○記者 鄒孝聽(tīng)

行走在蘇州工業(yè)園區(qū)的馬路上，不經(jīng)意間總會(huì)看到路邊工程項(xiàng)目的綠色圍擋上面印著“重建城市之美”的字樣。沒(méi)錯(cuò)，這些都是蘇州工業(yè)園區(qū)城市重建有限公司的項(xiàng)目。從2005年成立至今，城市重建一直伴隨著園區(qū)的城市發(fā)展歷程而發(fā)展壯大。

從最初的東環(huán)路綜合改造任務(wù)到六個(gè)老鎮(zhèn)改造，再到四個(gè)產(chǎn)業(yè)園綜合改造，城市重建見(jiàn)證著園區(qū)城市更新——“片區(qū)改造”模式的演變。隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的推進(jìn)，城市重建又邁開(kāi)了園區(qū)城市更新——“工業(yè)舊改”模式的步伐，通過(guò)園區(qū)工業(yè)載體改造加大存量建設(shè)用地挖潛力度，開(kāi)拓園區(qū)城市空間資源拓展的新模式。近日，城市重建企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)人譚亞升向記者講述了城市重建與園區(qū)城市更新一路并肩前行的故事。

源于片區(qū)綜合改造，古與今有機(jī)對(duì)接

14年前，城市重建成立之初的首個(gè)城市更新項(xiàng)目是東環(huán)路8平方公里區(qū)域的綜合改造?！皥@區(qū)從1994年開(kāi)發(fā)建設(shè)，到了2005年，現(xiàn)代化城市面貌逐步顯現(xiàn)，但園區(qū)西側(cè)的東環(huán)路與姑蘇區(qū)交界地帶卻仍然破舊，為了打造新城門(mén)戶形象，我們?cè)趫@區(qū)工委、管委會(huì)、規(guī)建委等部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)下，重新做規(guī)劃，通過(guò)綜合改造，實(shí)現(xiàn)‘古’與‘今’的有機(jī)對(duì)接?！蓖ㄟ^(guò)七年的努力，城市重建圍繞區(qū)域環(huán)境整治、道路建設(shè)、動(dòng)遷安置等方面積極展開(kāi)工作，全面提升了園區(qū)東環(huán)路沿線的環(huán)境質(zhì)量水平和整體市容形象，改善了居民的生活水平和居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益的統(tǒng)籌兼顧，為園區(qū)城市改造樹(shù)立了效益平衡的科學(xué)案例。

2012年，基于東環(huán)路改造的成功實(shí)踐，園區(qū)工委、管委會(huì)授權(quán)城市重建作為園區(qū)車(chē)坊、唯亭、斜塘等六個(gè)老鎮(zhèn)綜合改造任務(wù)的實(shí)施主體。六個(gè)老鎮(zhèn)綜合改造范圍5平方公里，總投資140億元。城市重建通過(guò)“PPP模式”和“受托管理服務(wù)模式”推進(jìn)六個(gè)老鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，多樣的運(yùn)作模式既拓寬了項(xiàng)目融資渠道、減輕了政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，又提高了公共產(chǎn)品供給質(zhì)量和供給效率，同時(shí)也探索了片區(qū)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)商業(yè)模式，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展賦能。譚亞升表示，老鎮(zhèn)綜合改造加大了園區(qū)土地資源儲(chǔ)備、改善了老鎮(zhèn)區(qū)域生活配套、提升了區(qū)域老百姓的生活幸福感，更助推了區(qū)域的一體化。

2017年，城市重建又承擔(dān)起現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部基地、上市企業(yè)產(chǎn)業(yè)園以及金光產(chǎn)業(yè)園四個(gè)產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)設(shè)施綜合改造任務(wù)。

問(wèn)及在做城市更新項(xiàng)目的過(guò)程中是否遇到過(guò)阻礙，譚亞升直言，動(dòng)遷是每一座城市發(fā)展必然會(huì)遇到的難題，一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃到動(dòng)遷配合工作再到最終執(zhí)行的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及建筑配套，需要花費(fèi)很大的精力，對(duì)于城市更新，城市重建還需要不斷的借鑒和學(xué)習(xí)。“城市重建”的名字借鑒自新加坡的城市重建局，新加坡、深圳、廣州、上海等世界級(jí)城市都有關(guān)于城市更新的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和管理系統(tǒng)，城市重建作為一家國(guó)企，要積極發(fā)揮政府職能延伸和市場(chǎng)主體的雙重優(yōu)勢(shì)，不斷探索符合本土化發(fā)展的城市更新模式。

伴隨城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，探索城市更新新模式

2018年10月，位于星湖街東、蘇虹中路南的“E-HOME共享?家”精品長(zhǎng)租公寓正式啟用運(yùn)營(yíng)。3幢6層建筑，557個(gè)房間，分為五種戶型，包括工業(yè)高床房、舒適高床房、精致單床房、舒適雙床房、經(jīng)濟(jì)房，每一間房間面積都在40平米左右，配備獨(dú)立衛(wèi)浴、廚房，品牌家電齊全，此外還有專(zhuān)屬管家、24小時(shí)安保巡邏、上門(mén)維修與保潔服務(wù)……

