劉蘭蘭

摘 要：本文僅就商業(yè)地產(chǎn)購物中心的地下停車場在營改增背景下，涉及主要的稅種及商業(yè)模式在營改增前后的變化，預(yù)收的營業(yè)收入因確認(rèn)時(shí)間的改變引起的納稅義務(wù)時(shí)間的變化等等，現(xiàn)有的運(yùn)營模式會(huì)隨著稅費(fèi)變化做出相應(yīng)的調(diào)整，以及針對(duì)這些變化簡要分析稅收籌劃分析，讓商業(yè)地產(chǎn)既能遵守稅法規(guī)則，同時(shí)相關(guān)的內(nèi)部控制也能很好實(shí)施，減少由此可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，又能合法進(jìn)行相關(guān)的稅后籌劃，減輕稅負(fù)，對(duì)此簡要提出了自己的建議僅供行業(yè)內(nèi)人士參考。

關(guān)鍵詞：營改增；停車場；稅收籌劃

由于營業(yè)稅改增值稅的稅制改革，規(guī)定“在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)繳納增值稅。因此購物中心地下停車場也將由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，面對(duì)此次稅制改革，商業(yè)地產(chǎn)面臨的不僅僅是稅種的改變，稅率的提高，更多的是原有的經(jīng)營和業(yè)務(wù)模式面臨挑戰(zhàn)。目前各大購物中心都配有停車場以供顧客或員工使用，停車場作為購物中心的配套設(shè)施，起著吸引客流，方便顧客的作用。停車場車位充足，管理系統(tǒng)先進(jìn)，不僅可以給顧客帶來良好的購物體驗(yàn)，同時(shí)也有利于購物中心減少人員成本，提高購物中心收入。

購物中心的停車場有多種形式，本文僅就地下停車場這種類型的稅收籌劃進(jìn)行討論。在購物中心租賃經(jīng)營及服務(wù)未納入營改增范圍內(nèi)前，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)地下停車場根據(jù)自身企業(yè)資源現(xiàn)實(shí)狀況，有一部分選擇對(duì)地下停車場自營，聘用管理人員，自負(fù)盈虧；而另外有一部分則選擇將整個(gè)地下停車場外包給專業(yè)的停車場管理服務(wù)商，按停車場營業(yè)收入的比例收取租金。但是營改增新要求下，地下停車場也屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃的范圍繳納增值稅，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重新考量目前的地下停車場運(yùn)營模式，重新評(píng)估政策變化后地下停車場運(yùn)營的相關(guān)稅負(fù)和成本，進(jìn)行稅收籌劃的最優(yōu)選擇，以降低商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，獲得合理合法的節(jié)稅利益。

1 購物中心地下停車場的主要繳納稅種在營改增前后的變化

由于營改增要求商業(yè)地產(chǎn)在“境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)”，需要繳納增值稅征稅，取消營業(yè)稅，其購物中心的地下停車場的主要繳納稅種也會(huì)發(fā)生變化，購物中心地下停車場主要稅收種類面臨以下變化：

1.1 營改增前繳納營業(yè)稅，營改增后繳納增值稅

營改增前，購物中心地下停車場若對(duì)外出租，按照取得租賃收入的5%繳納營業(yè)稅，但營改增后，則按照收入的16%的稅率，稅率提高，企業(yè)的負(fù)擔(dān)相應(yīng)加重。對(duì)于購物中心來講，承租方的總體收入沒有變化，但在營改增實(shí)施以后，由于稅負(fù)的明顯增加，使得出租方所得收入明顯降低。另外，對(duì)于成本支出方面，營改增實(shí)施以后，成本支出有所降低，導(dǎo)致出租方的具體資產(chǎn)受到影響，進(jìn)而影響了會(huì)計(jì)核算。

1.2 繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的變化

由于城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加是以營業(yè)稅和增值稅為計(jì)稅依據(jù)，因此增值稅稅負(fù)增加，則城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加也會(huì)相應(yīng)的增加。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)增加的額度應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘芯S護(hù)建設(shè)適用稅率和教育費(fèi)用附加征收率就地計(jì)算。另外，財(cái)政部和稅務(wù)總局頒布了新的政策，即納稅人在增值稅期末留抵退稅的情況下，允許從城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)當(dāng)中除去退還的增值稅額。

