王艷芳

【摘 要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常具有資金密集、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、杠桿率普遍較高的特征，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。近幾年，隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，在這種情況下，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制顯得非常重要。本文分析了我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制中的常見(jiàn)問(wèn)題，并提出了解決問(wèn)題的建議。

【關(guān)鍵詞】民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（1）對(duì)內(nèi)部控制的重視程度不夠。有些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者、管理者大多數(shù)從包工頭、泥瓦匠等成長(zhǎng)起來(lái)的，缺乏對(duì)管理企業(yè)的系統(tǒng)性認(rèn)識(shí)，都是根據(jù)自己原有的經(jīng)驗(yàn)，管理自己創(chuàng)建的企業(yè)，只關(guān)心與房屋賣(mài)出之后所能獲得利潤(rùn)，而不關(guān)心其中關(guān)聯(lián)的各種管理問(wèn)題，尤其是內(nèi)部控制問(wèn)題。有些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者因?yàn)槲唇?jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，不理解什么叫做內(nèi)部控制及內(nèi)部控制的重要性對(duì)企業(yè)日后發(fā)展的好處，僅僅關(guān)注眼前的利益，不求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，把內(nèi)部控制簡(jiǎn)單地理解為內(nèi)部審計(jì)、內(nèi)部監(jiān)督、會(huì)計(jì)控制、成本控制，或認(rèn)為內(nèi)部控制就是歸集各個(gè)控制活動(dòng)和流程。這樣就會(huì)影響企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，甚至有可能會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和未來(lái)的收益水平，減少企業(yè)的收入，同時(shí)也會(huì)對(duì)企業(yè)的資金鏈有一定的損害。

（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不到位。由于我國(guó)居民的消費(fèi)水平持續(xù)上升，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在蓬勃發(fā)展，但是這樣的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問(wèn)題也日益凸顯，特別是企業(yè)面臨的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。有些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)未制定相應(yīng)的完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，以至于無(wú)法采取相應(yīng)有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

（3）控制活動(dòng)不健全。我國(guó)多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的控制活動(dòng)主要存在以下問(wèn)題：不相容崗位未分離，人員職責(zé)交叉過(guò)多；會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制不完善，尤其是沒(méi)有建立有效的資金控制制度；預(yù)算控制存在缺陷，項(xiàng)目預(yù)算和年度預(yù)算無(wú)法銜接。這很大程度是企業(yè)為了節(jié)約顯性內(nèi)控相關(guān)成本，沒(méi)有設(shè)立相關(guān)的制度活動(dòng)；或者制度活動(dòng)設(shè)置不合理、執(zhí)行不到位。

（4）信息與溝通環(huán)節(jié)存在問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，且多數(shù)項(xiàng)目是跨地區(qū)、跨省份建設(shè)經(jīng)營(yíng)的，這無(wú)形中加大了企業(yè)信息溝通的難度。目前我國(guó)多數(shù)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)尚未建立現(xiàn)代化的信息管理系統(tǒng)，雖然有的房地產(chǎn)企業(yè)建立了信息管理系統(tǒng)，但是在構(gòu)建的過(guò)程中缺乏規(guī)劃或規(guī)劃缺乏合理性，使得其內(nèi)部出現(xiàn)了信息孤島現(xiàn)象，還有的存在重復(fù)建設(shè)的情況。有的民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)并安裝了相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)、預(yù)算控制系統(tǒng)、銷(xiāo)售系統(tǒng)等不同的操作系統(tǒng)，但是各個(gè)操作系統(tǒng)之間在操作上、指標(biāo)口徑上并不匹配，導(dǎo)致系統(tǒng)效率低下，內(nèi)部控制出現(xiàn)“真空”地帶。

（5）缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督。目前，我國(guó)多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督存在以下幾種情況：未設(shè)立內(nèi)部審部門(mén)；企業(yè)雖然設(shè)置內(nèi)審部門(mén)，但該部門(mén)隸屬財(cái)務(wù)部，這使得內(nèi)審部門(mén)缺乏獨(dú)立性，內(nèi)審部門(mén)的工作無(wú)法做到公平公正；企業(yè)設(shè)置了內(nèi)審部門(mén)，且內(nèi)審部門(mén)隸屬董事會(huì)，內(nèi)審部門(mén)的獨(dú)立性得到了保證，但內(nèi)審部門(mén)成員大多只有財(cái)務(wù)或?qū)徲?jì)等專(zhuān)業(yè)背景，勝任能力不足，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，包括征地、拆遷、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、售后等環(huán)節(jié)，這要求內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)同時(shí)具備財(cái)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)。