你可能無(wú)法想象，這樣一處時(shí)尚溫馨的住所其實(shí)由三棟舊工業(yè)廠房宿舍改造而來(lái)，原宿舍區(qū)的樹(shù)木、道路和走廊里的水磨石等元素都被原封不動(dòng)地保留了下來(lái)，因地制宜地改造設(shè)計(jì)讓老建筑煥發(fā)了新生機(jī)。

譚亞升告訴記者，隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，園區(qū)面臨結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、城市更新方面的新挑戰(zhàn)?！癊-HOME共享?家”是城市重建利用閑置載體改造升級(jí)的首秀之作，也是將城市更新業(yè)務(wù)不斷提升和拓展的一次實(shí)踐?！斑@里原來(lái)是一家電子制造廠宿舍，企業(yè)搬離之后閑置，我們對(duì)其生活區(qū)進(jìn)行了為期半年的改造，為園區(qū)青年打造了一處區(qū)位便利、環(huán)境舒適的居所，目前已有80%左右的入住率。”

記者了解到，“E-HOME共享?家”項(xiàng)目是城市重建從成片區(qū)改造向工業(yè)載體改造轉(zhuǎn)型邁出的第一步。2018年，他們又陸續(xù)接了三個(gè)項(xiàng)目，載體更新模式的探索實(shí)踐亦越來(lái)越豐富。譚亞升說(shuō)：“湖西原迅達(dá)電子廠房經(jīng)過(guò)改造，今年年初新產(chǎn)業(yè)租戶已經(jīng)正式接收；勝浦原晉麗環(huán)保廠房通過(guò)“定向改造”模式與園區(qū)科技招商引進(jìn)的重點(diǎn)瞪羚培育企業(yè)、專(zhuān)業(yè)從事高端醫(yī)學(xué)設(shè)備研發(fā)生產(chǎn)和銷(xiāo)售的蘇州雷泰醫(yī)療簽訂合作協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)載體長(zhǎng)期租賃合作……無(wú)論是租賃舊載體改造運(yùn)營(yíng)，還是從原有業(yè)主那里收購(gòu)或入股再進(jìn)行改造，我們希望盡可能地盤(pán)活工業(yè)用地存量，推進(jìn)園區(qū)土地資源‘向存量要增量’的戰(zhàn)略目標(biāo)?！?/p>

譚亞升坦言，城市重建擁有多年來(lái)與園區(qū)城市發(fā)展共同成長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)，這讓重建人能夠從園區(qū)整體的角度進(jìn)行思考，一方面有大局觀的擔(dān)當(dāng)和意識(shí)，另一方面也擁有一流的執(zhí)行力，城市重建將致力成為園區(qū)“閑置、低效載體改造和運(yùn)營(yíng)”的專(zhuān)業(yè)服務(wù)商。

期望通過(guò)精更新，實(shí)現(xiàn)園區(qū)存量資源二次騰飛

談到未來(lái)公司主要聚焦哪種類(lèi)型的“舊改”、可以派哪些用處，譚亞升告訴記者，目前公司持有工業(yè)載體資源10多萬(wàn)平方米，未來(lái)3年預(yù)計(jì)可達(dá)約50萬(wàn)平方米。接下來(lái)，城市重建將逐漸深入走向精細(xì)化的“微更新”和“單元更新”。

“相較于幾平方公里的成片區(qū)改造，一個(gè)廠房通常只有幾萬(wàn)或十幾萬(wàn)平方米，兩種改造的區(qū)別就相當(dāng)于‘大手術(shù)’和‘微創(chuàng)’，不同時(shí)期的需求不同，而城市的再升級(jí)也需要因地制宜。比如北京的798、上海的紅坊、廣州的紅磚藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園等，都是契合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)需求進(jìn)行的舊廠房改造?；貧w到園區(qū)，我們的‘舊改’方向應(yīng)該更多地圍繞目前大力推行的三大新興產(chǎn)業(yè)，向‘存量’要‘增量’，實(shí)現(xiàn)園區(qū)存量資產(chǎn)二次騰飛?！?/p>

譚亞升繼而舉了個(gè)例子，園區(qū)曾有一些舊廠房被改造成了體育場(chǎng)地，后來(lái)被主管部門(mén)叫停，重新改造后投入運(yùn)營(yíng)。工業(yè)資源應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮應(yīng)有的效能，而不是在其它不相干的領(lǐng)域。新加坡的所有工業(yè)用地都是由國(guó)企運(yùn)營(yíng)，而園區(qū)希望通過(guò)國(guó)企引領(lǐng)，合理規(guī)劃，推動(dòng)園區(qū)“工業(yè)舊改”城市更新步伐，當(dāng)然條件成熟的時(shí)候也希望能引進(jìn)社會(huì)資本為園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提速。

“城市重建的另一大主營(yíng)業(yè)務(wù)是項(xiàng)目管理，園區(qū)有一半的學(xué)校，眾多的文體中心、醫(yī)院、高速路網(wǎng)、民眾生活配套等都由我們建設(shè)和管理，這也是城市重建能夠轉(zhuǎn)入精更新、細(xì)更新、微更新的另一大專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。目前，通過(guò)相關(guān)課題研究和項(xiàng)目改造實(shí)踐‘兩條腿走路’，積極創(chuàng)新打造新興產(chǎn)業(yè)載體、配套和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，相信城市重建未來(lái)將對(duì)配合園區(qū)大力實(shí)施新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略大有裨益。”譚亞升如是說(shuō)。