張丹寧

摘要：房屋維修可以更好的達到使用功能，并使房屋保值和增值，本文對房屋維修的概念進行了分析，并對房屋維修計劃管理的作用、意義和任務進行探討，可供相關人員參考。

關鍵詞：房屋維修;計劃管理;決策

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）015-046-02

房屋作為城市的重要組成部分，是城市生存和發(fā)展的關鍵設施，也是市民進行生活和社會活動的重要場所，是一種不動產(chǎn)財富，具有很好的增值保值特點。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)房到失修比例在30%左右，而每年的舊房淘汰率只占到1-2%，房屋維修經(jīng)成為一種滯后的行業(yè)，無法滿足城市化進程的需求。隨著房地產(chǎn)事業(yè)得到了快速的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，需要的房屋維修數(shù)量不斷增加，很多房屋都進入到了維修階段，為城市房屋維修事行業(yè)開辟了廣闊的市場。對房屋進行合理的維修，可以使房屋發(fā)揮出正常的功能和作用，延長房屋的使有壽命，需要對維修資金進行合理的應用，在達到應用維修質(zhì)量，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

一、房屋維修的概念

對房屋進行維修是保證使用功能和價值的主要措施，可以貫穿于房到的建設、使用和報廢整個階段。開始建設住宅時，就需要考慮采取何種措施來保證房屋可以達到設計的使用年限，當投入使用之后如何進行維修和管理，還應該怎樣避免或者處理質(zhì)量缺陷，并對房屋進行改造，從而滿足多種使用需求，房屋維修在廣義來講主要有維修、改造和翻建。

1.維修工程

維修工程一般也可以叫作維修或修繕，也就房屋的構(gòu)件、設備等恢復到原來的功能，從而達到用戶的應用要求，延長房屋的使用壽命。房屋維修、使用功能降低和使用時間的關系中可以看出，當房屋建設完成并投入應用之后可以實現(xiàn)所有的設計功能，隨著使用時間不斷增長，很多功能逐漸減退或喪失，如果不進行合理的維修，房屋到自然損壞時會完全失去應用的功能。如果采取合理的維修措施，可能在使用過程中會出現(xiàn)多次的損壞，并進行多次的維修，但會延長房屋的使用年限，雖然無法達到原來的全部功能，房屋的使用年限會超出設計年限。

2.改造工程

房屋改造，也就是把建筑物原來的功能和標準進一步提升而采取的措施，保留原來房屋主體結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，增加使用功能，并對構(gòu)件進行完善，提設構(gòu)件和設施的完好程度，使原來的房屋居住水平達到新建房屋的功能和標準，從而延長房屋的使用期限。可以通過改變房面內(nèi)部的平面布置，進行擴建或者加層，增加房屋內(nèi)部的使用面積，提升建筑裝修標準，加設單獨的廚房和而所，安裝衛(wèi)生設施，改善室內(nèi)的給水條件，通入天然氣管道并安裝使用設備，可以根所據(jù)使用需求加入多種生活設施。

3.翻建工程

翻建工程，也就是拆除原來的老舊房屋，在原地基上來建設新的房屋，如果在原來的房屋位置建設同樣的建筑物，稱之為重建。如果原來的老舊房屋中的構(gòu)件物達到設計年限并接近到報廢，無法繼續(xù)進行居住，或者由于城市規(guī)劃原因需要停止使用時，需要對其進行拆除。老舊房屋拆除之后，利用原來的房屋基礎和一些構(gòu)件在原地進行建造施工。

房屋廣義的維修和損壞的關系中，如果房屋發(fā)生損壞時沒有進行有效維修，在接近設計使用年限時將全部損壞，如果在出現(xiàn)損壞后進行及時的維修，房屋的損壞率將不斷減少，房屋的各種功能可以得到滿足，并繼續(xù)使用。再次損壞，則需要再次的維修，經(jīng)過多次的反復，房屋損壞率將不斷減少。如果改變維修方法，在某年對房屋進行大修、改造或翻修，不但可以使房屋的功能恢復到原來的設計功能，還可以對房屋的功能進行改善和優(yōu)化。

房屋的維修是在原來房屋的基礎之上進行保養(yǎng)，維修、改造和更新，或者完全拆除之后進行翻建，維持、改進和提升房屋的功能和價值，是房屋建設的延續(xù)和補充。

二、房屋維修的作用

房屋維修主要有維護和修理兩個方面，主要有如下幾種作用：（1）對房屋建筑構(gòu)件或設施進行有效的維護，滿足住戶的正常使用需求。（2）避免房屋產(chǎn)生過早地損耗，提升房屋的使用耐久性以及構(gòu)件的完好性。（3）修復或優(yōu)化受損房屋的使用功能，延長房屋使用期限。（4）充分發(fā)揮出舊房的功能潛力，對建筑質(zhì)量好的基礎或構(gòu)件進行升級改造，不改變主體結(jié)構(gòu)以及外貌的前提下，讓房屋功能滿足使用標準。

