周家成

摘要：隨著建筑行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也取得長(zhǎng)足的進(jìn)步。很多的物業(yè)公司在積極的進(jìn)行自我提升，為企業(yè)的發(fā)展尋求更大的市場(chǎng)份額。同時(shí)，因?yàn)樾畔⒓夹g(shù)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，人們對(duì)于物業(yè)的了解更多，行業(yè)信息的透明度更高，業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾也越來越多。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;陽光財(cái)務(wù);業(yè)主

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）012-0088-01

隨著人們法律意識(shí)的增加，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)變得越來越強(qiáng)。小區(qū)收費(fèi)問題、停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)問題以及小區(qū)公共資源侵占等問題都是常見的矛盾點(diǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行分析。就如何做到財(cái)務(wù)信息公開透明進(jìn)行思考，打造陽光財(cái)務(wù)，取得業(yè)主的信任，最終促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

一、物業(yè)公司和業(yè)主出現(xiàn)矛盾的因素

近年來，物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾經(jīng)常在新聞里出現(xiàn)，給物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展帶來了很多的負(fù)面影響，各種不和諧的聲音嚴(yán)重的阻礙了雙方關(guān)系的發(fā)展。在實(shí)際的物業(yè)管理實(shí)踐過程中，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾非常普遍，主要是因?yàn)殡p方信息不對(duì)稱，而且部分業(yè)主憑借自身經(jīng)驗(yàn)隨意的猜測(cè)物業(yè)公司的行為。有的物業(yè)公司對(duì)于信息的公布不夠及時(shí)，或者是人員對(duì)于規(guī)章制度不太清楚。雙方的溝通交流不足，導(dǎo)致各種誤會(huì)頻發(fā)。也有的物業(yè)公司確實(shí)侵占了業(yè)主的權(quán)益，沒有進(jìn)行及時(shí)整改，物業(yè)和業(yè)主的矛盾還是以涉及財(cái)務(wù)利益的問題為主。

物業(yè)管理可以分為酬金制和包干制兩種，但是不論是哪種形式的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)都有助于提升物業(yè)公司和業(yè)主之間的信任程度。通過透明化的財(cái)務(wù)管理，提升雙方之間的滿意度，有助于各種矛盾的解決。雙方之間的關(guān)系良好，不僅可以保證物業(yè)管理的質(zhì)量，還可以為后續(xù)的工作開展提供便利。另外，陽光財(cái)務(wù)的打造，需要業(yè)務(wù)會(huì)和業(yè)主的大力支持。要針對(duì)物業(yè)管理出現(xiàn)的各種問題進(jìn)行分析討論，尋找良好的解決途徑。

二、物業(yè)管理的改進(jìn)措施

1.公示物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)收費(fèi)面積

物業(yè)公司為業(yè)主提供良好的服務(wù)，同時(shí)會(huì)定期收取服務(wù)費(fèi)用。在收取服務(wù)費(fèi)的過程中，要公示物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確建筑的收費(fèi)面積。針對(duì)不同標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)情況，需要及時(shí)說明原因并給出合理的依據(jù)。讓業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所了解，避免不合理收費(fèi)的情況出現(xiàn)。

2.對(duì)于車位的規(guī)劃

依據(jù)《物業(yè)法》的規(guī)定，在物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租的形式進(jìn)行處理。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位和車庫(kù)屬于建筑的開發(fā)商，其余的車位所有權(quán)歸業(yè)主共有。對(duì)于停車場(chǎng)的收益歸屬，是業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的常見問題。物業(yè)管理企業(yè)要明確小區(qū)內(nèi)規(guī)劃車位和非規(guī)劃車位的數(shù)量，特別是開放商控股的物業(yè)公司要更加的注重這一問題。

3.停車場(chǎng)收入的分配

停車場(chǎng)必然會(huì)涉及到車位租賃和車位管理，物業(yè)也會(huì)對(duì)于臨時(shí)停放的車輛收取費(fèi)用。開發(fā)商、業(yè)主之間要針對(duì)停車場(chǎng)的收入分配進(jìn)行明確，對(duì)于各自享有的比例進(jìn)行協(xié)調(diào)。每月結(jié)算之后及時(shí)的告知物業(yè)或者業(yè)主代表，并定期進(jìn)行信息公示。

