馬靜

摘 要：近年來，作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，為GDP的增長做出了巨大貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題已引起政府、企業(yè)以及民眾的關(guān)注。因此，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，從外部環(huán)境、內(nèi)部治理兩方面深刻分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性地提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);發(fā)展現(xiàn)狀;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范措施

中圖分類號(hào)：F299.23 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）16-0082-04

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模發(fā)展?fàn)顩r

對(duì)社會(huì)固定資產(chǎn)的投資一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要工作。近年來，這個(gè)重要工作中的房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模不斷增大，在社會(huì)固定資產(chǎn)投資飛速增長下，所占比重較為穩(wěn)定。由圖1數(shù)據(jù)分析可知，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的18.6%，2015年占比為17.1%，2016年占比為16.9%，2017年占比為17.1%。

隨著社會(huì)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量近年來也在增加，2017年已達(dá)95 897家，但投資來源主要集中在內(nèi)資企業(yè)，而國有企業(yè)、外商投資卻在減少，具體變化（如表1所示）。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金維持運(yùn)營，不同來源的資金會(huì)反映出企業(yè)不同的財(cái)務(wù)狀況，我國房地產(chǎn)企業(yè)常使用銀行貸款獲取資金，雖可取得債務(wù)杠桿收益，但所產(chǎn)生的大量債務(wù)，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由表2可知，國內(nèi)貸款增加較快，而自籌資金基本沒有增幅。圖2顯示，國內(nèi)貸款占籌資總額的比例在2015年及2016年有所下降后，2017年迅速上升。

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限，無法滿足自身發(fā)展和營運(yùn)的需要，而債務(wù)籌資速度較快，有利于企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)展和競爭能力的提高。但是，過高的負(fù)債會(huì)使企業(yè)的資金成本過高，一旦企業(yè)發(fā)生較大的突發(fā)性事件，資金鏈就會(huì)容易斷裂，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。圖3顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于上升狀態(tài)，且數(shù)值直逼80%的高度，這會(huì)使企業(yè)產(chǎn)生較高的利息費(fèi)用、面臨再融資困難的局面。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）外部環(huán)境因素

1.政治風(fēng)險(xiǎn)的影響

政治風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外投資時(shí)，因被投資方所處國家的政治變動(dòng)、法律法規(guī)修改而帶來的經(jīng)濟(jì)損失。特別是被投資方所在國發(fā)生國內(nèi)沖突，房地產(chǎn)開發(fā)又是不可移動(dòng)的，所以給我國投資方造成的損失是難以計(jì)量的。例如，我國房地產(chǎn)企業(yè)在利比亞承建的合同金額達(dá)人民幣176億元的政府國民住宅，約需開發(fā)建設(shè)兩萬套。然而，如此大的建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行過半時(shí)，由于利比亞發(fā)生國內(nèi)沖突，我方經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣15億元。

2.經(jīng)濟(jì)周期下行的影響

我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴外部融資維持運(yùn)營，主要方式是銀行貸款，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期下行時(shí)，全球流動(dòng)資金會(huì)出現(xiàn)短缺，企業(yè)融資困難，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大[1]。例如港股上市的融信中國就常用新的銀行借款來還舊的銀行借款，俗稱“新債還舊債”。但是，這種單一的融資結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨、金融機(jī)構(gòu)癱瘓情況下，并不能為企業(yè)提供融資貸款，因此必將帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)，而再通過舉債融資更是天方夜譚，因此企業(yè)的發(fā)展規(guī)模相應(yīng)受到制約。此外，經(jīng)濟(jì)周期下行也會(huì)減少外商投資，比如，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)直接導(dǎo)致外商投資總額下降40%，間接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資總額下降10%，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是沉重一擊[2]。

