趙海峰

摘 要：房地產(chǎn)在投資建設過程中，會受到政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境等多種因素影響，存在極大的不確定性和諸多潛在風險。就目前國內(nèi)市場環(huán)境而言，房地產(chǎn)市場競爭十分激烈，一次的正確決策不能使企業(yè)得到以往的高收益，但一次錯誤的決策卻極有可能給企業(yè)造成毀滅性的打擊，造成不可彌補的損失，如何在競爭中生存下來已經(jīng)是房地產(chǎn)公司正在面臨的考驗?；诖?，通過簡述房地產(chǎn)相關(guān)定義，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點，分析房地產(chǎn)項目投資要點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā);項目投資

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）15-0100-01

一、房地產(chǎn)相關(guān)定義

唐永忠在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》[1]中論述，房地產(chǎn)是一個非常復雜的概念，簡單定義就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體。若按廣義和狹義方式來定義，廣義上房地產(chǎn)指的是全部土地和房屋及固著于土地和房屋上不可分離的部分，實際上等同于不動產(chǎn);狹義上房地產(chǎn)是指城市商品化的房地產(chǎn)。

當將房地產(chǎn)定義為一種產(chǎn)品時，從事這種產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，是由從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等經(jīng)濟實體所構(gòu)成。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中定義：房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依據(jù)法律取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎設施與房屋建設的項目。房地產(chǎn)項目投資是指將一定額度的資金投入到房地產(chǎn)項目開發(fā)活動中，以期得到更大收益的投資行為。具體而言，從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產(chǎn)商品，之后通過交易，將商品銷售出去的過程。

一般而言，房地產(chǎn)項目投資屬于預先墊付性投資。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資有多種分類方式，按投資的用途劃分比較具有廣泛性，即住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、休閑型房地產(chǎn)以及特殊物業(yè)等投資類型。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點

房地產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，更多的屬于一種資源整合型行業(yè)，具有復雜性、強關(guān)聯(lián)性、強區(qū)域性、強政策性以及高風險的特點。隨之而來的，房地產(chǎn)投資的特點最主要體現(xiàn)在投資品種多樣、資金需求量大、投資周期長、投資收益差異大、容易受經(jīng)濟和社會政策影響以及投資預期風險大等方面。因此，只有經(jīng)過認真科學的研究，決策才能實現(xiàn)收益。

1.投資品種多樣。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的分類很多，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資品種也呈現(xiàn)多樣性的特點。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資過程中，可以選擇商品房項目開發(fā)投資、商業(yè)用房項目開發(fā)投資、工業(yè)廠房項目開發(fā)投資等。

2.資金需求量大。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所需投資額巨大。一般來說，一個房地產(chǎn)項目投資所需資金少則數(shù)千萬，多則十幾億甚至幾十億。因此，在整個項目投資全過程中都需要圍繞資金的籌措、現(xiàn)金流的保障做大量的工作，合理安排資金構(gòu)成，是保障項目成敗的重要因素之一，目前各企業(yè)在項目投資過程中，資金來源一般包括企業(yè)自有資金、預售收入、信貸融資、債券融資和財政資金，還有一些企業(yè)在我國法律允許的范圍之內(nèi)吸引外資進行項目開發(fā)，包括合資、合作、入股、貸款、債券和股票等形式。

3.投資周期長。房地產(chǎn)項目，一方面，需要經(jīng)歷從可行性研究到施工、竣工這一整套過程，每個過程都不可或缺，且都需要經(jīng)過認真的研究，造成整個房地產(chǎn)項目投資周期長，一般需要幾年甚至更長的時間。另一方面，房地產(chǎn)投資變現(xiàn)存在一定的復雜性，造成其流動性差，投資回收期長。

4.投資收益差異大。房地產(chǎn)投資收益的影響因素多種多樣，從投資角度看，影響其收益的因素往往包括開發(fā)項目所處的區(qū)域位置、當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，人們的購買力，對房價的預期等客觀因素，又包括投資項目的性價比、企業(yè)品牌、營銷能力、管理水平等主管因素，多種因素疊加一起，造成項目投資收益差異較大。

