

在《土地法》出臺(tái)前，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，通過房屋普查，落實(shí)私房政策等，于1984遵照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于頒布（房屋所有權(quán)證>式樣及服務(wù)所有權(quán)登記工作的通知》精神，統(tǒng)-了全國房屋所有權(quán)證式樣，這是我國歷史上第一本依法統(tǒng)一制作、登記內(nèi)容規(guī)范的房屋所有權(quán)證。

1986年《土地管理法》、1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)之后到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制確立期間，根據(jù)其規(guī)定，實(shí)行房地分離，分別由土地管理部門和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的登記發(fā)證工作。

2007年《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，使我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作又將進(jìn)入“房地統(tǒng)一”的時(shí)代?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月1日起施，至此房產(chǎn)和土地登記合并統(tǒng)一為不動(dòng)產(chǎn)登記。綜上所述，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易的監(jiān)管部門和登記機(jī)構(gòu)的聯(lián)系或銜接不夠緊密，成為目前影響房地產(chǎn)交易最主要的原因。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)遵循的法律依據(jù)和部門規(guī)章、規(guī)定不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)信息不對(duì)稱或缺失。

在房地產(chǎn)交易過程中，檔案資料的查詢是十分重要和必要的，這關(guān)系到房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。而在之前的房地產(chǎn)權(quán)屬登記分別由房地產(chǎn)行政管理部門和土地管理部門實(shí)施時(shí)，所依據(jù)的法律、法規(guī)是不一致的，導(dǎo)致登記流程不一致，因而形成的權(quán)屬登記檔案資料也有差異，在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，相關(guān)信息會(huì)不對(duì)稱或缺失。

3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的檔案資料管理的銜接有待完善

房地產(chǎn)權(quán)屬登記的檔案資料大致分為三個(gè)階段：1952年土改時(shí)期進(jìn)行的房產(chǎn)土地清冊(cè)登記的檔案資料，大多數(shù)的地方存于縣級(jí)或市級(jí)檔案館；1985年全國第一次房地產(chǎn)普查以來形成的檔案資料通常存放于建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門檔案室；1987年《土地管理法》頒布實(shí)施后，土地使用權(quán)登記檔案存于土地行政管理部門，房屋權(quán)屬登記檔案存于建設(shè)（房地產(chǎn)）行政管理部門，至2015年不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)成立。所有的房地產(chǎn)權(quán)屬登記的檔案資料在合并、統(tǒng)一、無縫對(duì)接方面還不夠完善，在一定程度上影響了房（地）產(chǎn)交易的進(jìn)程。

4、房地產(chǎn)交易的監(jiān)管工作離不開房地產(chǎn)權(quán)屬登記資料信息的支持，但房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬國土部門設(shè)置的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)交易管理部門則是建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門的職責(zé)，兩個(gè)部門之間需要共享房屋權(quán)屬登記信息才能完成交易工作，最終達(dá)到保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的目的。

5、軟硬件設(shè)施不夠完善

目前有極大部分房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)存在沒有使用專業(yè)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)信息傳遞、查詢，同時(shí)硬件設(shè)施不構(gòu)完善完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易信息更新不及時(shí)或信息傳遞受阻。

6、房地產(chǎn)交易管理人員的工作能力有待提高

目前有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)沒有重視對(duì)員工業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)，包括對(duì)房地產(chǎn)歷史沿革的認(rèn)知、對(duì)房地產(chǎn)檔案的了解、對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的監(jiān)管等，同時(shí)交易管理相關(guān)的考核機(jī)制也不夠完善，導(dǎo)致工作效率下降，工作失誤會(huì)使交易的公平性以及合法性存在安全隱息。

二、房地產(chǎn)交易管理工作的優(yōu)化對(duì)策

1、進(jìn)一步完善法律體系建設(shè)，保障房地產(chǎn)交易人的合法權(quán)益

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，最大限度避免企業(yè)和群眾私權(quán)的重登、漏登、權(quán)利交叉重復(fù)，保護(hù)合法權(quán)益、保障交易安全，是落實(shí)中央完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度、依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的具體措施，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基礎(chǔ)。但《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等應(yīng)作出相應(yīng)的修改和完善，相關(guān)聯(lián)的各部門根據(jù)修改完善的法律制定相關(guān)的規(guī)章、制度來保證房地產(chǎn)權(quán)屬登記、房地產(chǎn)交易管理的緊密銜接和對(duì)接。

