○ 文／程琳云

當加油站業(yè)主中途提出解除租賃合同咋辦？

●為防止不必要的糾紛，國企加油站在租賃過程中，要注意對合同履約過程中的監(jiān)管。 供圖/視覺中國

近些年，加油站網(wǎng)絡(luò)擴張越來越難，租賃社會加油站亦成為各大石油公司快速擴大成品油零售市場必不可少的手段。依照相關(guān)法律，雙方一旦簽訂租賃合同就應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)，不得擅自違反合同約定和解除合同。然而，現(xiàn)實中，加油站業(yè)主中途提出解除合同屢見不鮮，勢必會引起法律糾紛。本文結(jié)合某國企石油公司面對一社會加油站的無理要求，果敢應(yīng)對，最終依法維護了自身權(quán)益的這一案例進行分析，在當前的成品油競爭日益激烈的市場環(huán)境下，對國企石油公司維護租賃加油站穩(wěn)定具有一定的借鑒意義。

塵埃落定：石油公司賠付27萬元

2009年12月29日，某國企石油公司下屬石油分公司與某社會加油站業(yè)主簽訂了為期15年的租賃合同，合同約定期限為2009年12月31日至2024年12月30日，年租金86萬元整。合同約定，承租人（石油分公司）改造加油站時，不得擅自拆除加油站內(nèi)的固定建筑物，如需拆除，需征得出租人（加油站業(yè)主）同意。

2013年8月，出租人受到某公司出高價收購加油站的誘惑，以租金不符合市場價、租賃協(xié)議顯失公平等理由向承租人發(fā)函要求提前解除租賃合同。石油分公司斷然拒絕了其無理要求，并復函告知其提出解除合同的要求無事實和法律依據(jù)。

由此，自2013年9月起，加油站業(yè)主經(jīng)常將自有車輛停放在加油罐卸油車位，致使石油分公司無法正常接卸油品，油站正常經(jīng)營受到很大影響。在與加油站業(yè)主溝通無效的情況下，石油分公司向加油站轄地警方請求支援，因出警次數(shù)頻繁，轄地派出所亦感覺無力從根本上解決問題，建議采取訴訟的方式解決。

鑒于加油站業(yè)主無理行為愈發(fā)加劇且有不達目的誓不罷休的勢頭，其行為不僅嚴重違反租賃合同約定，也嚴重干擾和影響了加油站的正常經(jīng)營并給加油站經(jīng)常來了一定的安全隱患。石油分公司于2014年1月提起訴訟，請求人民法院判決加油站業(yè)主停止實施影響租賃財產(chǎn)使用、收益的行為并承擔一定數(shù)額的違約金。對方則提起反訴，要求解除租賃合同，賠償儲油罐除銹、修復損失50萬元，承擔違約金258萬元。

由此，某區(qū)人民法院經(jīng)過審理，于2014年7月下達了一審判決書，支持了石油分公司的訴求，要求對方業(yè)主停止實施影響租賃財產(chǎn)使用、收益的行為并承擔2萬元的違約金，駁回對方的反訴請求。

對方業(yè)主不服一審判決，于2014年9月向某市中院提起上訴，其上訴理由是石油分公司在進行加油站改造時改動了其油罐及相連的管道設(shè)施等，屬于違反合同“不得擅自拆除加油站固定建筑物，如需拆除需征得出租方同意”的約定。

某市中院于2014年11月以一審認定事實不清為由下達民事裁定書，撤銷一審判決發(fā)回某區(qū)法院重新審理。

2015年7月，某區(qū)人民法院經(jīng)過重新審理，下達了民事判決書，判決雙方繼續(xù)履行加油站租賃合同，同時各自承擔違約金3萬元?；ハ嗟窒螅头止九c業(yè)主均無需向?qū)Ψ街Ц哆`約金。雙方均不服某區(qū)人民法院的判決，均向中院提起上訴。

2015年10月，中院下達終審判決，判決石油分公司承擔違約賠償30萬元，業(yè)主承擔違約賠償3萬元，相抵后，石油分公司賠償業(yè)主27萬元。其他均維持一審人民法院關(guān)于繼續(xù)履行合同的判決。

