上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué) 程佳駿

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出繁榮發(fā)展的景象，但隨著商業(yè)地產(chǎn)繁榮發(fā)展的同時(shí)，發(fā)展中的問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。我國(guó)為了更好地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行管理，頒布多項(xiàng)管理政策，同時(shí)還進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作，并結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，來(lái)對(duì)其運(yùn)行模式進(jìn)行改變，以期進(jìn)一步增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行管理水平，減少發(fā)展過(guò)程中的阻礙因素，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展。

1 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中多呈現(xiàn)出：“發(fā)展較晚，發(fā)展速度過(guò)快，開(kāi)發(fā)問(wèn)題較多，有著良好的發(fā)展前景等特征。由于城市建設(shè)的發(fā)展離不開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)，政府部門(mén)也積極開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃工作，隨著大型購(gòu)物中心的崛起，商業(yè)租金也不斷上漲，一些住宅開(kāi)發(fā)商也看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)型，或同商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)2015—2017年二線城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量均在4000家左右，商業(yè)建筑面積高達(dá)3億平方米，并且這一數(shù)字還在不斷增加，購(gòu)物中心數(shù)量也會(huì)是現(xiàn)在的2.5倍。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也呈現(xiàn)出高收益高回報(bào)現(xiàn)象，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲取高額的利益而不斷擴(kuò)大商業(yè)面積，這也使得商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量差、服務(wù)體系不健全，這也在一定程度上阻礙了我國(guó)社會(huì)的發(fā)展，也不利于提高人們生活質(zhì)量。

2 商業(yè)房地產(chǎn)在發(fā)展中存在的問(wèn)題

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量也得到極大的提升，對(duì)休閑娛樂(lè)活動(dòng)要求也越來(lái)越高，這也在一定程度上帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還存在許多問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，商業(yè)住宅定位不夠準(zhǔn)確、開(kāi)發(fā)過(guò)程中沒(méi)有注重對(duì)環(huán)境的保護(hù)，使得周?chē)纳鷳B(tài)環(huán)境受到破壞等，這都不利于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

2.1 經(jīng)濟(jì)效率不高，定位不夠準(zhǔn)確

近幾年來(lái)，雖然市面上出現(xiàn)了很多的娛樂(lè)場(chǎng)所和購(gòu)物廣場(chǎng)，但他們也多因各種各樣的原因而被迫倒閉，這主要是由于商業(yè)地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)導(dǎo)致的，開(kāi)發(fā)前沒(méi)有結(jié)合市場(chǎng)的需求展開(kāi)深入調(diào)查，對(duì)今后的發(fā)展規(guī)劃不夠明確，使得商業(yè)運(yùn)作的方式存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象，最終因經(jīng)營(yíng)不善而被迫倒閉。就目前來(lái)看，由于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理人員沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)間的差異性，因此，很多客觀因素?zé)o法進(jìn)行充分的考慮，無(wú)法與社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，最終阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展[1]。

2.2 商業(yè)模式與住宅模式混淆

商業(yè)地產(chǎn)是在住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成的，二者在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中也不可避免地會(huì)存在一定的相似之處。在商業(yè)地產(chǎn)如果沒(méi)有正確地把握自己的發(fā)展方向，照搬住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，那么必然會(huì)對(duì)今后的發(fā)展帶來(lái)一定的阻礙。因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)吸取住宅地產(chǎn)的先進(jìn)之處，并形成自己的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，這樣才能提高商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，使其作用進(jìn)行充分地發(fā)揮。當(dāng)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還存在一些缺陷，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有充分地了解和掌握，調(diào)查分析過(guò)于表面，這也不利于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)理念仍采用傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，也無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效地調(diào)控，這也在一定程度上加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理難度[2]。

2.3 短期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為對(duì)生態(tài)破壞嚴(yán)重

商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)拆除大量的廢舊建筑，對(duì)周?chē)沫h(huán)境帶來(lái)嚴(yán)重的破壞，在施工時(shí)如果構(gòu)建大型的地下車(chē)庫(kù)和地下商業(yè)街還會(huì)導(dǎo)致商業(yè)污水不合理排放，這種商業(yè)開(kāi)發(fā)方式不僅會(huì)加大能源的消耗，還會(huì)產(chǎn)生大量的塵土、垃圾，對(duì)環(huán)境帶來(lái)嚴(yán)重的污染。我們經(jīng)常會(huì)看到，在商業(yè)建筑較為密集的地區(qū)，很少有綠化建設(shè)，這主要是由于開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化而節(jié)省了綠化的建設(shè)，沒(méi)有形成一個(gè)良好的環(huán)境保護(hù)意識(shí)，這種落后的思想必將影響其今后的發(fā)展，這也是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍存在的問(wèn)題[3]。

