趙海峰

摘 要：房地產在投資建設過程中，會受到政治環(huán)境、經濟環(huán)境等多種因素影響，存在極大的不確定性和諸多潛在風險。就目前國內市場環(huán)境而言，房地產市場競爭十分激烈，一次的正確決策不能使企業(yè)得到以往的高收益，但一次錯誤的決策卻極有可能給企業(yè)造成毀滅性的打擊，造成不可彌補的損失，如何在競爭中生存下來已經是房地產公司正在面臨的考驗?；诖?，通過簡述房地產相關定義，以及房地產開發(fā)項目投資特點，分析房地產項目投資要點。

關鍵詞：房地產;開發(fā);項目投資

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）15-0100-01

一、房地產相關定義

唐永忠在《房地產開發(fā)與經營》[1]中論述，房地產是一個非常復雜的概念，簡單定義就是房產和地產的結合體。若按廣義和狹義方式來定義，廣義上房地產指的是全部土地和房屋及固著于土地和房屋上不可分離的部分，實際上等同于不動產;狹義上房地產是指城市商品化的房地產。

當將房地產定義為一種產品時，從事這種產品開發(fā)經營的行業(yè)就是房地產業(yè)，是由從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務等經濟實體所構成。

《中華人民共和國城市房地產管理法》中定義：房地產開發(fā)項目是指在依據法律取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施與房屋建設的項目。房地產項目投資是指將一定額度的資金投入到房地產項目開發(fā)活動中，以期得到更大收益的投資行為。具體而言，從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產商品，之后通過交易，將商品銷售出去的過程。

一般而言，房地產項目投資屬于預先墊付性投資。房地產開發(fā)項目投資有多種分類方式，按投資的用途劃分比較具有廣泛性，即住宅房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產、休閑型房地產以及特殊物業(yè)等投資類型。

二、房地產開發(fā)項目投資特點

房地產業(yè)處于產業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，更多的屬于一種資源整合型行業(yè)，具有復雜性、強關聯(lián)性、強區(qū)域性、強政策性以及高風險的特點。隨之而來的，房地產投資的特點最主要體現在投資品種多樣、資金需求量大、投資周期長、投資收益差異大、容易受經濟和社會政策影響以及投資預期風險大等方面。因此，只有經過認真科學的研究，決策才能實現收益。

1.投資品種多樣。由于房地產開發(fā)項目的分類很多，房地產開發(fā)項目投資品種也呈現多樣性的特點。在房地產開發(fā)項目投資過程中，可以選擇商品房項目開發(fā)投資、商業(yè)用房項目開發(fā)投資、工業(yè)廠房項目開發(fā)投資等。

2.資金需求量大。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所需投資額巨大。一般來說，一個房地產項目投資所需資金少則數千萬，多則十幾億甚至幾十億。因此，在整個項目投資全過程中都需要圍繞資金的籌措、現金流的保障做大量的工作，合理安排資金構成，是保障項目成敗的重要因素之一，目前各企業(yè)在項目投資過程中，資金來源一般包括企業(yè)自有資金、預售收入、信貸融資、債券融資和財政資金，還有一些企業(yè)在我國法律允許的范圍之內吸引外資進行項目開發(fā)，包括合資、合作、入股、貸款、債券和股票等形式。

3.投資周期長。房地產項目，一方面，需要經歷從可行性研究到施工、竣工這一整套過程，每個過程都不可或缺，且都需要經過認真的研究，造成整個房地產項目投資周期長，一般需要幾年甚至更長的時間。另一方面，房地產投資變現存在一定的復雜性，造成其流動性差，投資回收期長。

4.投資收益差異大。房地產投資收益的影響因素多種多樣，從投資角度看，影響其收益的因素往往包括開發(fā)項目所處的區(qū)域位置、當地的經濟發(fā)展水平，人們的購買力，對房價的預期等客觀因素，又包括投資項目的性價比、企業(yè)品牌、營銷能力、管理水平等主管因素，多種因素疊加一起，造成項目投資收益差異較大。

5.經濟和社會政策影響大。我國房地產業(yè)的脈搏，一直伴隨著經濟和社會政策的變動而跳動。國家的金融政策、土地政策、住房改革政策等等一系列關乎房地產、金融、民生的政策，均會對房地產業(yè)產生極大的影響，從而影響到房地產項目的投資決策。也只有通過經濟和社會政策的合理干預，才能保證我國的房地產業(yè)健康、有序、良性地發(fā)展。

6.投資預期的風險大。房地產項目投資實際上是投資人利用現在的投入換取未來收益的一種經濟活動，在投資時，未來的收益是預期的，是建立在預測多種影響未來收益因素基礎上的。由于影響房地產未來收益的因素是復雜、多樣且變化較快的，再加上房地產的投資回收期長，使得投資預期收益的不確定性大大增加，實現投資預期的風險大。

三、房地產開發(fā)項目投資要點

房地產項目投資存在極大的風險，同時也能帶來高額的利潤，為了實現既定的經濟效益目標，有效的規(guī)避風險，房地產投資需要注意其投資要點，主要為地段、時機以及質量。

1.投資地段的選擇。李嘉誠說：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@句話道出了房子的真諦，也被房地產業(yè)視為“金科玉律”。房地產的區(qū)域性特征決定了不同的地段適合不同類型的房地產建設，不同地段的房子具有不同的價值。房地產項目的增值，首先是建設土地的增值，優(yōu)先選擇土地增值空間大的地段進行投資，是房地產投資獲取高額利潤的最重要的方式，也是保證投資預期收益最重要的方面。地塊自身因素以及周邊環(huán)境狀況對項目的順利運營起到至關重要的作用，畢竟房子是建設在這塊土地上的，將來入住人群要在這個小的區(qū)域范圍內棲息生活[2]。投資人為了保證達成投資項目預期收益，必然要根據當地的人口狀況、人員構成、基礎設施配套、交通便利條件、教育資源配備以及其他多方面條件綜合分析考慮，最終確定投資與否。

2.投資時機的確定。收集與投資項目相關的市場詳細資料，對當前房地產市場進行分析，預測市場發(fā)展趨勢以及未來可能的變化，掌握投資的最佳時機，合理規(guī)避經濟調整風險，最終獲得高額收益，這是房地產投資者需要慎重考慮的問題。同時，決策過程中，何時購買土地、何時開工建設，需要投資人對當前市場信息以及國家政策要求做深入分析;何時開盤銷售，吸收回款、何時竣工交付，需要考慮的是企業(yè)的自身融資情況、消費者投資及心理狀況以及當前投資環(huán)境等。只有綜合分析各種影響因素，把握好時機的選擇，才能完成預期收益獲取。

3.項目質量的控制。好的投資效果是要通過優(yōu)良的項目質量作為支撐的，因此，項目質量首先要滿足消費者的基本需求。例如住的需求，這就要求其必須符合我國的各種基礎標準，只有滿足基本的質量規(guī)范，才能正常交付業(yè)主，產生效益。其次，必須滿足消費者的增值需求，包括各種保值、增值的作用。如學區(qū)房，這就要求在基本需求的基礎上，要考慮到消費者的特定需求、愛好，從而保證投資效果。

參考文獻：

[1] ?唐永忠.房地產開發(fā)與經營[M].北京：北京交通大學出版社，2016.

[2] ?程靜，許鵬.房地產項目投資決策[J].房地產經濟，2009，（11）：122.

[責任編輯 陳丹丹]