2016年4月，業(yè)主不服終審判決，向省高級人民法院提出再審。省高級人民法院于2017年6月下達民事裁定書，駁回業(yè)主的再審申請。至此，本案在法律程序上終于塵埃落定。

DISCOURSE

事實表明，在涉及企業(yè)利益的原則問題上，只要以事實為依據(jù)，以法律為準繩，企業(yè)的合法權(quán)益就一定會得到保障。

經(jīng)濟利益之爭：爭議焦點有三

加油站租賃合同是否應(yīng)當解除。雙方之間簽訂的加油站資產(chǎn)租賃協(xié)議系當事人真實意思表達，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。對于加油站業(yè)主而言，其主要的合同目的是向石油分公司收取租金，當然，支付租金也是承租人的義務(wù)，而石油分公司的租金一直足額支付。由此，出租方簽訂合同的目的并未落空。涉案合同既合法有效，又正常履行，因此解除合同無事實和法律依據(jù)。

加油站業(yè)主是否存在違約行為。從本案租賃合同主體特征及約定的權(quán)利義務(wù)分析看，石油分公司租賃加油站全部資產(chǎn)從事油品銷售業(yè)務(wù)，由此，原屬于加油站的加油設(shè)施等全部資產(chǎn)均應(yīng)包括在租賃資產(chǎn)范圍內(nèi)，而且根據(jù)合同約定，出租人不得妨礙石油分公司經(jīng)營，故加油站業(yè)主將車輛停放在加油站內(nèi)、阻礙加油島的使用等均屬于違約行為，依法應(yīng)承擔違約責任。

石油分公司是否存在違約行為。根據(jù)合同約定，石油分公司改造加油站時不得擅自拆除加油站內(nèi)的固定建筑物，如需拆除，需征得出租方同意。若要說明這一點，就要弄明白儲油罐是否屬于固定建筑物。法院認為，原加油站儲油罐屬于固定建筑物。按照建筑學的一般理解，建筑物是指在土地上建設(shè)的供人們居住、生產(chǎn)或者進行其他活動的場所。石油公司拆除的5只儲油罐，若油罐作為單獨的個體，顯然不屬于建筑物的范疇，但本案所涉5只儲油罐，經(jīng)過深埋并與其他物體相連接，共同發(fā)揮生產(chǎn)功能，具有建筑物的意義。既然屬于固定建筑物，法院認為，石油分公司沒有證據(jù)證明經(jīng)對方同意就挖出儲油罐并改成4只80立方米油罐的行為均是嚴重違約，使出租人的財產(chǎn)權(quán)益遭受重大損害，且石油分公司也沒有任何證據(jù)證明原加油站不符合消防安全規(guī)定。這也是石油分公司最終做出30萬元賠償?shù)年P(guān)鍵原因。

從本案最終判定來看，筆者認為，涉案合同合法有效，承租人不存在重大違約行為，也不存在履行障礙，法院判決合同繼續(xù)履行無疑是正確的，但判決承租人承擔30萬元違約金值得商榷。因為二審法院多次發(fā)回重審明顯是受到了加油站業(yè)主的壓力，本案并不復雜，但加油站業(yè)主行為出格，不僅給法院和承租方帶來惡劣的負面影響，還對相關(guān)人員家庭生活造成嚴重干擾。石油分公司承擔30萬元違約金的終審判決，也是法院認為，作為國企石油公司要顧全大局的一種權(quán)衡辦法。

四點體會與啟示

本案歷經(jīng)近四年，經(jīng)某區(qū)法院和某市中院四次審理、省高院再次審理，最終石油分公司沉著冷靜，果敢應(yīng)對，依法維護了自身權(quán)益，使社會加油站業(yè)主的爽約漲價企圖最終沒有得逞。由此，本案中有很多經(jīng)驗值得我們汲取。特別是在當前的成品油市場環(huán)境下，這些經(jīng)驗對維護國企石油公司租賃加油站的穩(wěn)定有一定的借鑒意義。

