劉錚

摘要：房產(chǎn)稅對(duì)抑制房產(chǎn)投機(jī)有顯著作用，但在房?jī)r(jià)高位滯漲時(shí)卻易誘發(fā)巨量拋盤進(jìn)而引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。同時(shí)，該稅的開征與當(dāng)前中央減稅降負(fù)的政策相矛盾，又難以取代土地出讓金成為地方財(cái)政的主要來(lái)源。因此，房產(chǎn)稅的實(shí)際征收宜緩不宜急。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;金融風(fēng)險(xiǎn);減稅降負(fù)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）03-0076-79 收稿日期：2019-02-10

2018年9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)公布了立法規(guī)劃，將“房產(chǎn)稅法”列為立法規(guī)劃的“一類項(xiàng)目”，這意味著立法條件已相對(duì)成熟，而“房產(chǎn)稅法”將在本屆人大任期內(nèi)“擬提請(qǐng)審議”。但結(jié)合當(dāng)前的形勢(shì)來(lái)看，本文認(rèn)為房產(chǎn)稅的開征宜緩不宜急，否則，非但不能實(shí)現(xiàn)目的，還可能帶來(lái)一些負(fù)面影響。

1房產(chǎn)稅與系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

2008年以來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲，在2015年開始的上漲中，一些三、四線城市的房?jī)r(jià)甚至都翻了一番。例如，石家莊就從2014年的均價(jià)約8800元/m2，上漲到2018年的約15500元/m2。房?jī)r(jià)瘋狂上漲的一個(gè)后果是中國(guó)家庭債務(wù)率已達(dá)到需高度警惕的水平。央行2017年四季度的《城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告》顯示我國(guó)家庭負(fù)債率為54.4%，這已經(jīng)非常接近60%的警戒線，而在2006年房?jī)r(jià)開始快速上漲前這個(gè)數(shù)字還不到20%。我國(guó)家庭負(fù)債中的絕大部分是房貸，換言之，家庭通過(guò)房貸這種加杠桿的方式購(gòu)房是過(guò)去十年房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要推手，而接近60%的負(fù)債率意味著家庭存款已基本被房子掏空，家庭財(cái)富也主要表現(xiàn)為房產(chǎn)，而房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間將失去上漲動(dòng)力，特別是在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行的周期中。

房產(chǎn)稅是一種保有稅，是對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在持有期間征收的一種稅。這種稅對(duì)投資和投機(jī)購(gòu)房有一定的抑制作用，特別是在房?jī)r(jià)滯漲時(shí)。開征房產(chǎn)稅會(huì)提高產(chǎn)權(quán)人的持有成本，這就必然會(huì)引發(fā)拋盤。

在家庭財(cái)富主要表現(xiàn)為房產(chǎn)的背景下可以假設(shè)一種極端的情況，即所有家庭的所有財(cái)富都表現(xiàn)為房產(chǎn)。這樣，當(dāng)房產(chǎn)稅開征進(jìn)而引發(fā)拋盤時(shí)，人們會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)即便房?jī)r(jià)再低也沒(méi)有資金承接，一旦出現(xiàn)拋盤踐踏就必然出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，產(chǎn)生系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