5.經(jīng)濟和社會政策影響大。我國房地產(chǎn)業(yè)的脈搏，一直伴隨著經(jīng)濟和社會政策的變動而跳動。國家的金融政策、土地政策、住房改革政策等等一系列關(guān)乎房地產(chǎn)、金融、民生的政策，均會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生極大的影響，從而影響到房地產(chǎn)項目的投資決策。也只有通過經(jīng)濟和社會政策的合理干預，才能保證我國的房地產(chǎn)業(yè)健康、有序、良性地發(fā)展。

6.投資預期的風險大。房地產(chǎn)項目投資實際上是投資人利用現(xiàn)在的投入換取未來收益的一種經(jīng)濟活動，在投資時，未來的收益是預期的，是建立在預測多種影響未來收益因素基礎上的。由于影響房地產(chǎn)未來收益的因素是復雜、多樣且變化較快的，再加上房地產(chǎn)的投資回收期長，使得投資預期收益的不確定性大大增加，實現(xiàn)投資預期的風險大。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資要點

房地產(chǎn)項目投資存在極大的風險，同時也能帶來高額的利潤，為了實現(xiàn)既定的經(jīng)濟效益目標，有效的規(guī)避風險，房地產(chǎn)投資需要注意其投資要點，主要為地段、時機以及質(zhì)量。

1.投資地段的選擇。李嘉誠說：“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@句話道出了房子的真諦，也被房地產(chǎn)業(yè)視為“金科玉律”。房地產(chǎn)的區(qū)域性特征決定了不同的地段適合不同類型的房地產(chǎn)建設，不同地段的房子具有不同的價值。房地產(chǎn)項目的增值，首先是建設土地的增值，優(yōu)先選擇土地增值空間大的地段進行投資，是房地產(chǎn)投資獲取高額利潤的最重要的方式，也是保證投資預期收益最重要的方面。地塊自身因素以及周邊環(huán)境狀況對項目的順利運營起到至關(guān)重要的作用，畢竟房子是建設在這塊土地上的，將來入住人群要在這個小的區(qū)域范圍內(nèi)棲息生活[2]。投資人為了保證達成投資項目預期收益，必然要根據(jù)當?shù)氐娜丝跔顩r、人員構(gòu)成、基礎設施配套、交通便利條件、教育資源配備以及其他多方面條件綜合分析考慮，最終確定投資與否。

2.投資時機的確定。收集與投資項目相關(guān)的市場詳細資料，對當前房地產(chǎn)市場進行分析，預測市場發(fā)展趨勢以及未來可能的變化，掌握投資的最佳時機，合理規(guī)避經(jīng)濟調(diào)整風險，最終獲得高額收益，這是房地產(chǎn)投資者需要慎重考慮的問題。同時，決策過程中，何時購買土地、何時開工建設，需要投資人對當前市場信息以及國家政策要求做深入分析;何時開盤銷售，吸收回款、何時竣工交付，需要考慮的是企業(yè)的自身融資情況、消費者投資及心理狀況以及當前投資環(huán)境等。只有綜合分析各種影響因素，把握好時機的選擇，才能完成預期收益獲取。

3.項目質(zhì)量的控制。好的投資效果是要通過優(yōu)良的項目質(zhì)量作為支撐的，因此，項目質(zhì)量首先要滿足消費者的基本需求。例如住的需求，這就要求其必須符合我國的各種基礎標準，只有滿足基本的質(zhì)量規(guī)范，才能正常交付業(yè)主，產(chǎn)生效益。其次，必須滿足消費者的增值需求，包括各種保值、增值的作用。如學區(qū)房，這就要求在基本需求的基礎上，要考慮到消費者的特定需求、愛好，從而保證投資效果。

參考文獻：

[1] ?唐永忠.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京：北京交通大學出版社，2016.

[2] ?程靜，許鵬.房地產(chǎn)項目投資決策[J].房地產(chǎn)經(jīng)濟，2009，（11）：122.

[責任編輯 陳丹丹]