邱子文

摘要：不動產(chǎn)登記的目的是保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，如果不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，有可能使交易當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人遭受損失，登記機(jī)構(gòu)也有可能由此引發(fā)被追責(zé)等一系列問題。可是在實際操作中，已頒布的物權(quán)法對不動產(chǎn)錯誤登記損害賠償責(zé)任的性質(zhì)、歸責(zé)原則、賠償范圍、救濟(jì)措施、機(jī)制完善等方面沒有進(jìn)行詳細(xì)的解釋?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》對這些問題也未作具體規(guī)定，鑒于此，有必要對不動產(chǎn)錯誤登記的防范和救濟(jì)問題作進(jìn)一步研究。依據(jù)我國的國情發(fā)展，針對我國目前制度中不動產(chǎn)登記錯誤的問題，提出了相關(guān)建議，以求完善我國不動產(chǎn)登記錯誤的防范措施和救濟(jì)制度。

關(guān)鍵詞：錯誤登記;防范;救濟(jì)

中圖分類號：D9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.10.062

所謂不動產(chǎn)登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條給出了明確定義：“是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為”。不動產(chǎn)登記是以國家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人的不動產(chǎn)交易提供安全保障，當(dāng)事人則是因為信賴不動產(chǎn)登記簿而進(jìn)行交易，不動產(chǎn)登記在保護(hù)物權(quán)和維護(hù)國家公信力方面有著十分重要的意義。

1引發(fā)不動產(chǎn)錯誤登記的因素

不動產(chǎn)錯誤登記是指不動產(chǎn)登記簿所記載的內(nèi)容與真實的權(quán)利狀況不相符的情形。造成不動產(chǎn)登記錯誤的原因諸多，但歸結(jié)起來主要有兩個方面：一方面是由于當(dāng)事人提供了錯誤的、虛假的申請材料，導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)錯誤登記;另一方面是由于登記機(jī)構(gòu)工作人員出現(xiàn)濫用職權(quán)、玩忽職守等行為造成登記記載錯誤或遺漏。主要包括以下幾種情況：登記機(jī)構(gòu)工作人員在登記過程中發(fā)現(xiàn)登記材料有瑕疵卻沒有進(jìn)一步核查導(dǎo)致錯誤登記;登記機(jī)構(gòu)的工作人員徇私舞弊、指使他人弄虛作假或變更登記內(nèi)容，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利人財產(chǎn)受損;登記機(jī)構(gòu)對符合登記要求的申請，故意不按時限登記或不予登記，使當(dāng)事人的合法權(quán)益受到侵害;登記簿與權(quán)屬證書的記載不一致，登記機(jī)構(gòu)沒有進(jìn)行更正造成當(dāng)事人損失;當(dāng)事人的正當(dāng)查詢登記的請求被無根據(jù)的駁回，讓利害關(guān)系人喪失知情權(quán)等。

2不動產(chǎn)錯誤登記的防范和救濟(jì)措施

2.1防范措施

2.1.1完善審查機(jī)制、提高審查效率

鑒于不動產(chǎn)錯誤登記的一個重要原因是當(dāng)事人所提供的材料為錯誤的或虛假的，所以，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需改進(jìn)并完善審查機(jī)制，從源頭核實材料的真實性和準(zhǔn)確性。

各國由于歷史文化和法律傳統(tǒng)的差異，所采取的不動產(chǎn)登記審查方式不盡相同，有的國家采取形式審查方式，有的國家采取實質(zhì)審查方式。筆者認(rèn)為，依據(jù)我國的國情，可采取形式審查和實質(zhì)審查相結(jié)合的方式。通常情況下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需審查當(dāng)事人提供的材料是否完整和合法，無需核實登記申請內(nèi)容與實際的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否一致;必要時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)實際情況，執(zhí)行調(diào)查核實權(quán)利，采取詢問或?qū)嵉夭榭吹姆绞揭员ＷC材料的真實性，履行審慎審查義務(wù)。同時應(yīng)對登記期限做出明確的規(guī)定，這樣可以督促登記機(jī)構(gòu)工作人員及時登記，提高不動產(chǎn)登記的審查效率。