這種假設(shè)的情況在當(dāng)下絕非杞人憂天，甚至正一步步成為現(xiàn)實(shí)。一方面是因?yàn)楦咂蟮募彝ヘ?fù)債率，當(dāng)大規(guī)模拋盤出現(xiàn)時(shí)沒(méi)有足夠的資金去承接。一方面是因?yàn)槠毡闇q甚至下跌的房?jī)r(jià)，當(dāng)投資者、投機(jī)者、剛需消費(fèi)者都預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)難以大幅上漲甚至還會(huì)下跌時(shí)，便不會(huì)將資金投入房市，更不用說(shuō)使用杠桿。更為重要的是，過(guò)去房?jī)r(jià)只漲不跌甚至十年增值十倍的歷史，已經(jīng)使人們形成了一致預(yù)期，人們普遍超配房產(chǎn)使之成為家庭財(cái)富最重要的組成部分，《中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告（2018）》中提到：“從全國(guó)來(lái)看，2017年房產(chǎn)凈值占家庭財(cái)富的66.35%”。當(dāng)絕大多數(shù)人成為產(chǎn)權(quán)人，而絕大多數(shù)的財(cái)富表現(xiàn)為房產(chǎn)就意味著市場(chǎng)上絕大多數(shù)的潛在交易者都是賣方且持有巨量籌碼，買方不足以與之抗衡就必然出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。當(dāng)房產(chǎn)稅引發(fā)拋盤時(shí)就越容易出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2007年美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)就是前車之鑒（不考慮CDS合同的因素）。當(dāng)時(shí)的次級(jí)貸款者大多收入不穩(wěn)定甚至根本沒(méi)有收入，或者是房產(chǎn)投機(jī)者。他們看到房?jī)r(jià)快速上漲以及低利率的環(huán)境，便運(yùn)用高杠桿投資房產(chǎn)并將之抵押給銀行，再借錢支付利息。這種空手套白狼的方式往往會(huì)使用到數(shù)倍甚至數(shù)百倍的杠桿（所購(gòu)入的房產(chǎn)再用于抵押購(gòu)房時(shí)），在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)能輕松獲得數(shù)倍的暴利。但是，隨著美國(guó)短期利率走高以及房?jī)r(jià)高位滯漲，很多次級(jí)貸款者在支付利息后根本沒(méi)有收益可言，最后只能違約。銀行出售抵押的房產(chǎn)來(lái)償還貸款，但卻引發(fā)了巨量拋盤使房?jī)r(jià)快速走低，無(wú)人接盤便引發(fā)了流動(dòng)性危機(jī)，最后蔓延開來(lái)便形成了次貸危機(jī)。

次級(jí)貸款者很明顯符合家庭負(fù)債率高和房產(chǎn)凈值占家庭財(cái)富比值高這兩項(xiàng)特征，而美國(guó)短期利率走高與房產(chǎn)稅一樣都是可誘發(fā)巨量拋盤的因素，兩相比較就不得不對(duì)房產(chǎn)稅開征是否會(huì)在短期內(nèi)引發(fā)巨量拋盤進(jìn)而導(dǎo)致流動(dòng)性危機(jī)產(chǎn)生憂慮。

此外，還可以從宏觀的供需角度來(lái)考慮問(wèn)題。早在2016年我國(guó)居民人均住房建筑面積就達(dá)到了40.8平方米（《人民日?qǐng)?bào)》2017年10月07日01版），這已經(jīng)超過(guò)了很多西方發(fā)達(dá)國(guó)家。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015-2017年我國(guó)房地產(chǎn)新開工面積分別為154453.68、166928.13、178653.77萬(wàn)平方米，年均增速約為1.07，且每年增加的絕對(duì)面積是逐年遞增。同期的年末總?cè)丝诜謩e為137462、138271、139008萬(wàn)人，年均增速約為1.005，且每年增加的絕對(duì)人口是逐年遞減（全面放開二胎也未緩解出生率下降的趨勢(shì)）。從中可明顯看出房屋面積增長(zhǎng)與人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)出現(xiàn)了背離，按這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去，未來(lái)必然會(huì)在總量上出現(xiàn)供大于求的局面。其實(shí)，現(xiàn)在除一線城市外已經(jīng)出現(xiàn)了這種供大于求的情況，很多地方的人口是凈流出，但房產(chǎn)開發(fā)并未減速，一旦突破供需平衡的臨界點(diǎn)，房?jī)r(jià)崩潰幾乎是必然的，因?yàn)闆](méi)有足夠的買方。而房產(chǎn)稅恰好就是一個(gè)足以打破平衡的外力，因?yàn)檫@幾年房?jī)r(jià)快速上漲積累了大量獲利盤，房產(chǎn)稅開征之時(shí)便是它們開始兌現(xiàn)收益之日，一旦天量獲利盤蜂擁而出而買方無(wú)力承接，那么拋盤踐踏進(jìn)而引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)幾乎是必然的。

