劉佳麗 彭柳柳

摘 要：根據(jù)1999-2015連續(xù)17年的歷史數(shù)據(jù)對(duì)北京的住宅價(jià)格與北京地區(qū)生產(chǎn)總值、在崗職工平均工資、總?cè)丝诘?個(gè)因素進(jìn)行研究，建立多元線性回歸模型，通過分析得出具有顯著性影響的因素。分析結(jié)果顯示，整體而言，北京住宅房?jī)r(jià)受總?cè)丝诤推骄べY的影響作用大，根據(jù)分析，從城鎮(zhèn)化和公積金發(fā)放角度提出建議。

關(guān)鍵詞：北京；線性回歸；影響因素；住宅價(jià)格

引言

2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”納入到繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的四項(xiàng)任務(wù)之一，并明確提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，標(biāo)志著我國(guó)住宅市場(chǎng)有望真正進(jìn)入理性發(fā)展時(shí)代。北京地區(qū)住宅市場(chǎng)整體發(fā)展不平穩(wěn)，住宅價(jià)格整體上漲，市場(chǎng)的供需不均衡，投資額逐年增加。

胡煒（2005），通過對(duì)北京的住房市場(chǎng)研究，發(fā)現(xiàn)居民購(gòu)買力不足，消費(fèi)者社會(huì)層次與購(gòu)房主體層次一致，戶型和銷售率的相關(guān)性最高，住宅的總價(jià)影響客戶的購(gòu)買決策[1]。申曉峰認(rèn)為（2007），認(rèn)為收入與房?jī)r(jià)不相關(guān)，城鎮(zhèn)化和抵押貸款余額影響房?jī)r(jià)較大[2]。魏艷（2012），對(duì)遷徙的人口的收入和支付意愿進(jìn)行了回歸分析，認(rèn)為有無(wú)戶口影響新移民購(gòu)房支出比例，且學(xué)歷越高，住房投資越大[3]。焦裕鑫（2013）對(duì)城鎮(zhèn)居民住房差異的分析基礎(chǔ)上，對(duì)居民住房空間和住房產(chǎn)權(quán)的獲取機(jī)制及影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究，人力資本以及政治資本對(duì)于住房有促進(jìn)作用，但資本比人力資本影響更大[4]。丁軍（2016），對(duì)2010-2015年的北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)進(jìn)行研究，得出住房與投資需求直接拉動(dòng)北上深房?jī)r(jià)上漲，其次是財(cái)政和金融。北上深各自主要因素分別是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)、財(cái)政與金融、金融與市場(chǎng)環(huán)境[5]。綜合上述文獻(xiàn)，諸多專家、學(xué)者對(duì)住宅價(jià)格的影響因素做了大量的探究。研究者在探究宏觀指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)的影響和預(yù)測(cè)時(shí)，常選取GDP、人口、收入、利率等指標(biāo)；在探究微觀指標(biāo)時(shí)，往往考慮住宅周邊的的教育資源、交通等區(qū)位因素。這些研究都主要從供需關(guān)系角度去研究房?jī)r(jià)的變化，研究區(qū)域房?jī)r(jià)差異與地區(qū)發(fā)展互動(dòng)關(guān)系，鮮見對(duì)北京住宅市場(chǎng)整體房?jī)r(jià)影響的線性回歸研究。

本文擬以北京的有關(guān)數(shù)據(jù)為樣本，以住宅房均價(jià)作為決策變量，以北京地區(qū)生產(chǎn)總值、在崗職工平均工資、城市總?cè)丝跒榻忉屪兞拷⒍嘣€性回歸模型，進(jìn)行多元線性回歸分析，探究北京地區(qū)影響房?jī)r(jià)的主要因素，為識(shí)別影響決策變量的關(guān)鍵因素提供了一種值得借鑒的思路。

第一章 關(guān)于變量的描述統(tǒng)計(jì)

第 I 條 北京住宅價(jià)格變動(dòng)情況

1999-2003，北京市住宅價(jià)格呈逐年下降，2003-2015年房?jī)r(jià)總體呈上升趨勢(shì)， 2003年為北京房?jī)r(jià)的最低值，2015年達(dá)到房?jī)r(jià)的最大值。比較中位數(shù)與平均數(shù)得出該組數(shù)據(jù)屬于右偏分布；偏態(tài)系數(shù)為0.37，屬于中等偏態(tài)分布；峰度系數(shù)為-1.39，屬于扁平分布，數(shù)據(jù)分布分散。

第 II 條 地區(qū)生產(chǎn)總值變動(dòng)情況

1999-2015年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)上漲，比較中位數(shù)與平均數(shù)得出該組數(shù)據(jù)屬于右偏分布；偏態(tài)系數(shù)為0.47，屬于中等偏態(tài)分布；峰度系數(shù)為-1.13，屬于扁平分布，數(shù)據(jù)分布分散。

