蔣 旻

財(cái)務(wù)分析主要是將企業(yè)會(huì)計(jì)信息作為主要依據(jù)，并借助專門的實(shí)施方法來實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)某個(gè)階段經(jīng)營(yíng)成果以及相關(guān)財(cái)務(wù)情況等的綜合分析的管理方法，財(cái)務(wù)分析最主要的目的是將大量的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)都能夠轉(zhuǎn)換為決策者所能夠使用的數(shù)據(jù)，以此達(dá)到對(duì)決策不確定性的有效控制，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)決策精準(zhǔn)程度的全面提升，以便更好的提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。伴隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范，以及相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入到了白熱化階段，這使得越來越多的企業(yè)開始認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性。為此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析進(jìn)行研究具有重要意義。

一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主要內(nèi)容

財(cái)務(wù)報(bào)表分析主要是結(jié)合不同使用者來進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析處理。根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的具體內(nèi)容來看，其主要分為三方面，分別為：企業(yè)權(quán)益結(jié)構(gòu)分析、企業(yè)償債能力分析、對(duì)債務(wù)資金的估量。通過對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，能夠充分了解企業(yè)當(dāng)前實(shí)際資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)情況，明確資金周轉(zhuǎn)情況和分布情況。同時(shí)，借助財(cái)務(wù)報(bào)表分析，還能夠明確當(dāng)前企業(yè)的盈利情況，明確企業(yè)年度盈利水平、利潤(rùn)目標(biāo)落實(shí)情況等。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的各項(xiàng)內(nèi)容之間，存在著緊密的聯(lián)系，同時(shí)還發(fā)揮著相互補(bǔ)充的作用，能夠較好的展現(xiàn)出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)情況和現(xiàn)金流變化，為會(huì)計(jì)工作提供切實(shí)客觀的信息依據(jù)，滿足不同使用者的各項(xiàng)需求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限之處

（一）預(yù)收賬款加劇短期負(fù)債，導(dǎo)致報(bào)表判斷準(zhǔn)確性下降

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中所指出的相關(guān)要求，其明確表示房地產(chǎn)的收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到以下幾項(xiàng)條件：有購買者需要對(duì)結(jié)算通知書進(jìn)行簽訂；工程竣工并且達(dá)到了驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；能夠非常準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的計(jì)量；根據(jù)銷售合同中中明確的相關(guān)義務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格落實(shí)，同時(shí)獲得了實(shí)際價(jià)款。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)從預(yù)售到最終確認(rèn)收入，需要經(jīng)過工程的竣工、驗(yàn)收、決算等階段，并且通常會(huì)耗費(fèi)較長(zhǎng)一段時(shí)間，短則幾個(gè)月，而長(zhǎng)則可能達(dá)到幾年，在這個(gè)過程中大量的房款在收到之后通常會(huì)掛在預(yù)收賬款，這不僅使得短期負(fù)債問題加劇，同時(shí)也導(dǎo)致房款的收入期間所有者自身的權(quán)益被嚴(yán)重削弱。在進(jìn)行收入確認(rèn)期間，通常是將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移作為主要的判斷依據(jù)，為此，通常情況下，必須在確定企業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移以及產(chǎn)品銷售結(jié)束之后，才能夠?qū)ζ涫杖脒M(jìn)行確認(rèn)。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益往往需要在工程完成竣工驗(yàn)收之后，才能夠針對(duì)其實(shí)際的銷售收入進(jìn)行明確，此時(shí)就非常容易出現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中效益與收益確認(rèn)效益出現(xiàn)誤差，從而使得企業(yè)當(dāng)前很難借助收益來充分了解實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況。特別是近年來，在各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)以及市場(chǎng)環(huán)境的綜合影響下，財(cái)務(wù)報(bào)表分析已經(jīng)很難較好的展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果的真實(shí)性大打折扣。

（二）期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，無法準(zhǔn)確掌握經(jīng)營(yíng)成果

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況來看，其所采取的會(huì)計(jì)制度，在對(duì)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)、管理和銷售費(fèi)用等，均被一并納入到了期間費(fèi)用的范疇中，這就使得這部分費(fèi)用分別計(jì)入到當(dāng)期的損益中。這就使得該項(xiàng)工程在未進(jìn)入到竣工驗(yàn)收決算、巨額預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為銷售收入之前，都會(huì)表現(xiàn)出較為明顯的虧損特征，只有在最終完成結(jié)轉(zhuǎn)收入之后，才能夠非常清楚的掌握其所潛藏的利潤(rùn)。這一現(xiàn)象，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表分析無法非常準(zhǔn)確的展現(xiàn)出企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)情況，自然就很難為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供參考。

（三）業(yè)務(wù)活動(dòng)的收支情況與現(xiàn)金流量不匹配

在房地產(chǎn)開發(fā)期間，土地是其最主要的成本，并且該成本呈現(xiàn)為不斷升高的顯著趨勢(shì)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)期間表現(xiàn)出明顯的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并且也呈現(xiàn)為明顯的擴(kuò)大。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)“高地價(jià)”帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)在一二線核心城市新建項(xiàng)目時(shí)，采取合作開發(fā)、聯(lián)合拿地的模式。在進(jìn)行操作的過程中，這種合作開發(fā)項(xiàng)目銷售資金回籠主要以往來款項(xiàng)來體現(xiàn)，而現(xiàn)金流量的流入則主要通過與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的現(xiàn)金流入來展現(xiàn)，這就使得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入量與合同銷售額出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的匹配問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的改進(jìn)措施