概言之，按當(dāng)前的一些數(shù)據(jù)來(lái)看，房產(chǎn)稅應(yīng)該延后開征，或者逐步落實(shí)，只有當(dāng)買賣雙方的力量大致均衡時(shí)，開征房產(chǎn)稅才不至于引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，如果采取一步到位的方式，難免引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。

2房產(chǎn)稅與減稅降負(fù)

2017年以來(lái)我國(guó)推出了新一輪大規(guī)模、實(shí)質(zhì)性的減費(fèi)降負(fù)舉措，其目的是真正降低企業(yè)成本以解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中企業(yè)稅費(fèi)沉重的突出矛盾，但房產(chǎn)稅與減費(fèi)降負(fù)相矛盾。

中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院的調(diào)查顯示，2015年到2017年全國(guó)樣本企業(yè)用地和房租的平均總支出從約600萬(wàn)元上升到約1000萬(wàn)元，增幅高達(dá)近70%，年均增長(zhǎng)率約23%，而企業(yè)同期的毛利率只有年均1.03%的增長(zhǎng)率（中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院2018年“降成本”調(diào)研綜合租：“降成本：2018年的調(diào)查與分析”，《財(cái)政研究》2018年第10期）。

單從這兩個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)雖然最近幾年企業(yè)的利潤(rùn)總額在增加，但隨著房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，企業(yè)的凈利潤(rùn)卻在不斷降低，因?yàn)橥恋睾头课葑饨鸬某杀驹黾拥姆雀?，而且在企業(yè)成本中的占比越來(lái)越高，這侵蝕掉了相當(dāng)部分的利潤(rùn)。因此，只要開征房產(chǎn)稅，那么作為納稅人的產(chǎn)權(quán)人為了追求自身利益最大化一定會(huì)想方設(shè)法地將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給實(shí)際上作為負(fù)稅人的企業(yè)，這實(shí)際上會(huì)間接增加企業(yè)的稅負(fù)。

具體來(lái)說(shuō)。2011年修訂的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定了房產(chǎn)稅從租計(jì)征的計(jì)算方法，即依照房產(chǎn)租金收入的12%征稅。這樣，以上文提到的2017年樣本企業(yè)用地和房租的平均總支出為1000萬(wàn)元計(jì)算則會(huì)產(chǎn)生120萬(wàn)元的稅負(fù)。假如按照房產(chǎn)租售比較高的1：200進(jìn)行計(jì)算（租售比的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200-1：300），則120萬(wàn)元的稅負(fù)已經(jīng)是每月約83萬(wàn)元租金的約150%。假如產(chǎn)權(quán)人自己繳納這部分稅負(fù)，則其每年的實(shí)際收益會(huì)減少12%。但如果產(chǎn)權(quán)人將這部分稅負(fù)直接分?jǐn)偟阶饨鹬修D(zhuǎn)嫁給企業(yè)，則其實(shí)際收益并不會(huì)減少，這樣，每一個(gè)“理性人”都會(huì)將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)。再?gòu)钠髽I(yè)的角度來(lái)看，財(cái)政科學(xué)研究院的調(diào)查顯示，2017年全國(guó)樣本企業(yè)平均利潤(rùn)為2230.26萬(wàn)元（中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院2018年“降成本”調(diào)研綜合租：“降成本：2018年的調(diào)查與分析”，《財(cái)政研究》2018年第10期），增加的120萬(wàn)元的房租成本占利潤(rùn)總額的近5%，這是其毛利率年均增長(zhǎng)率1.03%的近5倍，這樣，即便企業(yè)的利潤(rùn)總額在增長(zhǎng)，其凈利潤(rùn)也必然下降。另外，財(cái)政科學(xué)研究院的調(diào)查還顯示2015-2017年企業(yè)每百元營(yíng)業(yè)收入的成本費(fèi)用年均降幅僅為0.31%（中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院2018年“降成本”調(diào)研綜合租：“降成本：2018年的調(diào)查與分析”，《財(cái)政研究》2018年第10期），而房產(chǎn)稅卻會(huì)減少5%的利潤(rùn)，兩者的差距一目了然。