2、相關(guān)部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一，完善交易信息管理系統(tǒng)

一個(gè)信息化的時(shí)代，要求房地產(chǎn)交易管理工作也要能夠與時(shí)俱進(jìn)，使用信息技術(shù)來展開工作。房地產(chǎn)交易管理的相關(guān)部門應(yīng)該加大信息管理的投入，積極引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù)。同時(shí)，基于網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)傳播速度快，信息覆蓋面廣等優(yōu)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門建立起房地產(chǎn)交易管理信息服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)為廣大人民群眾提供更新房屋價(jià)格、房源信息等內(nèi)容，為人們買賣房屋提供便利渠道的同時(shí)做好監(jiān)管工作。

3、不斷提高工作人員的專業(yè)技能與職業(yè)素養(yǎng)

首先就要加強(qiáng)對(duì)工作人員包括房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)人員專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能的培訓(xùn)，要不斷提高房地產(chǎn)交易管理人員的業(yè)務(wù)水平；其次，要做到學(xué)以致用，把學(xué)到的理論知識(shí)充分運(yùn)用到工作中，提高分析和解決問題的能力，增強(qiáng)工作的預(yù)見性和創(chuàng)造性。每一次交易的完成就是一個(gè)可以分析問題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的過程。第三，要善于從全局上觀察和處理問題。這就要求管理者必須以寬廣的眼界去思考去觀察，從事物的不斷變化中掌握事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，提高看問題的敏銳性，提高協(xié)調(diào)和處理各種矛盾的能力，真正做到在處理復(fù)雜問題時(shí)善于把握“度”；第四、專業(yè)能力的提高，要有良好的協(xié)調(diào)和溝通能力。在工作中必須要協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)交易人之間、房地產(chǎn)交易人與權(quán)屬登記機(jī)關(guān)之間、房地產(chǎn)交易人與交易監(jiān)管部門之間的相互關(guān)系，促進(jìn)互相了解，為建立良好的交易秩序打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4、完善房地產(chǎn)交易管理的監(jiān)督機(jī)制

在房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)建設(shè)的這個(gè)過程中，房地產(chǎn)交易管理相關(guān)工作人員要對(duì)發(fā)布的房屋信息進(jìn)行核實(shí)，保證信息的真實(shí)性，要維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的平衡性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)交易管理工作的健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)各相關(guān)企業(yè)內(nèi)部工作也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的信息交流平臺(tái)，保證各部門之間工作信息能夠及時(shí)傳遞，保證各部門之間的溝通，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源共享。同時(shí)開辟社會(huì)監(jiān)督渠道，利用廣大人民群眾的力量對(duì)房地產(chǎn)交易管理工作的合理性進(jìn)行監(jiān)督，保證交易管理工作的穩(wěn)步進(jìn)行，確保社會(huì)監(jiān)督工作落到實(shí)處。

5、加大宣傳力度，創(chuàng)建良好交易氛圍

房地產(chǎn)交易管理主要是為了平衡買賣雙方的利益，為了避免交易中各種矛盾的發(fā)生，政府管理部門應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行相關(guān)法律知識(shí)以及交易知識(shí)的宜傳工作，切實(shí)提高交易人自身權(quán)益的保護(hù)意識(shí)和能力。同時(shí)制定相應(yīng)的政策規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房地產(chǎn)交易的安全性。

結(jié)論：針對(duì)房地產(chǎn)交易管理工作存在的問題，從權(quán)屬登記統(tǒng)一到分離再到合并的過程，是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從產(chǎn)生走向成熟的過程。根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境以及自身發(fā)展的情況，須立法、建制，不斷完善相關(guān)法律體系，同時(shí)也要依法建立管理監(jiān)督機(jī)制，完善交易信息系統(tǒng)和平臺(tái)的建設(shè)，從而提高房地產(chǎn)交易管理工作的效率和水平，促進(jìn)房地產(chǎn)交易行業(yè)的健康發(fā)展。

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