2.1.2規(guī)范登記流程、加強內(nèi)部管控

沒有規(guī)矩不成方圓，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通過建章立制，規(guī)范登記流程，讓每個登記環(huán)節(jié)應(yīng)注意的事項詳細(xì)、明了，使工作人員的操作有章可循，有據(jù)可依。同時應(yīng)成立登記質(zhì)量監(jiān)督小組，加強內(nèi)部管控，不定時地對登記成果進(jìn)行檢查。將檢查結(jié)果納入考核內(nèi)容，并制定相應(yīng)的獎懲措施，以期直接有效地降低錯誤登記的發(fā)生。

2.1.3建立長效機(jī)制、提升人員素質(zhì)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十一條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力?！辈粍赢a(chǎn)登記是一項技術(shù)性、專業(yè)性、法律性較強的工作，工作人員應(yīng)具備良好的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。為了更好地服務(wù)于民，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要建立長效機(jī)制，擇優(yōu)選拔工作人員，定期開展針對工作人員的專業(yè)培訓(xùn)和能力提升的教育活動，從而提升工作人員的素質(zhì)。這將有效地降低人為因素引起的錯誤登記率，確保不動產(chǎn)登記結(jié)果的準(zhǔn)確性，有效地維護(hù)不動產(chǎn)登記的公信力。

2.1.4加大追責(zé)力度、形成良性導(dǎo)向

不動產(chǎn)登記事關(guān)物權(quán)保障，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)加大過錯責(zé)任追究力度。對工作人員故意或重大過失，不履行或不正確履行法定職責(zé)的行為要嚴(yán)肅追究，從嚴(yán)從重處理。做到有錯必糾、有責(zé)必問，讓相關(guān)責(zé)任人接受法律制裁，以起到警示作用，形成良性的責(zé)任導(dǎo)向，從而有效化解不動產(chǎn)錯誤登記風(fēng)險。

2.2救濟(jì)措施

我國的《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》制定了很多不動產(chǎn)錯誤登記的補救措施，比如異議登記，更正登記，損害賠償?shù)?。具體來說，不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤時可以采取以下幾種救濟(jì)措施。

2.2.1申請異議登記

異議登記是指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利主體及相關(guān)內(nèi)容的正確性提出異議的登記。異議登記對真正權(quán)利人的物權(quán)起到了臨時性的保護(hù)。申請人在提出異議登記時，無需充分證明其權(quán)利受到了損害，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)及時予以登記，不得拒絕和拖延。登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予登記后，申請人在十五日以內(nèi)必須提起訴訟或仲裁，否則異議登記失效。異議登記期間，申請人申請繼續(xù)辦理的，買受人將不再受善意取得制度的保護(hù)。

2.2.2申請更正登記

《物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！薄恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》 第七十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記”。因此，假如權(quán)利人或利害關(guān)系人發(fā)覺不動產(chǎn)登記有誤的，可提交身份證明以及能夠證明登記有誤的材料，向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請更正登記。為維護(hù)國家的公信力，保障交易的安全，屬登記機(jī)構(gòu)自身的原因?qū)е碌怯涘e誤的，應(yīng)主動啟動更正登記，并嚴(yán)格按照法定程序辦理，以免給實際權(quán)利人的利益造成損害。

2.2.3提起民事訴訟

《物權(quán)法司法解釋一》第一條闡明了，“因?qū)Σ粍赢a(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈予、抵押等存在爭議，提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理”。也就是說，因引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系而發(fā)生的轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人有爭議的，可直接提起民事訴訟。從司法實踐來看，主要分為兩類：