3.產(chǎn)業(yè)政策的影響

首先，土地供應(yīng)政策。從圖4可看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積近五年是大起大落，2015年較2014年下降31.7%，2016年比2015年下降3.4%，2017年較2016年增長15.8%，2018年較2017年增長14.3%，但總體趨勢是下降的。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲(chǔ)備是非常重要的，目前政府的售賣土地政策主要是集中招標(biāo)來競價(jià)購買，而這樣的政策就導(dǎo)致了那些實(shí)力相對(duì)羸弱、資金量相對(duì)匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地中標(biāo)時(shí)的競爭力大大下降，而且購買土地對(duì)于企業(yè)資金鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的壓力都很大，與此同時(shí)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)呈指數(shù)級(jí)上升。而目前政府對(duì)于土地售讓的監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格，土地的供應(yīng)也愈加謹(jǐn)慎，這些政策的出臺(tái)雖對(duì)濫用土地、占地不用等現(xiàn)象起到了打壓作用，但是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，得到土地將變得更加困難，故企業(yè)必須慎重地決斷中標(biāo)土地未來的開發(fā)方向，是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或是工業(yè)園等。

其次，限購政策。受到行業(yè)和體制的制約，開發(fā)商在商業(yè)發(fā)展上往往不夠機(jī)敏，可以說依舊是在“啃老本”，沒有改變未來戰(zhàn)略的習(xí)慣，也沒有處理突發(fā)情況的能力，除了核心業(yè)務(wù)以外，難以尋找到新的支柱，自然也就沒有新的營收增長點(diǎn)。而政府目前出臺(tái)的限購政策是在剔除非剛需人士購買住房后，對(duì)商品房交易量的打壓，在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商對(duì)于當(dāng)前的形勢顯然沒有做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備，因而核心業(yè)務(wù)的營收受到了沖擊。可在新的營收增長點(diǎn)被挖掘之前，為了維持高利潤率，企業(yè)往往通過建設(shè)盡可能多的高端戶型，來拉高平均售價(jià)，從而提升住房價(jià)格。不過這樣的策略也不是長久之計(jì)，因?yàn)榫驼麄€(gè)大環(huán)境來說，房價(jià)和高端戶型還是有相應(yīng)的“天花板”在阻擋。

最后，金融政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。國際上，隨著美國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，2017年美聯(lián)儲(chǔ)已放棄量化寬松貨幣政策，進(jìn)入美元加息政策周期，展望2018年及此后一兩年，全球貨幣政策將由分化轉(zhuǎn)向共振，正式進(jìn)入緊縮周期[3]，這將對(duì)我國金融政策產(chǎn)生重大影響，我國貨幣政策也已從寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，可能會(huì)被迫調(diào)整利率。而銀行利率提高，信貸金額就會(huì)減少，貨幣供應(yīng)量就會(huì)降低，這對(duì)于房地產(chǎn)這種負(fù)債率較高的行業(yè)的融資、經(jīng)營將產(chǎn)生不良影響。

（二）內(nèi)部治理因素

1.豪賭式經(jīng)營作風(fēng)，導(dǎo)致企業(yè)危機(jī)四伏

近幾年，我國房地產(chǎn)市場地王頻出，甚至已出現(xiàn)地價(jià)高于房價(jià)的現(xiàn)象，而且這種接近瘋狂的拿地行為愈演愈熱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年地塊成交額有21宗超過10億元，56宗超過5億元，而8月17日的上海靜安地已達(dá)110億元，令人咋舌;2017年北京土地總成交金額達(dá)2 795.6億元，創(chuàng)下歷史新高;2018年有所回落。我國房地產(chǎn)企業(yè)這種豪賭式的經(jīng)營作風(fēng)必然會(huì)導(dǎo)致巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)的瘋漲將會(huì)是最直接的影射，而且這種持續(xù)不斷的地王潮定會(huì)引起管理層的警惕，比如收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和土地供應(yīng)。