上述的測(cè)算都是以租售比為1：200進(jìn)行測(cè)算，但實(shí)際上我國(guó)絕大部分城市的租售比都低于這一國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一些東部城市甚至達(dá)到了1：600。這樣，在租金回報(bào)率較低的情況下產(chǎn)權(quán)人會(huì)更傾向于選擇讓作為承租人的企業(yè)來(lái)承擔(dān)稅負(fù)，而企業(yè)繳納的租金很大程度上是在為樓市泡沫買單，而非合理的成本支出。如果在現(xiàn)在這樣一個(gè)房?jī)r(jià)虛高又明顯存在泡沫的情況下開征房產(chǎn)稅，那么不但企業(yè)要承擔(dān)不合理的成本支出，甚至是讓全民為樓市泡沫買單（企業(yè)成本增加利潤(rùn)減少必然會(huì)影響雇員的收入）。

總的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是一個(gè)新增稅種，即便在其他稅費(fèi)負(fù)擔(dān)不變的情況下也必然會(huì)增加企業(yè)的成本，而在房?jī)r(jià)虛高的背景下，當(dāng)12%的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)后更使之增加了明顯不合理的成本，這與減稅降負(fù)所要求的真正降低企業(yè)成本相矛盾。如果國(guó)家在其他方面通過(guò)減少財(cái)政收入來(lái)降低企業(yè)成本，但卻因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅造成企業(yè)的成本沒(méi)有真正降低，而是讓那些本應(yīng)留在企業(yè)的錢流入了產(chǎn)權(quán)人的腰包，這應(yīng)該不是國(guó)家希望看到的局面。

3房產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入

房產(chǎn)稅在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，比如美國(guó)，它占地方政府收入的70%以上（金強(qiáng)：“我國(guó)房地產(chǎn)稅稅制改革研究”，《財(cái)經(jīng)界》，2015年第2期），因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記制度較為健全的國(guó)家其課稅對(duì)象和范圍非常明確，幾乎沒(méi)有偷漏稅的空間，征收率能達(dá)到99%以上，因此很多學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將房產(chǎn)稅打造成地方政府的主要稅種，并用其代替土地財(cái)政。但本文認(rèn)為，房產(chǎn)稅即便能達(dá)到上述效果也應(yīng)緩征。

首先，開征時(shí)機(jī)不恰當(dāng)。此問(wèn)題上文已經(jīng)討論過(guò)，一方面是因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)虛高的背景下開征房產(chǎn)稅可能引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是因?yàn)樗鼘?shí)際上與減費(fèi)降負(fù)的初衷相違背。這兩方面的原因就決定了房產(chǎn)稅只能緩征，特別是在一些絕對(duì)人口數(shù)量與房地產(chǎn)開發(fā)速度出現(xiàn)背離的地區(qū)。

其次，計(jì)稅方式缺乏合理性。《中華人民共和困房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)有從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種方式，前者即按租金收入的12%征收，后者是在按房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值的1.2%征收。這樣，同一稅種采用兩種不同的計(jì)稅方式會(huì)引起稅負(fù)不公，并促使一些納稅人通過(guò)違法方式“合理避稅”。

