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        中國房地產(chǎn)開啟真正的調整(房地產(chǎn))

        2019-07-30 06:18:40易憲容
        環(huán)球時報 2019-07-30
        關鍵詞:企業(yè)破產(chǎn)開發(fā)商常態(tài)

        易憲容

        對于一般行業(yè)來說,企業(yè)破產(chǎn)是市場經(jīng)濟優(yōu)勝劣汰的常態(tài),人們也不會因有些企業(yè)的破產(chǎn)而感到驚訝。沒有一些企業(yè)破產(chǎn),這個行業(yè)是無法有市場競爭力并向前發(fā)展的。

        不過,中國房地產(chǎn)市場則不同。2003年中國的房地產(chǎn)企業(yè)大約有3萬家,到2018年底工商注冊的房地產(chǎn)企業(yè)就達到9.7萬家。十幾年的時間里,國內的房地產(chǎn)企業(yè)增加3倍多。試想,十幾年來,國內房地產(chǎn)市場價格只漲不跌,誰拿到土地,誰就可利用金融杠桿成為房地產(chǎn)開發(fā)商。在這樣的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)只能是越做越大,而進入房地產(chǎn)市場的企業(yè)也就越來越多,尤其是2016年以后,國內房地產(chǎn)市場空前繁榮,更是吸引各種各樣的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場從事房地產(chǎn)開發(fā)。

        隨著國內房地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展,房地產(chǎn)市場的集中度越來越高。比如,2018年,中國500強房地產(chǎn)企業(yè)全年商品房銷售面積總額7.16億平方米,同比增長12.58%;銷售金額創(chuàng)下9.9萬億元新高,同比增長17.1%。中國500強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額,按面積和金額分別為41.73%和66.01%,而剩下34%銷售金額約由96500家企業(yè)來分享(即使扣除其中一半以上可能是房地產(chǎn)開發(fā)的空殼企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)其數(shù)量之大也是絕無僅有的)。無論是從融資的角度,還是從房地產(chǎn)開發(fā)技術的角度來說,這自然會導致房地產(chǎn)市場的激烈競爭,國內房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也自然出現(xiàn),加上政府出臺一些房地產(chǎn)調控政策更是讓這種競爭加劇。

        作為資金密集型的房

        地產(chǎn)業(yè),融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場競爭。繼5月銀保監(jiān)會重申嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)融資后,銀保監(jiān)會主席郭樹清在6月的陸家嘴論壇上指出,必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題;7月初,房地產(chǎn)信托被收緊規(guī)范;7月12日,發(fā)改委發(fā)文要求,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。而作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道,銀行貸款更是有嚴格的規(guī) 定。中小房地產(chǎn)開發(fā)商要從銀行獲得貸款幾乎是不可能。政府對房地產(chǎn)的融資全面緊縮,一些負債率過高的房地產(chǎn)開發(fā)商走向破產(chǎn)也是必然。根據(jù)國內媒體報告,截至7月21日,2019年總計有271家的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商宣布破產(chǎn)。

        對于今年上半年有271家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn),這樣的情況應該是今后房地產(chǎn)市場的一種常態(tài),并不值得大驚小怪。因為當前國內房地產(chǎn)開發(fā)商過多過爛,早就該讓一些房地產(chǎn)開發(fā)商淘汰出局。271家房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn),在總量看上去是一個不小的數(shù)字,但它們占全國房地產(chǎn)開發(fā)商家數(shù)比重不足3%。因此,這些房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)對房地產(chǎn)市場的影響完全可以忽略不計,根本上對當前的房地產(chǎn)市場沒有多少關系。

        但有一個方面意義重大,就是以往國內房地產(chǎn)開發(fā)商一本萬利,誰做房地產(chǎn),誰都能獲得暴利,十幾年來,只是看到做房地產(chǎn)開發(fā)的越做越大,房地產(chǎn)開發(fā)商掠奪的社會財富越來越多,導致整個社會經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)商從來就不存在破產(chǎn)淘汰的。這只能說明這種房地產(chǎn)市場,在政府嚴重參與干預下,市場優(yōu)勝劣汰的機制無法發(fā)揮作用。當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn),這就意味著國內的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)重大轉折,市場優(yōu)勝劣汰的機制開始顯示作用,國內房地產(chǎn)市場的市場化程度在提升。

        而這種房地產(chǎn)市場的重大轉折,不僅意味著國內房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)這種市場優(yōu)勝劣汰的機會將成為常態(tài),也意味著國內房地產(chǎn)市場的供求關系正在發(fā)生重大變化,以往房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的態(tài)勢正在改變或正在逆轉。如果國內房地產(chǎn)市場價格只漲不跌的態(tài)勢正在逆轉,也意味著國內房地產(chǎn)市場真正的調整由此開始。

        然而,要實現(xiàn)國內房地產(chǎn)市場重大調整,并讓房地產(chǎn)市場走上持續(xù)健康發(fā)展之路,就得讓當前政府的各種房地產(chǎn)市場的行政性調控政策逐漸退出市場,就得是通過堅持“只住不炒”的市場定位。而要做到這點,不僅政府不能夠托住房價,讓行政性調控政策退出市場,而且加大房地產(chǎn)市場經(jīng)濟杠桿的調控力度。比如,堅決用稅收政策把住房的投資與消費區(qū)別開(如調整房地產(chǎn)交易稅及房地產(chǎn)交易所得稅,以此有利于只有一套住房的消費者,嚴厲打擊二套以上住房的投機炒作者),堅決遏制房地產(chǎn)投機炒作,讓房地產(chǎn)市場回歸到以消費為主導的市場,而且還得全面收緊金融杠桿,讓房地產(chǎn)投機炒作者退出市場。唯有這樣,國內的房地產(chǎn)市場才能逐漸地回歸理性,走持續(xù)健康之路?!?作者是青島大學經(jīng)濟學院教授)

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