范澤挺

摘要：本次項(xiàng)目投資人設(shè)定為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)畢業(yè)在北京工作的一對(duì)小情侶，男女雙方都不是北京本地人，但兩人都具有北京工作證，且雙方家境都較良好。兩人想利用自己的積蓄和父母的幫助，先在北京按揭買(mǎi)下一套二手住房，先自行居住幾年，在選擇出租，等按揭到期時(shí)進(jìn)行售賣(mài)。

根據(jù)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和海淀區(qū)發(fā)展規(guī)劃的深入分析，本項(xiàng)目決定對(duì)北京海淀區(qū)牡丹園金尚嘉園小區(qū)一套戶(hù)型為2室2廳1廚1衛(wèi)的二手房（房產(chǎn)證滿五唯一）進(jìn)行投資。該投資項(xiàng)目建筑面積為103.31平方米，均價(jià)為106000元/平方米，總價(jià)為1130萬(wàn)元。

根據(jù)最終計(jì)算，該項(xiàng)目的總收益為999.5981萬(wàn)元。通過(guò)網(wǎng)上投資計(jì)算器的計(jì)算，本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)9.95%稅后年平均收益率。風(fēng)險(xiǎn)低，收益情況也相當(dāng)可觀。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資;分析報(bào)告;金尚嘉園

一、投資收益分析

（一）資本投入估算及稅務(wù)分析

根據(jù)2016契稅最新規(guī)定，作為家庭唯一住房且面積為100平方米的擬購(gòu)房屋按的契稅率為1.5%。則1130萬(wàn)元的房屋成本預(yù)計(jì)購(gòu)入成本為1145.958萬(wàn)元。

（二）項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

金尚嘉園投資項(xiàng)目的估價(jià)約為1130萬(wàn)，首付530萬(wàn)元，需要還貸款600萬(wàn)元。此時(shí)兩人工作一年有余滿足北京住房公積金的繳存條件，而公積金的貸款利率低于商業(yè)貸款且公積金貸款最高限額為120萬(wàn)，因此選擇組合型貸款方式，其中公積金貸款120萬(wàn)，商業(yè)貸款480萬(wàn)。下面考慮貸款期限和還款方式：（見(jiàn)表1）

將以上貸款方式與投資方在投資后的收入狀況進(jìn)行對(duì)比，以等額本息法計(jì)算的9年期組合貸款是在月還款實(shí)力范圍內(nèi)的優(yōu)選。此外，以等額本金法計(jì)算的8年期組合貸款雖然比同期等額本息法還款總額少了近14萬(wàn)元，但是投資方會(huì)在在第1年月貸壓力非常大。

綜上，資金還款計(jì)劃為：以等額本息法計(jì)算的8年期組合貸款，其中公積金貸款120萬(wàn)，商業(yè)貸款480萬(wàn)，月均還款6.788萬(wàn)元，還款總計(jì)724.53萬(wàn)元。

（三）投資收益預(yù)測(cè)

近年來(lái)金尚嘉園的房?jī)r(jià)主要呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)?？紤]海淀區(qū)的區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)，我們預(yù)測(cè)10%的年均增速還是很有可能的。此外，投資項(xiàng)目所在小區(qū)的租金價(jià)格也在考慮之內(nèi)。二居室在2016年租金一直保持在15000元/月左右，年租180000元。

（四）盈虧平衡點(diǎn)分析

盈虧平衡點(diǎn)指全部銷(xiāo)售收入等于全部成本時(shí)（銷(xiāo)售收入線與總成本線的交點(diǎn)）的產(chǎn)量或銷(xiāo)售額。設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售額為X萬(wàn)元。

全部成本=初始投入530萬(wàn)+9年期還貸總額724.53萬(wàn)萬(wàn)+機(jī)會(huì)成本4.6269萬(wàn)=1259.1569萬(wàn)

全部收入=租賃稅后所得34.5507萬(wàn)+銷(xiāo)售額X-個(gè)稅率20%×（X-購(gòu)買(mǎi)價(jià)1130萬(wàn)-契稅16.69萬(wàn)）

X-（X-1130-16.69）×20%+34.5507=1259.1569

求得：X=1244.085

故：該投資項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為1244.085萬(wàn)。（見(jiàn)表1）

二、結(jié)論

該投資項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)約為1130萬(wàn)元（假定約等于房屋市場(chǎng)價(jià)），首付530萬(wàn)元，還需按揭600萬(wàn)元。建議以等額本息法計(jì)算的8年期組合貸款，其中公積金貸款120萬(wàn)，商業(yè)貸款480萬(wàn)，月均還款6.788萬(wàn)元，還款總計(jì)724.53萬(wàn)元。綜合來(lái)看，該項(xiàng)目的總收益為999.5981萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)9.95%稅后年平均收益率。對(duì)比2017年上半年北京普通住宅投資平均回報(bào)率，該項(xiàng)目的投資收益情況還是非?？捎^的。

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