1.3 在營改增前后地下停車場營業(yè)稅收入確認(rèn)時(shí)間不同

這也意味著納稅義務(wù)時(shí)間的確認(rèn)也發(fā)生變化。營改增前，對(duì)提前收取的未來時(shí)間段的停車場租賃收入，應(yīng)將這筆收入分?jǐn)傇谡麄€(gè)租賃期內(nèi)，在各個(gè)租賃期內(nèi)按分?jǐn)偟淖赓U收入作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。但是營改增后，提前預(yù)收的未來的租賃期內(nèi)的一次性收入需要在收到此筆款項(xiàng)的當(dāng)天就要確認(rèn)為租賃收入，不可以如同營業(yè)稅一樣在未來的各個(gè)租賃期間分?jǐn)?，而是一次性確認(rèn)此筆租賃收入，作為增值稅的計(jì)稅依據(jù)，繳納增值稅。眾所周知，資金都是具有時(shí)間價(jià)值，繳納營業(yè)稅時(shí)，由于可以將提前收取的租賃收入在未來的租賃期間進(jìn)行分?jǐn)?，而購物中心提前與租戶或停車場運(yùn)營服務(wù)商簽訂合同并收取保證金或季度年度租金，大部分金額巨大，這樣購物中心就可以獲取此筆租金收入的時(shí)間價(jià)值，而營改增后，商業(yè)地產(chǎn)需要確認(rèn)提前預(yù)收的租金收入，并一次性繳納增值稅，不僅失去了原本可以獲取的此筆租金收入的時(shí)間價(jià)值利益和延遲納稅的權(quán)利，同時(shí)稅率的提高，也會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流壓力。

1.4 原有的供應(yīng)商有可能面臨毀約風(fēng)險(xiǎn)

由于營業(yè)稅不存在可以抵扣，但增值稅若雙方為增值稅一般納稅人，或小規(guī)模納稅人也可由稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后代開增值稅專用發(fā)票，購物中心原有的不具有開具增值稅專用發(fā)票的地下停車場管理供應(yīng)商可能需要重新篩選。由于購物中心與服務(wù)商合同簽訂期一般為2-5年，若服務(wù)商沒有開具增值稅專用發(fā)票的資格，而原來的合同條款也未能考慮到此風(fēng)險(xiǎn)，購物中心就將面臨更換服務(wù)商造成毀約的風(fēng)險(xiǎn)。

在此，以本人曾經(jīng)服務(wù)的某新加坡商業(yè)地產(chǎn)為例，其在華運(yùn)營有48個(gè)購物中心，在此次營改增中面臨巨大的稅收籌劃挑戰(zhàn)，48個(gè)購物中心因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，有的是地產(chǎn)商從拿地到建設(shè)完全自有，有的是與其他地產(chǎn)商合資運(yùn)營，有的則是外部兼并購買，因此很多地下停車場的產(chǎn)權(quán)也錯(cuò)綜復(fù)雜，不具有資源的購物中心會(huì)選擇將地下停車場外包或出租給第三方運(yùn)營，而處于黃金位置，購物中心盈利能力良好的則大部分會(huì)傾向商場自持，這樣可以自由靈活的應(yīng)用停車場的優(yōu)勢配合購物中心其他的市場營銷活動(dòng)以最大成大的吸引客流。選擇外包方式的購物中心在營改增前不需要考慮停車場服務(wù)商的納稅人資質(zhì)，因?yàn)殚_具的營業(yè)稅是不可以抵扣的，但是營改增后，由于進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)稅額可以抵扣，購物中心站在整理利益出發(fā)，不得不重新考慮更換服務(wù)商，除了要考察原有的服務(wù)資質(zhì)，同時(shí)也要考慮服務(wù)商的納稅資質(zhì)，這無疑會(huì)增加商場的人力物力資源投入，篩選合適的停車場服務(wù)商。

2 購物中心地下停車場營改增背景下針對(duì)變化的稅種的稅收籌劃建議

在購物中心在此稅制改革背景下，雖然繳納增值稅可以進(jìn)行銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)抵扣，但是要轉(zhuǎn)變現(xiàn)有所有的停車場相關(guān)第三方納稅人資格，以及帶來的現(xiàn)有的停車場運(yùn)營模式的改變，無疑會(huì)有很多挑戰(zhàn)。針對(duì)此變化，簡要給出如下建議：

2.1 降低增值稅稅負(fù)整體稅基

根據(jù)停車場運(yùn)營模式，降低應(yīng)繳納稅種的稅基從而達(dá)到降低稅負(fù)的作用商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以專門成立物業(yè)管理公司，將停車場收入從商場租金收入中分離出來，降低房產(chǎn)稅稅基，從而降低房產(chǎn)稅。成立專門物業(yè)管理公司，專門為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)或其他增值服務(wù)，分散部分服務(wù)性收入，實(shí)際上也起到降低房產(chǎn)公司收入的目標(biāo)。