2.財(cái)務(wù)管理目標(biāo)單一，社會(huì)責(zé)任感缺失

作為公眾企業(yè)，用良好的經(jīng)營業(yè)績?nèi)セ貓?bào)投資者是天經(jīng)地義的，但也需以企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)經(jīng)營為前提，雖然利潤是很重要的考核指標(biāo)，但利潤最大化不應(yīng)成為企業(yè)經(jīng)營的唯一指標(biāo)。而當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)頻繁參與地王炒作，追求短期利潤最大化的行為，一方面會(huì)使自身陷入債務(wù)泥潭難以自拔，另一方面會(huì)破壞國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，人為推動(dòng)房價(jià)上漲，加劇普通消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫，最終會(huì)破壞房地產(chǎn)市場的生態(tài)環(huán)境，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。

目前普遍的看法是，主動(dòng)肩負(fù)起一定社會(huì)責(zé)任對(duì)于企業(yè)的未來前景存在負(fù)面影響，因?yàn)檫@樣會(huì)使生產(chǎn)運(yùn)營成本升高，而對(duì)利潤的回報(bào)卻不是那么明顯，至少不如直接投資或新建項(xiàng)目擴(kuò)大產(chǎn)能效果好;而當(dāng)企業(yè)肩負(fù)起的社會(huì)責(zé)任越大時(shí)，這些表面的損失越會(huì)持續(xù)地對(duì)經(jīng)營狀況產(chǎn)生負(fù)面影響，長此以往以至于最后會(huì)讓企業(yè)入不敷出。但是這樣的想法是不正確的，從近況來看，擔(dān)負(fù)起社會(huì)責(zé)任確實(shí)會(huì)對(duì)短期利潤產(chǎn)生影響，降低股東權(quán)益。但長期來看，承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任反而收獲的利益會(huì)遠(yuǎn)大于當(dāng)初的付出，不僅僅是利潤方面，社會(huì)聲譽(yù)、企業(yè)知名度也將獲得巨大提高，外部融資也會(huì)相應(yīng)的容易些。

3.股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理，內(nèi)部治理機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)很大程度會(huì)影響公司治理，2016年萬科股權(quán)之爭就是極為典型的例證。股權(quán)之爭之前，萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)極為分散，原第一大股東的華潤只持有15.23%的股份，而且并不參與萬科的經(jīng)營，而其包括王石、郁亮、盈安合伙在內(nèi)的管理層僅有不超過4%的股份，可以說萬科大概有80%左右的股份都在二級(jí)市場上流通，給了如寶能、恒大這類覬覦萬科的企業(yè)可乘之機(jī)[4]。

萬科股權(quán)之爭始于2015年7月，在寶能系步步緊逼下，12月不得不緊急停牌，直至2016年7月才復(fù)牌。而2016年上半年停牌期間，萬科房地產(chǎn)毛利率為17.55%，較2015年降低3.49%[5]。此外，公司的經(jīng)營也受到了很大的影響，例如難以獲取新土地、給合作伙伴和客戶帶來不安全感、阻礙了公司業(yè)務(wù)拓展、打擊了團(tuán)隊(duì)信心等。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)、良好的公司內(nèi)部治理機(jī)制是避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要保證。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）樹立正確的經(jīng)營理念，保持穩(wěn)健的經(jīng)營作風(fēng)

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的早期階段，經(jīng)營重點(diǎn)主要在于開發(fā)土地和銷售產(chǎn)品，而忽視了對(duì)產(chǎn)品的開發(fā)和對(duì)物業(yè)水平發(fā)展的管理。但經(jīng)過多年的發(fā)展和政府監(jiān)管，商業(yè)化的程度已越發(fā)加深，大量的企業(yè)涌入這個(gè)行業(yè)，進(jìn)而導(dǎo)致更加激烈的競爭。因此，產(chǎn)品的質(zhì)量、良好的售后服務(wù)和物業(yè)管理已引起企業(yè)和整個(gè)行業(yè)越來越多的關(guān)注。在滿足消費(fèi)者如提供產(chǎn)品的基本功能后，還要滿足消費(fèi)者如精致的外形、良好的品質(zhì)、完整的基礎(chǔ)設(shè)施、盡心的售后服務(wù)和其他額外的需求，與此同時(shí)，我們也應(yīng)該提高能力改變相應(yīng)的服務(wù)以適應(yīng)消費(fèi)者需求的變化。