（1）因買賣合同被解除、撤銷或認(rèn)定無效，導(dǎo)致登記的權(quán)利人和真實的權(quán)利人不一致而引起的爭議。

（2）無權(quán)處置不動產(chǎn)的人處置了他人的不動產(chǎn)并辦理了登記，就會引起實際權(quán)利人和善意取得第三人因同時主張不動產(chǎn)權(quán)而發(fā)生爭議。此時的不動產(chǎn)登記并不能決定物權(quán)的歸屬。當(dāng)事人應(yīng)直接提起民事訴訟，由法院判決物權(quán)的歸屬。

2.2.4提起行政訴訟

當(dāng)事人認(rèn)為由于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記時未按照程序進(jìn)行、沒有履行合理的審查義務(wù)，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記的權(quán)利人和實際權(quán)利人不同的，可以將不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)列為被告向法院提起行政訴訟?？墒窃谛姓V訟中，法院無法解決當(dāng)事人之間的物權(quán)糾紛，只能判定登記行為是否合法，并做出維持登記或撤銷登記的判定。當(dāng)事人如果既對物權(quán)歸屬存在爭議，又對不動產(chǎn)登記行為合法性存在疑義的，可以分別提起民事訴訟和行政訴訟，也可以行政訴訟附帶民事訴訟同時進(jìn)行。

2.2.5健全賠償機(jī)制

《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定“登記錯誤致使他人利益受到損害的，登記機(jī)構(gòu)需擔(dān)負(fù)賠償責(zé)任，進(jìn)行賠償后，有權(quán)向責(zé)任人追償”。我國《民法通則》第一百二十一條也規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)及其工作人員執(zhí)行公務(wù)，導(dǎo)致公民或法人的合法利益受到侵犯的，需擔(dān)負(fù)民事責(zé)任?！辈粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員是為人民服務(wù)的，有責(zé)任和義務(wù)確保不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性，保障交易的安全。

相關(guān)權(quán)利人因登記錯誤導(dǎo)致權(quán)利受損的，可依法將登記機(jī)構(gòu)列為被告向法院提起訴訟，通過行政訴訟來獲得國家賠償。采用國家賠償，一方面可以使受損害人的權(quán)利能夠最終得到保障;另一方面，國家承擔(dān)了賠償責(zé)任后，可以依據(jù)行政法的相關(guān)處罰規(guī)定，對造成錯誤登記的責(zé)任人進(jìn)行追責(zé)，一定程度上也能起到對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的監(jiān)督和管理作用。

從我國目前的國情來看，地方政府的財政能力有限，還不足以承擔(dān)因錯誤登記而引起的國家賠償。因此，在國家賠償之外，我國還需要從不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收取的費用中提取一部分，成立賠償基金，如果不動產(chǎn)登記錯誤，引發(fā)賠償，可以此基金進(jìn)行賠償。另外保險賠償模式也是個值得探索的方法，即把收取的費用的另一部分放在保險公司當(dāng)作保險費，一旦不動產(chǎn)錯誤登記造成損害，由保險公司對利益受損的權(quán)利人進(jìn)行賠償。同時制定追償體制，如果登記人員玩忽職守，惡意串通申請人，故意錯誤登記，給權(quán)利人帶來損害的，在保險公司賠償之后，有權(quán)對造成損害的責(zé)任人進(jìn)行追償。

不動產(chǎn)登記以國家的公信力，保證了交易秩序的有序進(jìn)行。作為履行不動產(chǎn)登記職能的登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)積極構(gòu)建完善的防范措施和救濟(jì)機(jī)制，盡可能的杜絕錯誤登記的發(fā)生。相信隨著我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的積累，工作人員的專業(yè)素養(yǎng)不斷提高，一定會有效降低因錯誤登記造成的交易風(fēng)險，不斷地提高不動產(chǎn)登記效率。

參考文獻(xiàn)

[1]王利明.論我國不動產(chǎn)登記制度的完善[J].求索，2001，（5）.

[2]錢燕娜.不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯誤登記的賠償責(zé)任的研究[J].法制與社會，2008，（2）：37.

[3]常鵬翱.也論不動產(chǎn)登記錯誤的法律救濟(jì)[J].法律科學(xué)，2006，（5）.