（一）結(jié)合收款方式分析預(yù)收賬款

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)收賬款分析期間，必須結(jié)合對(duì)應(yīng)的收款方式采取相應(yīng)的應(yīng)收賬款。考慮到房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品的特殊性，不僅有著較長(zhǎng)的生產(chǎn)周期，同時(shí)往往會(huì)耗費(fèi)較大的資金量，它的收款方式與普遍的商品也有著明顯的差異，通常包括了分期付款、一次性付款和按揭付款等方式，針對(duì)分期付款的方式，則根據(jù)合同所約定的收款時(shí)間來進(jìn)行收入的確認(rèn)，一旦發(fā)生買方欠賬的情況，財(cái)務(wù)報(bào)表分析就需要結(jié)合買方所欠付的金額、個(gè)人資信能力等進(jìn)行重點(diǎn)分析，若所欠缺的資金占比超出了房?jī)r(jià)的30%，那么就不得將其列入銷售收入；一次性付款的情況只有少部分消費(fèi)者能夠得以實(shí)現(xiàn)，針對(duì)這種付款方式，在進(jìn)行收款確認(rèn)時(shí)，可將全數(shù)的收款作為其核算的重要依據(jù)，其能夠較好的體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效轉(zhuǎn)移；針對(duì)按揭付款的方式，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售最主要的模式，在財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)就必須待到所有的款項(xiàng)完全到齊之后再進(jìn)行最終的確認(rèn)，并將預(yù)收賬款作為相對(duì)應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，同時(shí)完成銷售稅金的計(jì)提。

（二）加強(qiáng)對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生期間費(fèi)用的分析

針對(duì)期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益所表現(xiàn)出的局限性問題，必須針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，在進(jìn)行收入結(jié)轉(zhuǎn)之前對(duì)產(chǎn)生期間費(fèi)用進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)提出更有針對(duì)性的財(cái)務(wù)報(bào)表分析核心準(zhǔn)則，同時(shí)針對(duì)企業(yè)的特征，實(shí)現(xiàn)對(duì)價(jià)值管理和金融市場(chǎng)工作作用的充分展現(xiàn)。這主要是由于在受到全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)的影響下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)已經(jīng)很難滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)要求，為此，財(cái)務(wù)分析人員必須不斷優(yōu)化個(gè)人專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理情況以及市場(chǎng)情況的全面分析，充分運(yùn)用現(xiàn)代化的技術(shù)手段，不斷提升財(cái)務(wù)報(bào)表分析的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，為企業(yè)的決策提供參考，保障企業(yè)的整體利益。

（三）重視現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，會(huì)計(jì)利潤(rùn)與現(xiàn)金流量能夠較好的展現(xiàn)不同的會(huì)計(jì)信息，但同時(shí)兩者又能夠相互補(bǔ)充。就現(xiàn)實(shí)條件下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析必須認(rèn)識(shí)到收支情況與現(xiàn)金流量不匹配問題的嚴(yán)重性，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量指標(biāo)的全面分析。具體方法：

1.增加獲現(xiàn)能力指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，增加對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收現(xiàn)率、凈資產(chǎn)現(xiàn)金回收率的分析，前者主要是指對(duì)企業(yè)銷售質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，借助對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)該項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)，能夠較好的掌握主營(yíng)業(yè)務(wù)收入換算成現(xiàn)金的情況；后者則能夠較好的明確提前確認(rèn)收入的主要問題。

2.補(bǔ)充盈利能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，需要加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)充盈利能力的判斷，其判斷指標(biāo)主要包括三項(xiàng)，分別為：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量/營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量/凈利潤(rùn)以及全部活動(dòng)現(xiàn)金流量/凈利潤(rùn)。通過這三項(xiàng)指標(biāo)能夠較好的展現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)際盈利情況，為企業(yè)決策者提供客觀的利潤(rùn)現(xiàn)金保障。

3.完善償債能力的指標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，關(guān)于償債能力指標(biāo)主要包括了三項(xiàng)，分別為：現(xiàn)金債務(wù)總額比、現(xiàn)金到期債務(wù)比、利息保障倍數(shù)，其中現(xiàn)金債務(wù)總額比、現(xiàn)金到期債務(wù)比能夠較好的展現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的相應(yīng)的現(xiàn)金凈流量，更好的保證對(duì)到期債務(wù)保障程度的提升，促使企業(yè)的償債能力得到有效提升，防止賬面出現(xiàn)全部及時(shí)支付的假象問題。而利息保障倍數(shù)則能夠較好的體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中其現(xiàn)金償還債務(wù)利息的實(shí)際能力。

總之，通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析能夠較好的實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表各項(xiàng)內(nèi)容的充分了解，促使財(cái)務(wù)報(bào)表信息的真實(shí)性、有效性得到保障。財(cái)務(wù)報(bào)表分析不僅能夠明確企業(yè)內(nèi)外部的財(cái)務(wù)信息情況，同時(shí)也能夠?yàn)槠髽I(yè)未來的決策提供直接客觀的參考，確保各項(xiàng)需求得到滿足。財(cái)務(wù)報(bào)表分析最關(guān)鍵的作用是將所生成的各項(xiàng)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)合理轉(zhuǎn)化，并實(shí)現(xiàn)全面綜合分析，從而保證決策發(fā)展信息實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這就能夠最大程度上實(shí)現(xiàn)對(duì)決策不確定性的有效避免。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性，并積極結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析的優(yōu)化改進(jìn)，以便更好的掌握企業(yè)的實(shí)際情況，為企業(yè)的決策提供客觀參考。