要學會運用法律武器維護企業(yè)合法權(quán)益。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟。合同是雙方真實意思的表示，一旦成立生效即受法律保護。該加油站相對地理位置優(yōu)越，門前道路是城區(qū)通往某區(qū)的主要道路之一，沿線油站布點均為石油分公司所有，屬市場控制區(qū)，一旦該加油站為競爭對手擁有，將給石油分公司的市場份額帶來嚴重打擊。面對加油站業(yè)主長時間無理糾纏甚至帶有非法性質(zhì)的威脅、恐嚇，地方政府相關(guān)職能部門人員的說情、招呼，石油分公司上下沒有退縮，經(jīng)多次研討，抓住案件要害，積極應(yīng)對，堅定捍衛(wèi)了企業(yè)利益，踐行了對企業(yè)忠誠的勇敢擔當。事實表明，在涉及企業(yè)利益的原則問題上，只要敢于堅定信心迎難而上，以事實為依據(jù)，以法律為準繩，我們的合法權(quán)益就一定會得到保障。

●近兩年加油站租金的持續(xù)上漲，單方提出解除合同的事屢見不鮮。供圖/視覺中國 IC photo

注重合同履約過程中的監(jiān)管，防范履約不慎帶來的風險與責任。本案判決合同繼續(xù)履行，維護了加油站網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定，來之不易。但從合同履行的角度看，仍然要汲取一定的教訓。石油分公司與業(yè)主的租賃合同約定相對較為詳實，出于對“固定建筑物”的不同理解，石油分公司在實際改造時雖然得到了業(yè)主的口頭同意且法庭上有相關(guān)證人證言，但在進行安全隱患改造時沒有取得對方業(yè)主簽字確認的書面材料，導致法院采信業(yè)主的主張并最終判定石油分公司承擔大于業(yè)主的違約責任，且還須在租賃期滿后恢復油罐原樣?？梢钥闯?，石油分公司履約過程中這一問題，成了業(yè)主企圖單方爽約的依據(jù)，并最終成為石油分公司在本案中承擔大于業(yè)主違約責任的硬傷。因此，對于正在履行過程中的經(jīng)濟合同，公司法律部門與業(yè)務(wù)部門要做好日常履行監(jiān)管，以防范履約不慎帶來相關(guān)風險與責任。

處理好信訪和法治的關(guān)系。信訪工作是群眾表達利益訴求、維護自身權(quán)益的重要渠道。本案就是因為法院終審判決維持合同繼續(xù)履行，出租方在法律渠道內(nèi)無法達到他們想要的結(jié)果，只好拿起信訪這一武器，希望以此為突破口，達到解除租賃合同的目的。由此，我們必須堅持以法治思維引領(lǐng)信訪工作制度改革，堅持依法治企，以法治方式解決矛盾和問題，以法治意識引導群眾表達訴求，著力提升依法做好信訪工作的能力和水平，為維護群眾合法權(quán)益、促進社會和諧穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻。同時，我們還要加強信訪法治文化建設(shè)，推動法治文化與信訪文化融合發(fā)展，努力培育以“忠誠、為民、法治、奉獻、擔當、自信”為核心的信訪工作價值理念。要通過對處理違法信訪行為等典型案例的宣傳教育，以案析理、以案說法，有效震懾違法信訪，努力營造依法、理性、有序信訪的良好社會氛圍。