二、民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的措施

（1）提高對(duì)內(nèi)部控制的重視程度。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制重視程度，決定了企業(yè)是否有著良好的經(jīng)營(yíng)狀況。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)提高對(duì)內(nèi)部控制的重視程度，可使企業(yè)能夠更加穩(wěn)定、高效地發(fā)展，有利于更好地監(jiān)管房地產(chǎn)運(yùn)行的各個(gè)方面，可強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，趨利避害，為企業(yè)謀得更大的收益。

（2）健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是實(shí)施內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，主要包括目標(biāo)設(shè)定、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都比較高，所以民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有必要健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，分析影響企業(yè)項(xiàng)目投資、建設(shè)、銷(xiāo)售、資金籌措等環(huán)節(jié)的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別哪些風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)可以規(guī)避的，哪些風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法規(guī)避的，進(jìn)而制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。如在項(xiàng)目投資決策時(shí)，企業(yè)需要分析國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平、競(jìng)爭(zhēng)情況、監(jiān)管要求、市場(chǎng)需求等外部因素，同時(shí)還要分析企業(yè)的資質(zhì)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人選的勝任能力等內(nèi)部因素，進(jìn)而預(yù)估項(xiàng)目資金投入、產(chǎn)品銷(xiāo)售、回款時(shí)間等情況，確定項(xiàng)目的可行性，避免出現(xiàn)投資決策失誤，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇的情形。如企業(yè)在籌措資金時(shí)，需要分析不同籌資方式及其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免單一的融資渠道，同時(shí)還應(yīng)設(shè)置負(fù)債率預(yù)警指標(biāo)，避免出現(xiàn)過(guò)度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的情形。

（3）設(shè)立有效的控制活動(dòng)，提高控制活動(dòng)的執(zhí)行力度?？刂苹顒?dòng)是企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍之內(nèi)的具體措施。民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合成本效益原則，設(shè)立以下控制活動(dòng)：重要的不相容崗位應(yīng)做到職務(wù)分離，確有困難的，應(yīng)采取替代性的控制措施，定期或不定期的對(duì)相應(yīng)人員的工作進(jìn)行獨(dú)立的監(jiān)督檢查；加強(qiáng)會(huì)計(jì)系統(tǒng)建設(shè)，提升會(huì)計(jì)控制力度。在資金管理方面，企業(yè)可以建立統(tǒng)一結(jié)算中心以實(shí)行資金的集中管理，統(tǒng)收統(tǒng)支，降低擅自動(dòng)用資金的風(fēng)險(xiǎn)，減少現(xiàn)金的使用頻率，減少舞弊的可能性；采用滾動(dòng)預(yù)算與定期預(yù)算相結(jié)合的模式進(jìn)行預(yù)算控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)算和年度預(yù)算有機(jī)結(jié)合，提升預(yù)算控制的有效性；建立與內(nèi)控相關(guān)的考核制度，提升內(nèi)部控制的執(zhí)行力度。

（4）完善信息溝通系統(tǒng)。信息與溝通是企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確地收集傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與外部之間進(jìn)行有效溝通，是內(nèi)部控制的重要條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目多跨年、跨地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，完善的信息化系統(tǒng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息傳遞的保障。民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，盡可能的建立完善的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)模塊的整合以及各部門(mén)的信息共享。出于成本效益考慮，企業(yè)可以購(gòu)買(mǎi)不同企業(yè)的軟件，但在購(gòu)買(mǎi)前，需要事先確定不同軟件之間的接口如何接通，指標(biāo)口徑如何統(tǒng)一等問(wèn)題，以避免出現(xiàn)上文提及的問(wèn)題。

（5）加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的建立與實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、糾正偏差、修訂并完善內(nèi)部控制，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要保證。針對(duì)上文提及的問(wèn)題，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，并保證內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性；定期對(duì)內(nèi)審部門(mén)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，使其具備相應(yīng)的勝任能力。另外，在加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的基礎(chǔ)上，企業(yè)還可以利用外部審計(jì)的方式加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)缺陷和執(zhí)行中的問(wèn)題，予以改進(jìn)或修正，進(jìn)一步完善企業(yè)的內(nèi)部控制。

【參考文獻(xiàn)】

[1]傅冰.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題與對(duì)策探析[J].企業(yè)研究，2014 （16）.