陶夏雯

【摘 要】個人住房貸款業(yè)務(wù)是目前商業(yè)銀行非常重要的信貸業(yè)務(wù)之一，但大多數(shù)商業(yè)銀行對此業(yè)務(wù)管理上重收益輕風(fēng)險，給該業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展帶來了隱患。在分析個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀的前提下，主要探討商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的開發(fā)商風(fēng)險、借款人風(fēng)險以及銀行內(nèi)部風(fēng)險，同時對銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)如何進(jìn)行風(fēng)險防范提供了相應(yīng)的建議和措施。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險防范對策

個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險，是指商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款中所隱藏的可能給銀行造成損失的因素，是由于借款人不能夠準(zhǔn)時返還貸款的本金和利息而給銀行造成的損失。因為個人住房貸款業(yè)務(wù)本身特有的因素和環(huán)境等因素，其風(fēng)險的產(chǎn)生具有可能性與必然性。詳細(xì)來說，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)有以下幾種風(fēng)險：

1、假按揭風(fēng)險

假按揭即借款人的購房行為不真實(shí)、貸款用途不真實(shí)，其實(shí)質(zhì)是為了套取銀行信貸資金，危害極大。這些開發(fā)商利用與銀行間的信息不對等以及銀行監(jiān)管中的漏洞來騙取銀行資金，以達(dá)到回籠項目建設(shè)資金或者營造房地產(chǎn)市場繁榮景象的目的。其手段主要是假借下屬、朋友、家人的名義向銀行申請個人住房貸款，營造出一種正常貸款的表象，銀行排查難度大，風(fēng)險信號隱蔽性強(qiáng)。

2、借款人風(fēng)險

銀行個人住房貸款的另一個風(fēng)險主體是商品房交易中的購房者，即借款人。其風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面：（1）借款人的還款能力。由于個人住房貸款的還款期限偏長，部分借款人在取得款項時是具備按期還款能力的，但在較長期間內(nèi)，借款人個人的資金狀況也面臨著許多不確定的因素，包括借款人工作、家庭、健康等方面的變化都可能導(dǎo)致其失去償還貸款的能力，從而形成風(fēng)險，導(dǎo)致銀行利益受損。（2）借款人的還款意愿。一方面是借款人通過欺騙等不正當(dāng)?shù)男袨轵_取銀行貸款，銀行因為人力、時間等條件有限沒能對借款人的信用和經(jīng)濟(jì)情況做出有效核實(shí)，從而造成風(fēng)險。另一方面是借款人在取得銀行貸款后，由于自身信用觀念不強(qiáng)而經(jīng)常性的遺忘甚至故意拖欠銀行貸款，導(dǎo)致的銀行無法按期收回款項，從而形成風(fēng)險 [1]。

3、銀行內(nèi)部風(fēng)險

隨著越來越多的人開始通過貸款的方式購買住房，銀行業(yè)務(wù)量大幅增加，就不可避免地會出現(xiàn)放松信息審查和簡化放貸手續(xù)的情況，這些都可能在日后形成風(fēng)險。具體主要表現(xiàn)在下述兩個方面：（1）銀行內(nèi)部操作風(fēng)險。銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)所涉及的服務(wù)對象數(shù)量多、來源廣，其本身對銀行的監(jiān)管體系就是巨大的考驗。面對績效考核，銀行過分注重貸款業(yè)務(wù)的數(shù)量和金額，而放寬貸款要求，將貸前的審查形式化。為了提升業(yè)務(wù)處理進(jìn)度，缺失必要的貸款手續(xù)，忽視業(yè)務(wù)流程的嚴(yán)謹(jǐn)性。（2）銀行員工道德風(fēng)險。貸款辦理人可能因為自身或某些利益因素的驅(qū)使，知道借款人所提交的文件不真實(shí)，仍為其辦理貸款。更有甚者，里外串通，編造虛假文件，欺騙銀行資金。無論是以上哪種行為，都會給銀行帶來嚴(yán)重的風(fēng)險。

基于上述諸多的風(fēng)險，我們要做好相應(yīng)的防范工作，主要包括以下幾個方面：

1、嚴(yán)防“假按揭”

（1）首先，要對客戶的道德品質(zhì)和以往信用情況進(jìn)行調(diào)查。如果借款人本身道德水平低下、品行不佳，且曾經(jīng)發(fā)生過數(shù)次違約行為，那么很可能在他貸款之初就沒有打算要按期足額的償還貸款。所以即使其具備足夠的還款能力，銀行想要正常的收回貸款也有一定的難度。因此銀行對借款人進(jìn)行信用評估調(diào)查是十分必要的，對防范貸款風(fēng)險和減少銀行損失也能夠起到重要的作用。（2）其次，要強(qiáng)化對房產(chǎn)商及其項目的風(fēng)險篩查，慎重展開期房貸款業(yè)務(wù)。出現(xiàn)“假按揭”風(fēng)險的主要原因之一，是房產(chǎn)商的資金不夠充足、資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈。所以，商業(yè)銀行在開展個人住房貸款業(yè)務(wù)時，不僅要考察房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗等，并且也要對公司主要股東情況、公司內(nèi)部治理情況、內(nèi)部經(jīng)營管理水平做出評價，還要對企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的品行資歷加以了解[2]。（3）最后，要完善銀行內(nèi)控管理機(jī)制，改善重指標(biāo)輕管理、重形式輕內(nèi)容的錯誤觀念，對借款人的審核評估必須落到實(shí)處，在審批過程中還要嚴(yán)格審查各方面的意見資料，根據(jù)具體情況對合同條款做出適當(dāng)調(diào)整，盡可能的細(xì)化和分散風(fēng)險。

