林如汝

摘要：物業(yè)管理是隨著房地產(chǎn)發(fā)展而興起的一個服務行業(yè)，是房地產(chǎn)的附屬品也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要基石。物業(yè)公司除了為業(yè)主提供多元化的服務外，還與房地產(chǎn)企業(yè)有著復雜的業(yè)務聯(lián)系。實務中，一些稅收政策不適用于物業(yè)公司復雜的、多元化的經(jīng)營業(yè)務，例如對于代收代付水電費，到底應作為轉售行為，還是代收代付行為，國稅總局目前沒有明確的規(guī)定。本文就物業(yè)公司代收代付水電費的涉稅問題進行分析。

關鍵詞：物業(yè)公司：代收代付：水電費;增值稅;企業(yè)所得稅

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）015-0270-01

一、物業(yè)公司代收代付水電費業(yè)務的現(xiàn)狀

目前，我國物業(yè)小區(qū)內(nèi)基本上實行一戶一表，物業(yè)公司代收代付水電費業(yè)務主要是針對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的水電費，實務中最常見以下兩種情況：

1.水電登記在物業(yè)公司的名下，水、電部門以物業(yè)公司名義開具發(fā)票，水電費由物業(yè)公司統(tǒng)一支付，再全額或加價向業(yè)主收取。

2.水電登記在房產(chǎn)公司的名下，水、電部門以房產(chǎn)公司名義開具發(fā)票，水電費由物業(yè)公司向業(yè)主全額或加價收取后，直接支付給相關水、電部門。

二、物業(yè)公司代收代付水電費增值稅問題的分析

1.物業(yè)公司代收代付水費的增值稅問題

在物業(yè)公司代收代付水費的增值稅問題上，國家稅務總局2016年第54號公告明確規(guī)定，2016年5月1日起，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。按公告可知，不論水務部門開具的發(fā)票抬頭是物業(yè)公司還是房產(chǎn)公司，只要物業(yè)公司有向服務接受方收取以及對外支付水費的行為，就應當作銷售行為處理。收取金額與支付金額之間產(chǎn)生余額的，將余額作為銷售額按簡易計稅方法計繳增值稅，不會因為稅率差問題，影響公司的稅收負擔。沒有產(chǎn)生余額的，即銷售額為零，也不影響公司的稅收負擔。公告的出臺有利于規(guī)范物業(yè)公司代收代付水費的稅務處理，也解決了因稅率差造成的加重企業(yè)稅負的問題。但實務中有些地方還是需要會計人員謹慎處理的，通常收取業(yè)主水費的時間滯后于對外支付的時間，時間差造成本月收取的水費比支付的少，下月或以后月份收取的水費比支付的多，這樣會出現(xiàn)實際沒有差額代收代付水費，但某月份或某年度財務數(shù)據(jù)上顯示代收比支付多的現(xiàn)象。相關會計人員必須建立好臺賬，清晰記錄每一筆代收代付水費的業(yè)務，便于查證，避免出現(xiàn)稅收上的爭議，影響企業(yè)的納稅信用。

2.物業(yè)公司代收代付電費的增值稅問題

在物業(yè)公司代收代付業(yè)主電費的增值稅問題上，國家稅務總局暫未作出明確的規(guī)定，只是在國家稅務總局公告2016年第36號文件中規(guī)定，物業(yè)公司在代收水電費后，如果需要以公司名義為住戶開具增值稅發(fā)票，應按照銷售貨物的適用稅率申報繳納增值稅。各地方稅務部門根據(jù)各地實際情況出臺了一些規(guī)范，例如：（1）北京市稅務局表示，物業(yè)公司代付代收的水電費如果是全額轉給水、電部門，不賺取任何以其他名目設立的收益，應當被作為“代理行為”，按照過去的政策不應繳納營業(yè)稅，在營改增后也不應繳納增值稅。但如果物業(yè)管理企業(yè)是加價收取水電費，則不再視為代收代付行為，而是銷售行為，按規(guī)定應該對其增值額繳納增值稅;（2）河南稅務局表示，水、電部門統(tǒng)一將水、電的銷售轉給物業(yè)公司管理，向物業(yè)公司收取水電費，并給物業(yè)公司開具相應的專項發(fā)票，然后再由物業(yè)公司統(tǒng)一向住戶征收水電費的行為，屬于貨物銷售行為;在這一過程中，物業(yè)公司必須向主管當?shù)囟悇盏臋C關領取貨物銷售發(fā)票，給業(yè)主開具以自己公司為抬頭的銷售發(fā)票，并按照銷售貨物的行為來計征增值稅;（3）海南稅務局表示將物業(yè)公司代收代付水電費全額支付給水、電部門且另外收取手續(xù)費的，按照經(jīng)紀代理來計算繳納增值稅。

