摘要：全面二孩政策會(huì)帶來社會(huì)資源及配套設(shè)施需求的變化，學(xué)區(qū)房作為住房與教育的共生體，也受到政策的一定影響。生育政策的放松會(huì)帶來家庭結(jié)構(gòu)的變化，同時(shí)也帶來了家庭資源重新分配的需求，研究發(fā)現(xiàn)，全面二孩政策下購(gòu)買學(xué)區(qū)房能夠使家庭資源在兩個(gè)孩子間分配效用達(dá)到最佳，而二孩生育計(jì)劃推遲了家庭推出學(xué)區(qū)房的計(jì)劃，整體上造成學(xué)區(qū)房需求增加、供給降低;根據(jù)供需價(jià)格理論，需求增加和供給降低雙重作用下，全面二孩政策推動(dòng)了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲。

關(guān)鍵詞：全面二孩政策;學(xué)區(qū)房;教育資源;供需價(jià)格理論

一、引言

全面二孩政策的頒布旨在緩解人口老齡化、勞動(dòng)力缺口大等問題，意圖通過提高生育率達(dá)到增加人口并促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，但是政策放寬后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示生育率并沒有預(yù)期的高，深入探究發(fā)現(xiàn)可能與家庭教育成本有關(guān)，而學(xué)區(qū)房屬于教育成本的一種。在我國(guó)，義務(wù)教育階段采取就近入學(xué)原則，即家庭擁有某校劃分區(qū)域的住宅便獲得該校的入學(xué)資格，原本是促進(jìn)教育公平的政策，卻在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的情況下，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格越來越高，增加了家庭養(yǎng)育孩子的成本。全面二孩政策下，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、人口數(shù)量提升勢(shì)必會(huì)對(duì)社會(huì)公共資源及基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生新的需求，學(xué)區(qū)房作為住宅與教育資源的共同載體，也會(huì)受到一定影響。家庭對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求可能會(huì)有所增長(zhǎng)，從而進(jìn)一步推動(dòng)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲，導(dǎo)致公共教育資源價(jià)格提高，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展，因此有必要研究政策對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響機(jī)理。

二、理論分析

（一）學(xué)區(qū)房的教育資源屬性特殊

學(xué)區(qū)房是家長(zhǎng)為了子女能夠接受到優(yōu)質(zhì)的教育資源所支出的間接費(fèi)用，之所以是間接費(fèi)用，是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房本身最大的屬性是住宅，學(xué)區(qū)只是其附帶的特殊屬性之一，但正是這個(gè)特殊屬性造成了它與普通住宅之間的價(jià)格差異，這個(gè)差距也是家庭為子女入學(xué)所支付的間接費(fèi)用。學(xué)區(qū)房作為教育資源還具有一次性投入的特性，即在子女完成義務(wù)教育階段前，除了購(gòu)置房屋承擔(dān)的每月貸款外，并不需要再額外投入經(jīng)濟(jì)資本，而房貸也屬于購(gòu)房時(shí)制定好的支出，不會(huì)隨著時(shí)間增加。擁有學(xué)區(qū)房的家庭，其子女便可以進(jìn)入相對(duì)應(yīng)的學(xué)校接受教育，并且不區(qū)分一孩和二孩，因此對(duì)于二孩家庭來說，并不存在分配這類教育資源的必要性，兩個(gè)孩子可以同時(shí)享受到學(xué)區(qū)房帶來的入學(xué)資格。加上學(xué)區(qū)房的一次性投入特性，二孩的家庭不需要因?yàn)槎⒌某錾黾舆@部分投入，反而會(huì)減少每個(gè)孩子在接受這類教育時(shí)的人均成本。

（二）全面二孩政策對(duì)家庭學(xué)區(qū)房需求的影響分析

根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)學(xué)理論可知，家庭資源主要包括物質(zhì)資源、人力資源和時(shí)間資源等，這些資源總是稀缺和有限的，所以家庭決策時(shí)會(huì)使這些資源的效用發(fā)揮到最大。

