黃靖堯 王慧玲 許揚帆

摘?要：隨著現(xiàn)代經(jīng)濟和技術(shù)的高速發(fā)展，大數(shù)據(jù)技術(shù)應運而生。大數(shù)據(jù)分析的廣泛運用，逐漸改變了企業(yè)的運營方式。越來越多的企業(yè)關注大數(shù)據(jù)在企業(yè)營銷中的重要作用，大數(shù)據(jù)被廣泛應用于各項精準營銷層面上。

關鍵詞：大數(shù)據(jù);房地產(chǎn)市場;福州;調(diào)控政策

中圖分類號：D9?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.17.069

1?引言

大數(shù)據(jù)在帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展與進步的同時，在政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控上也發(fā)揮了重要的作用，政府各部門通過大數(shù)據(jù)分析，可以更準確地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)與政府間可能發(fā)生的矛盾，防止房價虛高，有效的避免房地產(chǎn)市場泡沫化。

本研究對象——福州市作為近年來快速發(fā)展的城市之一，由其是在房價走勢上超預期的持續(xù)走高。通過大數(shù)據(jù)技術(shù)，分析近年福州房價及房地產(chǎn)市場的具體數(shù)據(jù)，研究房價持續(xù)走高的現(xiàn)實因素以及具體調(diào)控現(xiàn)狀、存在問題及原因。幫助福州的房地產(chǎn)市場走出一條積極、健康、利民的可持續(xù)發(fā)展之路，同時也為其他城市在類似問題上提供一定的借鑒。

2?研究意義

目前，西方發(fā)達國家的住房需求量與緩慢增長的人口基數(shù)基本保持了一個穩(wěn)定的平衡。另外，在發(fā)達國家，居民收入水平較高，社會保障及房地產(chǎn)監(jiān)管較為完善。因此，人們普遍能夠接受房價的漲幅。

相比于西方國家，中國的人口基數(shù)比起西方發(fā)達國家龐大得多，隨著城鎮(zhèn)化水平的提升和經(jīng)濟的發(fā)展，住房的需求量也迅速地增加。加上發(fā)展區(qū)域性強，平衡性差，導致房價大幅度上漲。對于這種居民收入遠比不上房價漲幅的現(xiàn)象，在一定程度上影響了經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定，所以在當前形勢下，對房價進行合理的分析并出臺相關政策進行調(diào)控是保證人民生活水平的重要舉措。

3?基于大數(shù)據(jù)下福州市政府對房價的調(diào)控政策

3.1?大數(shù)據(jù)控制房價流程

如圖1所示，通過大數(shù)據(jù)控制房價的流程大致包括了：確定調(diào)控的目標和力度、建立住房信息數(shù)據(jù)庫、分析數(shù)據(jù)制定宏觀調(diào)控政策、實施政策、驗收政策反饋效果，得出結(jié)論六個步驟，并對本輪政策的調(diào)控效果進行分析，總結(jié)經(jīng)驗及不足，再投入下一輪的調(diào)控，直到實際效果與目標相近甚至超越預期目標。

3.2?通過大數(shù)據(jù)監(jiān)測商品房的用途

在建立數(shù)據(jù)庫的過程中，不僅要搜集歷年來房屋的價格，收集人們購買商品房的用途也是極其重要的一點，也是制定政策的關鍵性所在。通過收集該項數(shù)據(jù)，找到房價問題的突破口，以政策切入，實現(xiàn)國民買房基本用于自住的效果，實現(xiàn)讓老百姓“住有所居”的預期目標。

我們?nèi)∩衔姆績r上漲的四個主要原因之一“投機”進行分析，這是最貼近民生，也是最現(xiàn)實的解決問題的突破口。通過大數(shù)據(jù)監(jiān)測，福州各地區(qū)業(yè)主買房的用途基本，如圖2。

由圖可見，并不是所有的人購房都是用于居住的，數(shù)據(jù)表明，72.4%的自住可以包括居住、婚房以及給父母的養(yǎng)老房。而除去以上用途所剩余的27.6%則是處于炒房的范疇，這是造成房屋市場供不應求的一項關鍵性因素，無形中增大了房價上漲的空間。中國共產(chǎn)黨第十九次全國人民代表大會上，習主席再次強調(diào)：“房子是用來住的，不是用來投資的?！彼?，在房價問題上，解決炒房的事態(tài)已然成為了重中之重。同時，政府也可以通過大數(shù)據(jù)技術(shù)的檢測，出臺關于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的相關政策。

3.3?2017年福州房地產(chǎn)調(diào)控政策

通過對于房價及住房用途等方面的分析，福州市政府自2017年起開始制定并實施了若干針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策。

2017年3月29日，福州市人民政府出臺了《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，該通知提出在2017年加大公共租賃住房的供給和住宅用地的供應。并通過增加第二套房的住房貸款首付比例以及規(guī)定取得不動產(chǎn)權(quán)2年以內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。在一定程度上抑制了炒房的熱潮。

緊接著，2017年11月21日，《福州市人民政府辦公廳關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布。該通知調(diào)整了住房公積金貸款政策，同時要求以“零增長”的原則調(diào)整備案價格，加強價格管理。將房價進一步地遏制下來，此外，該通知還提出了嚴格限制房價、加強地價競爭，嚴格審查開發(fā)商資金來源，防止違規(guī)資金流入市場等等有利條件。

以上兩項政策顯然是針對炒房群體和房地產(chǎn)開發(fā)商出臺的政策，同時也緩和了住房居民的購房壓力。支持購買房產(chǎn)的住房公積金使用范圍縮小，提高了購房貸款使用的底線。而提高土地價格，拍賣土地更通過了限定住房未來價格有效的遏制了房價的上漲。要求開發(fā)商調(diào)整備案價格，也有效地防止開發(fā)商刻意抬高房價，造成房價虛高的現(xiàn)象。

本次樓市調(diào)控在注重抑制投機群體的同時也保證了基本的合理需求，并沒有直接介入市場，這樣恰到好處的調(diào)節(jié)既達到了目的有利于市場回歸平穩(wěn)。

4?結(jié)論

房價問題一直以來都是社會關注的重點問題，它與人們最基本的利益息息相關。而在近年來的中國，房價上漲的持續(xù)性以及房價過快上漲的危害是大家關注的重點。中國共產(chǎn)黨第十九次全國人民代表大會召開后，控制房價，強調(diào)房屋的居住性能已經(jīng)成為大勢所趨，在中央的指導思想下，各地的政府也陸續(xù)出臺了相關的控制措施。本文以福州為例，在近年來福州房價飛速上漲的背景下，體現(xiàn)出了大數(shù)據(jù)技術(shù)在政府對于福州房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控上作出的重要貢獻。一直在被熱議的房價上漲問題也在一定程度上得到了緩和。在未來房地產(chǎn)市場上，房價的穩(wěn)定還無法預測，房地產(chǎn)企業(yè)與政府之間存在的矛盾也還需要進一步的調(diào)節(jié)。另外，房地產(chǎn)的繁榮拉動了我國的GDP，甚至在某種程度上可以說是支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)所推動的經(jīng)濟在繁華的背后潛藏著巨大的民生危害，房地產(chǎn)市場的泡沫化，對于社會的穩(wěn)定也有著巨大的影響。在大數(shù)據(jù)的指引下，我們可以更準確地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)與政府間可能發(fā)生的矛盾，有效地防止房地產(chǎn)市場的泡沫風險，并在一定程度上規(guī)避政府和房地產(chǎn)市場之間可能發(fā)生的矛盾，從而達到為國民謀生存，謀福利的效果。

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