（二）堅(jiān)持財(cái)務(wù)管理目標(biāo)多元化，增強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任感

企業(yè)多是以利潤最大化為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，但過分追求利潤最大化勢必會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、給社會(huì)帶來紊亂的影響，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)不該拘泥于此目標(biāo)，應(yīng)放眼財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的多元化，增強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。股東財(cái)富最大化的目標(biāo)主要是以股東為主，但是現(xiàn)代企業(yè)大多是多方利益的總和，其他關(guān)系人和股東一樣都要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)應(yīng)該考慮到所有利益關(guān)系人。企業(yè)只有協(xié)調(diào)好各方利益，積極承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，才能使企業(yè)長期穩(wěn)定得以發(fā)展，才能不斷增加企業(yè)的總價(jià)值。綜上所述，現(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)應(yīng)在利潤、多方利益關(guān)系人與社會(huì)之間實(shí)現(xiàn)平衡，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化[6]。

（三）協(xié)調(diào)好公司經(jīng)營戰(zhàn)略與國家宏觀調(diào)控政策的關(guān)系

目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在很多問題，應(yīng)積極響應(yīng)政策調(diào)控的號(hào)召，使企業(yè)能在國家宏觀調(diào)控下良性發(fā)展。此外，還應(yīng)逐步調(diào)整戰(zhàn)略、管理理念和經(jīng)營方式，盡快尋找新的利潤增長點(diǎn)。首先，調(diào)整土地開發(fā)模式，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)再利用土地和二次利用空間，而不是純粹地通過開發(fā)土地;其次，調(diào)整融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)為解決產(chǎn)品開發(fā)的資金短缺、建設(shè)墊款、無法償還貸款等問題，可采用外資銀行，信托基金渠道等多元化融資模式;最后，實(shí)行產(chǎn)品的多樣性，尋求新的利潤增長點(diǎn)，未來房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)需集中在住宅、工業(yè)、商業(yè)和舊建筑。

在土地供給上應(yīng)該綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文發(fā)展的因素，努力做到“因材施地”。一方面，深層次調(diào)查清楚開發(fā)城市的人口數(shù)量、商品房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及人均收入等相關(guān)問題;另一方面，促進(jìn)二三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大其房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，縮小地區(qū)差異，緩解一線城市的住房緊張現(xiàn)象。最后，要注意庫存的盤活問題，不可一味埋頭新建。

（四）合理調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)，保證公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營

合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)需有股份不占絕對(duì)優(yōu)勢、股權(quán)不占主導(dǎo)地位的大股東，所以，企業(yè)應(yīng)同時(shí)存在相對(duì)控股股東和持有10%～50%股權(quán)的其他大股東。如若股權(quán)集中，大股東就會(huì)為了切身利益去重視企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營者行為的監(jiān)督，提高內(nèi)部控制的能力[7]。但如果企業(yè)不存在其他小股東或者其他小股東的股權(quán)比例極低或者大股東之間的股權(quán)比例相當(dāng)接近，此時(shí)就會(huì)產(chǎn)生股東僵局、企業(yè)控制權(quán)和利益索取權(quán)失衡等問題，所以還要注意避免出現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)平衡[8]。

四、結(jié)語

本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，以及從外部環(huán)境和內(nèi)部治理兩方面，對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，并針對(duì)性地提出防范措施。通過研究分析，得出以下結(jié)論：一是我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)健會(huì)直接產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，危及企業(yè)可持續(xù)發(fā)展;二是在追逐利潤的過程中企業(yè)要勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，企業(yè)經(jīng)營應(yīng)順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，時(shí)刻關(guān)注外部環(huán)境的變化;三是合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)和完善的內(nèi)部治理機(jī)制是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的重要保障。

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