4.對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)所得的分配

小區(qū)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)利益歸業(yè)主共有，需要提前進(jìn)行比例的分配。物業(yè)公司要將合同、賬單、應(yīng)收和實(shí)收的情況進(jìn)行定期公示。同時(shí)，可以邀請(qǐng)業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)對(duì)于相關(guān)的文件進(jìn)行查驗(yàn)。另外，要做好相關(guān)文件的存檔，為后續(xù)的工作開展打下堅(jiān)實(shí)的某礎(chǔ)。

5.對(duì)于專項(xiàng)資金的使用要進(jìn)行定期的公示

物業(yè)在進(jìn)行專項(xiàng)資金使用過程中，要嚴(yán)格的遵照相關(guān)的管理法則。尊重業(yè)主代表和業(yè)務(wù)會(huì)的要求，出現(xiàn)問題要積極協(xié)商解決。對(duì)于各種基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，要嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序進(jìn)行，積極邀請(qǐng)業(yè)務(wù)會(huì)和業(yè)主代表參與到工作中來。按季度將專項(xiàng)資金收支和結(jié)余情況進(jìn)行公示，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。

6.物業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和人員編制情況

物業(yè)公司要每年向業(yè)主或者業(yè)委會(huì)進(jìn)行服務(wù)上報(bào)，針對(duì)公司的組織結(jié)構(gòu)、人員編制情況進(jìn)行協(xié)調(diào)。對(duì)于特殊情況下需要人數(shù)變更時(shí)，要及時(shí)的和業(yè)主進(jìn)行溝通。在公司和業(yè)主完成成本核算后，再確定其他工作的開展。

7.財(cái)務(wù)收支的情況定期公示

物業(yè)公示要在每季度向業(yè)委會(huì)進(jìn)行財(cái)務(wù)收支狀況的上報(bào)，讓廣大業(yè)主清楚各種項(xiàng)目的收支情況以及盈利水平。業(yè)委會(huì)可以委托第三方的會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)，檢查審計(jì)信息和公示信息是否存在差異。公示信息是否存在重大錯(cuò)誤，有沒有損害到業(yè)主的權(quán)益。

8.合同簽訂要注意的問題

（1）明確委托物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容

因?yàn)槲飿I(yè)公司的分工細(xì)化，出現(xiàn)了只提供某一種服務(wù)的物業(yè)公司。因此在進(jìn)行服務(wù)合同的簽訂時(shí)，要明確委托物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍以及服務(wù)期限。比如合同簽訂時(shí)，明確要求物業(yè)公司不能進(jìn)行轉(zhuǎn)委托給其他公司，否則物業(yè)公司可能會(huì)利用差價(jià)來獲取利益，導(dǎo)致第三方的為了降低成本而濫竽充數(shù)，服務(wù)質(zhì)量就不能保證。

（2）明確物業(yè)公司的權(quán)責(zé)

始終遵循權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，在賦予物業(yè)公司管理小區(qū)權(quán)利的同時(shí)，要明確物業(yè)公司需要承擔(dān)的義務(wù)。對(duì)于具體的問題要做好應(yīng)對(duì)方案，比如因?yàn)榘脖栴}造成的業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)公司要對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。

（3）對(duì)于違約責(zé)任的約定

在合同簽訂的過程中，要明確物業(yè)公司違約需要承擔(dān)的責(zé)任。約定的內(nèi)容要具備實(shí)用性和可操作性，不能只是進(jìn)行形式上的約定。另外，要明確業(yè)主的違約責(zé)任。公司和業(yè)委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，對(duì)于業(yè)主的違約行為進(jìn)行處罰，保障物業(yè)公司的合法權(quán)益。

三、結(jié)果

綜上所述，物業(yè)公司要運(yùn)用科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理方法，贏得廣大業(yè)主的信任和支持。物業(yè)公司要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)還要積極的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理情況的公示。公示物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)收費(fèi)面積;對(duì)于車位的劃分、收益分配等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通;對(duì)于專項(xiàng)資金的使用定期的進(jìn)行公示;對(duì)于物業(yè)公司的人員結(jié)構(gòu)和服務(wù)人數(shù)進(jìn)行上報(bào)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)透明化、陽光化管理。