2.2 自我評(píng)估企業(yè)資源選擇外包還是自營停車場

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以選擇將自有的停車場外包給資質(zhì)良好的停車場服務(wù)商運(yùn)營，按停車場收入的比例收取租金。這需要企業(yè)進(jìn)行自我評(píng)估，綜合考慮企業(yè)現(xiàn)有資源管理，及外包管理方式的利弊。即便是外包不可以達(dá)到減輕稅負(fù)的重要，但是專業(yè)的停車場管理公司可以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)給商場的顧客，給商場帶來更多的客流，或者方便商場其他的市場營銷活動(dòng)，從商場整體的效益來講，也是一個(gè)好的選擇方案。

2.3 靈活處理空閑停車位，增加收入，抵消稅負(fù)的增加

地下停車場作為商場的配套設(shè)施，大部分是便于商場的購物人員停車。但實(shí)際運(yùn)營時(shí)，由于實(shí)際的客流所需停車位量與當(dāng)初商場設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)的停車量會(huì)有差距，出現(xiàn)閑置車位。商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)評(píng)估分析商場客流量的大小，預(yù)估需要的停車位量，劃分出閑置的停車位自用，這樣可以區(qū)分出按租金收入繳納12%的房產(chǎn)稅和按自用停車場面積1.2%的稅率繳納，自用的部分可以作為員工福利免費(fèi)或低價(jià)給自己的員工使用，另一方面也可以整體出租給其他人員，雖然稅率仍然還按12%繳納，但是增加的收入可以涵蓋稅費(fèi)的增加。

2.4 提升稅務(wù)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

地產(chǎn)商企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員要時(shí)刻關(guān)注營改增的政策，解讀政策內(nèi)容，同時(shí)提升自我專業(yè)能力，這樣才能更好的領(lǐng)悟政策要點(diǎn)，避免因誤讀政策致使企業(yè)陷入漏稅偷稅的風(fēng)險(xiǎn)中。在稅務(wù)實(shí)務(wù)中，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)立體停車場、地下停車場和地面停車場的理解不一致，導(dǎo)致部分未能納入房地產(chǎn)稅收的征收范圍，直至稅務(wù)機(jī)關(guān)告知企業(yè)，容易造成企業(yè)偷稅的風(fēng)險(xiǎn)。若稅務(wù)人員有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，精準(zhǔn)解讀國家的稅收政策，就不會(huì)造成如上的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)地產(chǎn)商企業(yè)也需要儲(chǔ)備稅務(wù)籌劃人才，鼓勵(lì)稅務(wù)人員不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，與專業(yè)的稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)合作，給企業(yè)提供專業(yè)的稅務(wù)籌劃方案，為稅務(wù)籌劃人員提供專業(yè)的培訓(xùn)，也可設(shè)置激勵(lì)措施，對(duì)在稅務(wù)專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域取得進(jìn)步的員工給與物質(zhì)或其他福利獎(jiǎng)勵(lì)。

3 購物中心地下停車場營改增背景下稅收籌劃結(jié)論

綜上所述，營改增下購物中心停車場稅收籌劃面臨巨大的挑戰(zhàn)：一是稅率由營業(yè)稅的5%提高到增值稅的16%，企業(yè)稅負(fù)增加，運(yùn)營成本增加，利潤自然會(huì)下降；二是對(duì)于提前收取的停車場租金收入納稅時(shí)間的確認(rèn)也發(fā)生變化，購物中心失去了延遲納稅的機(jī)會(huì)，因而也失去了此前可獲取的貨幣的資金時(shí)間價(jià)值。

但我們也可以看到營改增也會(huì)給購物中心停車場帶來有利的一面：一是營改增后，由于增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣，這在整體上也會(huì)降低購物中心的稅負(fù)；二是購物中心也會(huì)重新整合企業(yè)的現(xiàn)有資源，從更宏觀的角度考慮整個(gè)購物中心的納稅籌劃，更加積極地去選擇納稅規(guī)模好的服務(wù)商，這將提高服務(wù)質(zhì)量，給購物中心的顧客帶來更好的購物體驗(yàn)；三是由于稅制改革，購物中心的稅務(wù)人員專業(yè)知識(shí)也面臨挑戰(zhàn)，不僅可以讓員工自覺更新專業(yè)知識(shí)，同時(shí)也可以讓專業(yè)素養(yǎng)高的稅務(wù)員工暫露頭角，作為領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行培養(yǎng)。因此，稅制改革如同一把雙刃劍，企業(yè)既要面臨挑戰(zhàn)，同時(shí)也因該看到機(jī)遇，合理合法的進(jìn)行稅后籌劃，使企業(yè)獲得最大的利益。

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