2、逐步完善個人信用制度

個人信用制度，是個人采取信用方式獲取支付能力時進(jìn)行的一種消費(fèi)、投資和經(jīng)營的制度，是利用個人信用來達(dá)到提前消費(fèi)、投資和經(jīng)營的目的。在發(fā)達(dá)國家，己經(jīng)建立起了較為完備的個人信用制度，包括收入、納稅、信用狀況等，當(dāng)借款人向銀行貸款時，就能夠利用已知的信息來評定這個借款人的信用狀況，從而決定能否貸款給他。（1）要建立起包含個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、其他資產(chǎn)等個人信息的個人信用檔案，同時以稅收、財政、審計等部門為主導(dǎo)，對使用信用卡、個人支票的用戶進(jìn)行信用評價，并建立起多層級的個人信用調(diào)查和評級機(jī)制，以評價借款人的還款能力和信用度，為建立個人信用信息共享平臺提供有力支持。銀行在分析借款人的信用狀況后，可以根據(jù)不同的信用水平，制定不同層級的貸款條件[3]。（2）完善個人信用制度的法律環(huán)境。首先，我國在個人住房貸款的程序法方面缺乏一定的統(tǒng)一性和嚴(yán)密性，使銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)中面臨著極大的風(fēng)險。

其次，由于目前國家還缺少對不良信用借款人更為高效的制約機(jī)制和懲罰措施，所以在建立起法律的手段來維護(hù)個人的信用系統(tǒng)的正常運(yùn)行之外，還要制定出相關(guān)的法律法規(guī)，建立起一個失信成本高于守信成本的懲罰機(jī)制，對于那些違背誠信原則的人們給予教導(dǎo)或者是懲罰，來達(dá)到降低個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險的目的。對于信用惡劣的借款人，銀行可以根據(jù)情況的不同來規(guī)定相應(yīng)的執(zhí)行辦法，包括在銀行系統(tǒng)里無法再獲得借貸、開立信用卡等在內(nèi)的任何信用支持，不得在任何金融機(jī)構(gòu)從事有關(guān)信用活動等[4]。對情節(jié)嚴(yán)重的更要運(yùn)用法律渠道進(jìn)行解決，來保障銀行資金的安全，為完善個人信用制度營造良好的外部環(huán)境。

3、提升銀行內(nèi)控管理水平，形成有效的風(fēng)險防范機(jī)制

銀行內(nèi)部管理是預(yù)防風(fēng)險的首要防線，是各個銀行亟待解決的最重要的內(nèi)部問題。（1）增強(qiáng)貸前審查，充分發(fā)揮貸前審查在防范個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險中的作用。貸前審查主要針對借款人貸款的真實(shí)用途，借款人現(xiàn)在的財務(wù)狀況以及借款人的工作性質(zhì)和收入水平等等，還包括借款人所從事行業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景以及盈利情況等問題，方便對借款人職業(yè)的穩(wěn)定性和收入的可靠性進(jìn)行判斷。為了防止某些借款人試圖通過虛報收入的方式來獲取額度更高的銀行貸款，還要對其收入證明等材料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性加以審核，確保借款人具備足夠的還款能力按期足額償還銀行貸款。（2）增強(qiáng)貸時審查，降低信用風(fēng)險。通過嚴(yán)格把關(guān)個人住房貸款的審批流程，并對借款人提供內(nèi)容的真實(shí)、完整、準(zhǔn)確和合法性加以審核[6]。強(qiáng)化對借款人的信用情況、貸款合規(guī)性的檢查，加大對貸款抵押物價值的評定和管控。銀行要做到貸前審查、貸時審批相分離的原則，明確不同部門的職責(zé)和崗位分工[7]。落實(shí)雙人見客和面簽制度，在辦理個人住房貸款時，貸款審查員和信貸經(jīng)理應(yīng)當(dāng)做到共同面見借款人和其配偶，對借款人的實(shí)際情況進(jìn)行現(xiàn)場核對，杜絕讓房產(chǎn)商或律師事務(wù)所代辦各種手續(xù)。（3）加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險。貸后管理重點(diǎn)是對已經(jīng)借出的款項進(jìn)行貸后監(jiān)督。首先，在貸款開始發(fā)放至貸款結(jié)清的這一期間內(nèi)，貸后監(jiān)管人員需要對每一筆個人住房貸款進(jìn)行跟蹤檢查并登記臺賬。一旦發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)多期違約，應(yīng)該特別注意違約原因，并加強(qiáng)對違約貸款的監(jiān)控力度，制定出初步的解決方案。其次，完善逾期催收管理。

綜上所述，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)也會有更大的發(fā)展，但個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險是客觀存在的，并且隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷進(jìn)步而不斷變化著。商業(yè)銀行在應(yīng)對巨大機(jī)遇的同時也要做好隨時面對危機(jī)的準(zhǔn)備，要在重視個人住房貸款風(fēng)險的前提下，做好防范工作，把可能出現(xiàn)的損失盡量掌握在可控的范圍以內(nèi)，以促使其向更好的方向發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]湯擎宇.我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理研究[D].南京：東南大學(xué)，2013.

[2]張獻(xiàn)奇.個人住房按揭貸款的信用風(fēng)險及管理策略[J].中國農(nóng)業(yè)會計，2014（3）：52-58.

[3]孫偉艷，劉思博.商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險防范的探討[J].新經(jīng)濟(jì)，2015（14）：53-54.

[4]楊利軍.論商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范對策[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2014（30）：96.