以北京為例來(lái)說(shuō)明。按中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)2019年1月的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，北京住宅平均單價(jià)為64663元/m2，租金為93.82元/月/m2。假定產(chǎn)權(quán)面積為100m2，則其市值為6466300元，其每月租金9382元，年租為112584元，其租售比約為1：690。若采用從租計(jì)征，則每年應(yīng)納稅款為13510元。若采用從價(jià)計(jì)征并減除30%，則每年應(yīng)納稅款為54316元，若僅減除10%，則每年應(yīng)納稅款為69836元。不同計(jì)稅方法的最小差值為40806元，這是2018年北京最低工資標(biāo)準(zhǔn)2120元/月的約20倍。同一房產(chǎn)僅是因?yàn)橛?jì)稅方式不同就造成如此懸殊的稅負(fù)何來(lái)公平可言，而為了減輕稅負(fù)，納稅人必然會(huì)采用偽造租房合同等違法方式“避稅”，這無(wú)異于逼人作惡，對(duì)法治建設(shè)及其不利。據(jù)筆者測(cè)算，以月租9382元為基礎(chǔ)，即便租售比低至1：200，用從價(jià)計(jì)征且減除30%的余值計(jì)算，其所繳納的稅款（每年應(yīng)納稅款為15761元）依然會(huì)高于按從租計(jì)征（每年應(yīng)納稅款為13510元）約16%，只有當(dāng)租售比約為1：171時(shí)兩種計(jì)稅方式需繳納的稅款才大致相等?？梢悦鞔_地說(shuō)，若計(jì)稅方式不統(tǒng)一，或者不同計(jì)稅方式產(chǎn)生的實(shí)際稅負(fù)懸殊過(guò)大，那么房產(chǎn)稅的開征就缺乏合理性的前提。

再次，暫時(shí)無(wú)法成為地方主要稅種。從重慶和上海這兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的情況來(lái)看，用房產(chǎn)稅代替土地出讓金成為地方財(cái)政的主要來(lái)源的想法暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

一方面是因?yàn)檎魇辗秶^(guò)窄，上海僅對(duì)增量房征稅，重慶僅對(duì)高檔商品房征稅，而兩地房產(chǎn)稅僅占地方政府財(cái)政收入比重的約3%-5%，這與兩市的土地出讓金相比無(wú)異于九牛之一毛。若短期內(nèi)擴(kuò)大征收范圍，對(duì)存量住房和普通商品征收房產(chǎn)稅，并使之代替土地出讓金，又會(huì)引發(fā)公平問(wèn)題。因?yàn)槟切┬录{入征收范圍以及已經(jīng)繳納過(guò)房產(chǎn)稅的房屋實(shí)際上會(huì)承擔(dān)房產(chǎn)稅和土地出讓金的雙重負(fù)擔(dān)，而此后的新增房屋僅承擔(dān)房產(chǎn)稅，這對(duì)絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)是一種稅負(fù)不公。

另一方面是如何提高稅收遵從度是一大難題。我國(guó)一直是以征收間接稅為主，大多民眾每天支付形形色色的間接稅卻不自知，甚至誤認(rèn)為沒(méi)有繳納個(gè)稅就非納稅人。房產(chǎn)稅的最大不同在于，它是大多數(shù)人一生都未繳納過(guò)的直接稅的一種，而且它是對(duì)每個(gè)家庭賴以居住的住房進(jìn)行征收，假如缺乏一些觀念上的引導(dǎo)，那么開征房產(chǎn)稅無(wú)疑會(huì)被誤解為是一種加負(fù)舉措，這是否會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題難以預(yù)測(cè)。

總的來(lái)說(shuō)，用房產(chǎn)稅代替出讓金成為地方財(cái)政的持續(xù)來(lái)源是合理設(shè)想，但短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。

綜上，在現(xiàn)階段開征房產(chǎn)稅既可能引發(fā)金融危機(jī)，又與減稅降負(fù)相矛盾，也難以代替土地出讓金成為地方財(cái)政的主要來(lái)源，同時(shí)，重慶和上海的實(shí)踐證明它對(duì)抑制房?jī)r(jià)和調(diào)節(jié)收入分配的效果也不明顯，那么這樣的稅種完全不必急于開征。