房屋維修可以保證在設計的使用期限里，對房屋采取合理的措施來對其進行保養(yǎng)、修復和改造等，降低房屋構(gòu)件或設備產(chǎn)生的損耗，使部分或整體完全恢復應有的功能，使房屋可以正常使用，從而延長房屋的使用期限，以最小的資金投入獲取到最大的維修效益。

三、房屋維修計劃

對破損或喪失部分功能的房屋制定出維修計劃，是房屋維修管理部門的重要職能，是進行房屋維修的前提，維修計劃的主要內(nèi)容就是在制定時間內(nèi)，達到對房屋維修的目標，制定出科學合理的維修方案，并采取多種措施保證維修計劃可以順利實施。

房屋維修計劃目標也就是在指定的時間內(nèi)，實現(xiàn)所有的維修工作任務，保證維修質(zhì)量達到設計要求，投入的維修資金可以得到有效的控制，從而實現(xiàn)維修單位的經(jīng)濟效益。房屋維修計劃工作量，也就是當受損房屋的具體位置確定之后，對受損房屋的情況進行評估，并確定出具體的工作量，然后對工作量的類別進行劃分和統(tǒng)計，制定了出維修需要達到的標準，維修效益指標，則是指房屋維修工程可以達到的經(jīng)濟效果和投入成本之間的關系，主要從維修資金投入、維修工期種經(jīng)濟指標方面。房屋維修實施方案是房屋維修計劃的重要組成部分，是指為完成維修目標而采用了的具體維護方法和流程，主要有房屋維修工作需要的工期，所采用的房屋維修技術(shù)等。維修的保證性措施是輔助維修計劃中的內(nèi)容，可以有效保證維修方案可以得到有效的開展，主要有維修資金、物資材料的供給辦法，需要的勞動力資源和采取維修技術(shù)。房屋維修計劃的制定需要較強的專業(yè)性，需要根據(jù)房屋破損的實際情況，過程地多個角度和層次的分析和安排，從而編制出科學合理的維修方案，使每項維修工作可以實現(xiàn)更好的配合。

四、房屋維修計劃管理的意義

房屋維修計劃的制定是房屋維修工作的準備階段，對保證房屋維修施工順利進行打下基實基礎，會對房屋維修工程起到很好的統(tǒng)籌按排，如果房屋維護工程的開展與制定的計劃產(chǎn)生脫節(jié)，那么就不會進行有效的管理。房屋維修計劃管理可以很好的協(xié)調(diào)多個部門的關系，有效處理和協(xié)調(diào)好每個部門的利益關系。每個部門需要依據(jù)維修計劃來開展各項工作，維修計劃可以更好的評估和指導維修工作。由于房屋維修涉及到的方面比較多，多種外界因素的影響會對維修質(zhì)量和進度造成影響，為了更好地保證房屋維修的順利開展，需要制定出詳細的計劃才可以保證各方面關系的協(xié)調(diào)。

五、房屋維修計劃管理的特點

房屋維修過程中可能面對多種復雜的問題，結(jié)合房屋維修的具體情況，房屋維修計劃管理工作的特點有：1.計劃具有多變性。房屋維修施工過程中的影響因素比較多，施工單位、作業(yè)現(xiàn)場的環(huán)境、房屋的破損情況等產(chǎn)生的變化，會對房屋維修計劃順利開展造成影響，計劃內(nèi)容會產(chǎn)生一定的改變。2.計劃不均衡性。房屋維修施工無法與季節(jié)達到很好的配合，會使房屋維修內(nèi)容和制定的計劃產(chǎn)生差巨星，做好不同季節(jié)的均衡有著很大的難度。

六、房屋維修計劃管理的任務

房屋維修計劃的制定需要結(jié)合國家的房管政府，并根據(jù)房屋的實際損壞懷情況，通過深入的調(diào)查分析，統(tǒng)計出給維修任務的工作量。維修計劃的制定需要使房屋維修工作可以得到順利開展，并協(xié)調(diào)每個部門關系，對維修資源進行優(yōu)化配置，從而提高房屋維修的效率。在房屋維修計劃的具體開展時，需要制定出多項控制措施，對維修過程中的關鍵問題進行處理，保證維修工作可以達到更好的平衡，對重點的維修工作進行全面的安排，使維修資源可以優(yōu)化配置，從而提高房屋維修的效率。在房屋維修計劃具體實施過程中，需要采用多種管理措施，多種影響因素和維修薄弱部位進行處理，保證維修工作可以有序進行，使維修工作可以與年度計劃過實現(xiàn)很好的協(xié)調(diào)，從而提高房屋維修效率。

七、結(jié)語

綜上所述，在對房屋維修計劃進行制定和管理時，需要結(jié)合國家房屋相關政策，并對房屋的破損情況進行深入的了解，并按著用戶的使用要求，確定出維修工作量，并采取有效的房屋維修技術(shù)，制定出科學、合理的房屋維修計劃，使維修工作可以有序進行，維修質(zhì)量可以得到有效保證，滿足用戶的使用要求。