從各地稅務部門出臺的政策可知，物業(yè)公司代收代付電費主要存在以下三種處理方式：（1）物業(yè)公司在收取業(yè)主電費后，全額轉給供電部門，不收取差價和傭金，不需向業(yè)主開具公司名義的增值稅發(fā)票，且其從供電部門接受的增值稅發(fā)票不進行進項稅抵扣或作為其他費用列支的，視為代收代付行為，不需繳納增值稅;（2）物業(yè)公司在收取業(yè)主電費后，無論是全額轉給供電部門，還是收取差價和傭金，一律視為銷售行為，開具發(fā)票及計征增值稅;（3）物業(yè)公司代收業(yè)電費后，全額支付給供電部門且另外收取手續(xù)費的，按照經(jīng)紀代理來計繳增值稅。這些規(guī)定都可以作為參考，但忽略了實務中存在的最大問題，就是供電部門以房產(chǎn)公司的名義開具發(fā)票的，在代收代付電費業(yè)務視為銷售行為的情況下，物業(yè)公司無法獲取與公司名義一致的進項稅專用發(fā)票，也不能進行相應的進項稅抵扣，這樣會造成物業(yè)公司增值稅稅負增加。對于這個問題在稅務部門沒有明確的指引下，物業(yè)公司應與房產(chǎn)公司溝通，更改水電登記或要求房產(chǎn)公司視同轉售水電，給物業(yè)公司開具增值稅進項發(fā)票。

三、物業(yè)公司代收代付水電費企業(yè)所得稅問題的分析

物業(yè)公司代收代付水電費除了涉及增值稅外，還涉及企業(yè)所得稅。

1.水、電部門以物業(yè)公司名義開具發(fā)票的，在不產(chǎn)生差價的情況下，不論是作為銷售行為還是作為代理行為，對企業(yè)所得稅不產(chǎn)生影響;在產(chǎn)生差價的情況下，作為轉售行為處理，將代收業(yè)主的水電費確認為收入，收到水、電部門的發(fā)票確認為成本，按產(chǎn)生的利潤計繳企業(yè)所得稅，這樣不會增加物業(yè)公司企業(yè)所得稅稅收負擔。

2.水、電部門以房產(chǎn)公司名義開具發(fā)票的，在不產(chǎn)生差價的情況下，作為代理行為的，不會對企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響，但如果是作為銷售行為，將大大增加物業(yè)公司的企業(yè)所得稅負擔，因為作為銷售行為，物業(yè)公司必須將代收業(yè)主的水電費確認為收入，而水、電部門開具的發(fā)票抬頭是房產(chǎn)公司，不能作為成本入賬依據(jù)。由于沒有相應的成本扣除，虛增利潤，造成應納稅所得額增加，違背了實質(zhì)重于形式的原則，嚴重影響企業(yè)效益。

四、結語

綜上所述，對于物業(yè)公司的代收代付業(yè)主水電費業(yè)務，首要解決的問題不是應作為轉售行為，還是作為代收代付行為處理，而是要解決水電費的增值稅進項發(fā)票問題，發(fā)票問題解決了，不論是作為轉售行為，還是作為代收代付行為，都不會影響企業(yè)的稅收。