第 III 條 北京總?cè)丝谧儎?dòng)情況

1999-2015年，北京總?cè)丝诔掷m(xù)增長(zhǎng)，比較中位數(shù)與平均數(shù)得出該組數(shù)據(jù)屬于對(duì)稱分布；偏態(tài)系數(shù)為0.15，屬于中等偏態(tài)分布；峰度系數(shù)為-1.22，屬于扁平分布，數(shù)據(jù)分布分散。與其他幾個(gè)變量相比，總?cè)丝谶@一變量的標(biāo)準(zhǔn)差最小，即離散程度最小。

第 IV 條 北京職工平均工資變動(dòng)情況

1999-2015年，北京在崗職工平均工資逐年上漲，比較中位數(shù)與平均數(shù)得出該組數(shù)據(jù)屬于右偏分布；偏態(tài)系數(shù)為0.53，屬于中等偏態(tài)分布；峰度系數(shù)為-0.97，屬于扁平分布，數(shù)據(jù)分布分散。

第二章 關(guān)于統(tǒng)計(jì)變量的推斷統(tǒng)計(jì)

第 I 條 模型描述

本文采用北京市住宅價(jià)格作為多元線性回歸模型的決策變量，影響住宅價(jià)格的因素很多，本文選取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、北京市總?cè)丝?、在崗職工平均工資作為解釋變量。假設(shè)決策變量Y與解釋變量X1、X2、X3之間呈線性關(guān)系，則有三元線性回歸模型：

其中β為待估參數(shù)，ε 為隨機(jī)干擾項(xiàng)，以我國(guó)北京市1999-2015連續(xù)17年的數(shù)據(jù)為樣本。

第 II 條 線性回歸

利用EXCEL，通過最小二乘估計(jì)的方法對(duì)被解釋變量北京住宅價(jià)格，解釋變量北京地區(qū)生產(chǎn)總值、北京總?cè)丝诤驮趰徛毠て骄べY進(jìn)行回歸分析。

結(jié)果得到回歸模型的R^2=0.94887003，說明該回歸模型通過了擬合優(yōu)度檢驗(yàn)。當(dāng)顯著性水平取0.05時(shí)，解釋變量地區(qū)生產(chǎn)總值、總?cè)丝?、在崗職工平均工資系數(shù)的t檢驗(yàn)值分別為1.80995、-0.6341、-1.0408，只有后兩個(gè)解釋變量對(duì)應(yīng)的值小于顯著性水平，所以這兩個(gè)變量對(duì)被解釋變量北京和住宅價(jià)格有顯著性影響。

結(jié)論與對(duì)策

一.根據(jù)描述統(tǒng)計(jì)可以看出，1999-2015年北京住宅價(jià)格總體呈上漲趨勢(shì)，市場(chǎng)整體發(fā)展不平穩(wěn)。北京地區(qū)住宅價(jià)格與北京地區(qū)生產(chǎn)總值這一因素的顯著性低，與北京總?cè)丝诤驮趰徛毠て骄べY兩個(gè)因素的的顯著性高。

二.通過實(shí)證分析的數(shù)據(jù)可以得到?jīng)Q策變量與解釋變量之間的線性關(guān)系。由函數(shù)可以看出，北京住宅價(jià)格隨城市總?cè)丝诘脑黾佣蠞q，隨平均工資的增加而上漲。

三.推動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城工作，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

總?cè)丝趯?duì)房?jī)r(jià)的刺激作用在長(zhǎng)期內(nèi)是十分顯著的，由一線城市人口凈流入量的積聚效應(yīng)可知，擴(kuò)大需求的有效手段之一便是增加人口的凈流入量。而農(nóng)民工為人口凈流入量的中堅(jiān)力量，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是非常重要的。因此，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，落實(shí)相關(guān)戶籍改革制度等政策是很重要的，此外降低農(nóng)民工購(gòu)房的稅費(fèi)可以將農(nóng)民工的部分潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，從而降低庫(kù)存房面積，縮短去化周期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

四.加大公積金扶持力度，提升公積金利用效率

目前城市樓市過熱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)鼐用竦闹Ц赌芰?，?dǎo)致了很多網(wǎng)上借貸的產(chǎn)生，其實(shí)質(zhì)是一種杠桿化行為，其潛在的融資風(fēng)險(xiǎn)很高。因此，除了要加強(qiáng)對(duì)金融的監(jiān)管力度之外，還可以通過加大公積金的貸款額度、降低公積金中間的交易手續(xù)費(fèi)等減少購(gòu)房支出，間接提高居民房屋購(gòu)買力。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡煒.北京市住宅需求研究「D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2005.

[2]申曉峰.住房?jī)r(jià)格及其與住房抵押貸款關(guān)系研究「D].上海交通大學(xué)，2007

[3]魏艷.城市新移民住房支付能力研究[D].浙江工商大學(xué)，2012.

[4]焦裕鑫.城鎮(zhèn)居民住房狀況差異及影響因素研究「Dl.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013

[5]丁軍.北京、上海、深圳房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素比較研究[Ul.中國(guó)房地產(chǎn)，2016，（36）：28-35.