要以法治助推社會誠信體系建設(shè)。我國很早就提出要建立法治社會、誠信社會。自古以來，中國就極為重視誠信建設(shè)，誠信不僅是個人安身立命的根本，也是社會良序發(fā)展的基石?？墒牵鼛啄?，小到一起租賃合同糾紛，大到明星巨額偷稅漏稅等問題，導致社會失信現(xiàn)象屢見不鮮，誠信問題已成為當下中國社會治理中的關(guān)鍵問題之一。習近平總書記在黨的十九大報告中指出，要推進誠信建設(shè)和志愿服務(wù)制度化，要強化社會責任意識、規(guī)則意識、奉獻意識。要依靠法治思維，通過完善信用法律法規(guī)體系、加強失信懲戒力度，讓失信行為成為過街老鼠，逐步形成人人講誠信的良好社會風尚。由此，作為國企石油公司，必須要以增強社會誠信法治意識為目標，通過法治助推社會誠信體系建設(shè)。無規(guī)矩不成方圓，誠信體系建設(shè)需要法律制度保障，在企業(yè)內(nèi)部也要建立相應(yīng)的規(guī)章制度來約束限制。企業(yè)應(yīng)發(fā)揮誠信考核和輿論監(jiān)督作用，不僅要在內(nèi)部考核考評體系中納入獎勵誠信、懲治失信等內(nèi)容。對外經(jīng)營過程中也要適時將有失信行為的客戶、供應(yīng)商、承運商或個人列入黑名單，并在行業(yè)內(nèi)公示，提倡行業(yè)自律，加強互相監(jiān)督，促進社會協(xié)同、自治。企業(yè)也可加強企業(yè)內(nèi)網(wǎng)平臺的宣傳引導，宣傳誠信精神、誠信行為、選樹誠信典型，鼓勵發(fā)動全員參與到企業(yè)誠信體系建設(shè)中。

合同糾紛從預(yù)防開始

發(fā)生糾紛以后進行分析，或許只能是總結(jié)經(jīng)驗教訓，相對而言，更好的辦法莫過于從預(yù)防開始，盡量避免類似的糾紛產(chǎn)生。

做好事前盡職調(diào)查和資信調(diào)查。石油公司簽署加油站租賃合同前，應(yīng)當深入進行相關(guān)調(diào)查，選擇具有合法出租權(quán)的當事人。除按照合同生效條件要求，出租人應(yīng)具備基本的權(quán)利能力和行為能力，還必須對加油站享有租賃的權(quán)利。與此同時，還要對出租人進行相應(yīng)的資信調(diào)查。

確保合同對當事人具有持續(xù)法律約束力，以防控加油站租賃合同的潛在風險。加油站租賃合同自雙方簽署后即產(chǎn)生法律效力，石油公司合同經(jīng)辦部門和人員要切實熟悉合同約定內(nèi)容，嚴格按照約定及時履行義務(wù)、行使權(quán)利，特別是租金支付、證照變更、維修、變更約定等，如因經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)發(fā)展需要等特殊原因，加油站租賃合同簽署時存在一定不規(guī)范或瑕疵，應(yīng)當借助各種有利時機，在合同履行過程中持續(xù)進行規(guī)范和完善，比如借助特定事項形成會議紀要，督促雙方簽署補充協(xié)議，進一步規(guī)范合同條款、預(yù)防潛在法律風險等。

預(yù)防單方解除合同，保障合法利益。隨著加油站租金持續(xù)上漲，出租人有可能會要求大幅增加租金，當不能滿足時便采取包括訴訟在內(nèi)的各種手段，想方設(shè)法解除合同。承租人應(yīng)充分運用法律手段維護租賃合同正常履行：一是及時支付租金義務(wù)，不給出租人留下把柄。二是出租人惡意拒收租金或者故意違約時，應(yīng)書面通知并保留證據(jù)，最好采取提存、扣稅后代開發(fā)票等措施固化履行證據(jù)。三是合同簽訂后盡快辦理相關(guān)證照變更，免留后患。需要出租人提供或配合提供變更材料的，應(yīng)以書面形式及時提出。出租人拒不提供或者故意拖延的，應(yīng)積極與出租人協(xié)商并達成書面意見。四是出租人故意阻撓加油站正常經(jīng)營的，承租人應(yīng)及時報案，留存證據(jù)并及時維權(quán)。五是出租人行使合同解除權(quán)時，承租人應(yīng)嚴格依照法定程序應(yīng)對，在約定期限或法定3個月期限內(nèi)提起仲裁或訴訟異議。

重視合同檔案，防范材料丟失。石油公司應(yīng)當高度重視加油站租賃合同的檔案管理工作，嚴格執(zhí)行檔案管理規(guī)定和要求，妥善保存合同簽署及后期履行過程中涉及的相關(guān)資料，確保產(chǎn)生爭議或糾紛后能夠快速查到所有原件材料，以保障企業(yè)在爭議或訴訟中處于有利地位，進而依靠扎實的證據(jù)來依法維護企業(yè)的合同利益不受損失。