對(duì)于無二孩生育計(jì)劃的家庭來說，全面二孩政策并未太大影響，但是對(duì)于計(jì)劃生育二孩的家庭來說，家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，如何將各類家庭資源合理組合達(dá)到最大效用是家庭決策必要考慮的問題。二孩的養(yǎng)育帶來了一系列資源的支出，出生時(shí)醫(yī)療費(fèi)、年幼時(shí)奶粉費(fèi)用等物質(zhì)資源的支出，新生兒耗費(fèi)的家庭人力資源和時(shí)間資源也較多，在各類資源約束的條件下，勢(shì)必會(huì)擠壓原本一孩獲得的資源，降低了一孩本可以帶給家庭的效用。在二孩占用大量時(shí)間資源的情況下，家庭急需做出其他決策保證一孩的質(zhì)量，而學(xué)區(qū)房的教育特殊性可以滿足這一點(diǎn)。

首先，學(xué)區(qū)房意味著一孩能夠接受更好的校園教育;其次，學(xué)習(xí)環(huán)境、教學(xué)質(zhì)量在一定程度上能夠減少教育學(xué)不足帶來的校外額外教育成本;其次，優(yōu)質(zhì)學(xué)校對(duì)于學(xué)生的素質(zhì)培養(yǎng)、思想教育等更為完善，降低了父母對(duì)于一孩教育所需要投入的時(shí)間成本;最后，學(xué)區(qū)房能夠使兩個(gè)孩子同時(shí)享有優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)資格，意味著二孩的基礎(chǔ)教育也能夠得到保障，在一定程度上可以減少未來家庭需要耗費(fèi)的資源。因此購(gòu)買學(xué)區(qū)房能夠彌補(bǔ)生育二孩對(duì)一孩帶來的資源稀釋，并且節(jié)省下來的時(shí)間資源和人力資源可以投入到二孩中，使二孩得到更好的照料。所以在一孩教育和二孩養(yǎng)育的雙重壓力下，家庭迫切需要消耗家庭的物質(zhì)資源購(gòu)買學(xué)區(qū)房，結(jié)余出時(shí)間和人力資源投入到二孩中，才能夠達(dá)到家庭效用最大。綜上所述，全面二孩政策加劇了家庭購(gòu)買學(xué)區(qū)房的必要性，增加了學(xué)區(qū)房的需求。

（三）全面二孩政策對(duì)學(xué)區(qū)房供給的影響分析

二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)交易屬于各家庭之間的交易，其供給的主要來源為持有學(xué)區(qū)房的家庭進(jìn)行的房屋轉(zhuǎn)賣行為，一般在子女完成了義務(wù)階段教育后，部分家庭會(huì)將持有的高價(jià)學(xué)區(qū)房在市場(chǎng)上進(jìn)行出售，以換取更多的物質(zhì)資源。全面二孩政策實(shí)施后，部分家庭進(jìn)行二孩生育，對(duì)于已經(jīng)有學(xué)區(qū)房的家庭來說，學(xué)區(qū)房屬于已經(jīng)支付的教育資源，并且子女間可共享，這意味著無須再為二孩購(gòu)置學(xué)區(qū)房，如果此時(shí)將學(xué)區(qū)房出售，盡管會(huì)換來更多的物質(zhì)資源，但是需要對(duì)二孩的教育投入更多的校外費(fèi)用及時(shí)間成本，如果保留學(xué)區(qū)房，那二孩的教育成本得到大大縮減，所以本來在一孩結(jié)束義務(wù)教育階段時(shí)就可以轉(zhuǎn)賣學(xué)區(qū)房換取更多經(jīng)濟(jì)資本的家庭，在有二孩生育計(jì)劃的情況下，為了滿足二孩的入學(xué)資格，家庭會(huì)推遲推出學(xué)區(qū)房的計(jì)劃，導(dǎo)致市場(chǎng)上二手學(xué)區(qū)房的供給減少。