3 推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方式

3.1 拓寬融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在掌握市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的前提下，不斷地去對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行創(chuàng)新，通過(guò)合理的經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行管理。同時(shí)，還要意識(shí)到與房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別，這樣才能始終堅(jiān)持正確的發(fā)展方向，對(duì)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展有著重要的意義。商業(yè)地產(chǎn)在其融資時(shí)，要不斷拓寬融資渠道，這樣才能有充足的資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。由于商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般的銀行貸款無(wú)法為其提供穩(wěn)健的資金鏈，因此，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)積極的開(kāi)發(fā)融資渠道，保證資金的流通，這樣才能如期的完成工程建設(shè)。當(dāng)下，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道也越來(lái)越廣，貸款的種類(lèi)以及時(shí)間也更加靈活，這為商業(yè)地產(chǎn)提供了充足的資金。而開(kāi)發(fā)商要想進(jìn)一步帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，在提高商業(yè)地產(chǎn)融資手段的同時(shí)還應(yīng)盡量降低其融資成本，這樣才能使利益最大化。商業(yè)地產(chǎn)在融資時(shí)，應(yīng)做好項(xiàng)目規(guī)劃工作，進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還要積極開(kāi)發(fā)客戶(hù)群體，建立良好的合作方式。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要資金支持的情況下，可以通過(guò)存貨融資，應(yīng)收賬款融資等方式展開(kāi)融資，這對(duì)于帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)起著積極的作用[4]。

3.2 轉(zhuǎn)換運(yùn)營(yíng)模式

商業(yè)地產(chǎn)要想不斷提高自身的發(fā)展水平，就需要不斷對(duì)自身的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行優(yōu)化。當(dāng)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到了國(guó)家政府的調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式也更加多元化，人們也賦予商業(yè)地產(chǎn)更專(zhuān)業(yè)的評(píng)估、判斷，這也在一定程度上促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，為其發(fā)展指明了正確的方向。就目前的發(fā)展情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式多傾向于住宅地產(chǎn)，這也為后續(xù)的招商工作帶來(lái)一定的困難，這不僅加大了房產(chǎn)建造成本，還不利于留住客源。因此，商業(yè)地產(chǎn)要想得到長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展，就要改變?cè)械倪\(yùn)營(yíng)模式，結(jié)合商戶(hù)的需求開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)工作，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入調(diào)查，這樣才能保證商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的合理化，也能夠減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)效益最大化。同時(shí)在商業(yè)地在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，還要結(jié)合市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，時(shí)刻將用戶(hù)需求放在第一位，從而逐步的去完善商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作形式，保證商業(yè)地產(chǎn)同用戶(hù)之間可以協(xié)調(diào)發(fā)展。對(duì)提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的意義，這種按需建設(shè)的方式，可以避免在建設(shè)完成后出現(xiàn)一些不必要的麻煩，提高建筑的實(shí)用性，以更好地適應(yīng)我國(guó)社會(huì)發(fā)展需要[5]。

3.3 加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理工作

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)間雖然存在一定的相似之處，但也有著明顯的不同，而要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)又好又快的發(fā)展，就應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，不斷提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理水平以及服務(wù)水平，從而不斷地提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，由于受到住宅地產(chǎn)以及運(yùn)營(yíng)及服務(wù)的影響，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的阻礙，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特性建立與其相適應(yīng)的運(yùn)行管理理念，不斷增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行管理工作以及資產(chǎn)管理工作，堅(jiān)持正確的發(fā)展方向，從而帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)招商工作的順利開(kāi)展，還要不斷地提高客戶(hù)服務(wù)質(zhì)量，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，從而更好地促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展[6]。

3.4 維護(hù)環(huán)境生態(tài)的平衡，真正做到可持續(xù)發(fā)展

人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源合理利用以及保護(hù)生態(tài)環(huán)境是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可缺少的內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，那么就應(yīng)在開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)工作，做好對(duì)環(huán)境的維護(hù)工作，保證生態(tài)的平衡以及人與自然的和諧發(fā)展。不要過(guò)度的消耗不必要的資源，應(yīng)堅(jiān)持在滿(mǎn)足當(dāng)代人生活需要的同時(shí)，為后代留下寶貴的資源。不要進(jìn)行掠奪性開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中盡量采用低污染、低消耗的開(kāi)發(fā)模式，塑造優(yōu)美環(huán)境從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展[7]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量要求也不斷提升，這也要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在滿(mǎn)足人們休閑娛樂(lè)需求的同時(shí)還要提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量。雖然商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)存在各種各樣的問(wèn)題，但我們?nèi)詰?yīng)正確的看到商業(yè)地產(chǎn)今后的發(fā)展?jié)摿?，以及開(kāi)發(fā)價(jià)值。因此，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及用戶(hù)的需求，來(lái)制定合理的開(kāi)發(fā)模式，不斷提高客戶(hù)服務(wù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也有著重要意義。