一手學(xué)區(qū)房的供給主要來源于新建商品住宅和優(yōu)質(zhì)教育資源的結(jié)合，意味著要增加優(yōu)質(zhì)教育資源學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的供給，有兩個(gè)途徑，增加優(yōu)質(zhì)教育資源和增加已有優(yōu)質(zhì)教育資源學(xué)區(qū)范圍內(nèi)新建商品住宅的供給。政府是公共物品的提供者，義務(wù)教育階段的公立學(xué)校也由政府提供。一般優(yōu)質(zhì)學(xué)校為區(qū)、市、省級(jí)重點(diǎn)學(xué)校，具有辦校時(shí)間長(zhǎng)、師資力量好、學(xué)生整體質(zhì)量高等特點(diǎn)，政府如果投入資金創(chuàng)辦新的學(xué)校，短期內(nèi)難以具備較好的師資力量及重點(diǎn)評(píng)級(jí)，并且已有的優(yōu)質(zhì)學(xué)校在家長(zhǎng)的印象已經(jīng)形成，就算投入資金到已有的普通學(xué)校，短期內(nèi)也難以改變刻板印象。因此，短時(shí)間內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源的選擇范圍并不會(huì)因?yàn)榻逃Y源的增加而擴(kuò)大。除了部分房?jī)r(jià)過高的城市外，我國(guó)大部分城市的新建商品住宅市場(chǎng)實(shí)行預(yù)售政策，即購(gòu)買時(shí)的房子為期房，而學(xué)區(qū)的劃分以已有住宅為準(zhǔn)，即在家庭收房取得房產(chǎn)證的情況下，才具有相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)資格。住宅屬于不動(dòng)產(chǎn)，其開發(fā)也具有一定周期，有些房屋盡管已經(jīng)出售，但是距離獲得房產(chǎn)證和入學(xué)資格還有一定時(shí)間，短期內(nèi)已出讓土地上的新建學(xué)區(qū)房不會(huì)增加;已有的優(yōu)質(zhì)學(xué)校大多數(shù)在中心城區(qū)內(nèi)，周邊土地拆遷費(fèi)用高且困難大，政府的土地出讓計(jì)劃又與提前編制的城市規(guī)劃相關(guān)，土地供應(yīng)計(jì)劃不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行大幅更改，因此短期內(nèi)不會(huì)增加優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的土地供給。綜合可知，短期內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校難以增加、已出讓土地學(xué)區(qū)房供給需要一定時(shí)間、學(xué)區(qū)范圍內(nèi)土地供應(yīng)需遵循城市規(guī)劃，因此全面二孩政策不會(huì)帶來一手房供給的增加。結(jié)合學(xué)區(qū)房的一手房和二手房市場(chǎng)，全面二孩政策整體上減少了學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)供給。

（四）供需變化下學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格變化分析

根據(jù)供需價(jià)格理論可知，商品均衡價(jià)格同時(shí)受到需求和供給影響，需求增加價(jià)格上漲，供給增加價(jià)格下降。全面二孩政策帶來了學(xué)區(qū)房需求的增加和供給的下降，而需求增加和供給下降都會(huì)帶來價(jià)格的上升，因此在需求和供給雙重變化下，全面二孩政策推動(dòng)了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的上漲。

三、對(duì)策建議

基于以上分析可知，政策下學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲主要原因是供需不平衡，因此從供給和需求角度提出以下建議：（1）增加學(xué)區(qū)房供給，滿足全面二孩政策下家庭對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求。包括提升普通學(xué)校教學(xué)水平、新建優(yōu)質(zhì)學(xué)校等;（2）鼓勵(lì)高質(zhì)量民辦教育的發(fā)展，降低學(xué)區(qū)房需求。政府對(duì)民辦學(xué)校進(jìn)行政策支持，提高其認(rèn)可度，降低家庭對(duì)于公立學(xué)校的依賴，減少學(xué)區(qū)房需求。

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作者簡(jiǎn)介：

胡曉霞（1994.5- ?），女，漢族，江西上饒人，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院2016級(jí)碩士在讀，研究方向：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理。