李書東

[摘?要]近年來我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展，這也促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)的步伐。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的完整性和復(fù)合性特點(diǎn)，對(duì)于資金需求量較大，但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際財(cái)務(wù)管理工作中，需要加大對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，以此來推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);特征;表現(xiàn)形式;防控策略

[中圖分類號(hào)]F275

目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，但在實(shí)際發(fā)展過程中對(duì)資金需求量較大，但資金只是單純依靠銀行存款來解決，不僅融資渠道較為單一，而且一旦利率調(diào)控，必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)危機(jī)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺時(shí)，多會(huì)采用高利貸來進(jìn)行資金籌措，一旦后續(xù)資金回收出現(xiàn)問題，必然會(huì)對(duì)企業(yè)帶來嚴(yán)重的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需要基于自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并基于導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因來積極采取有效策略，防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，進(jìn)一步壯大房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1?房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征及表現(xiàn)形式

1.1?房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的開展通過融資渠道來進(jìn)行資金的籌措，這也導(dǎo)致一旦資金管理出現(xiàn)問題，必然會(huì)導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資中還存在潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，日常經(jīng)營過程中還會(huì)發(fā)生經(jīng)營財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在投資周期長、投資金額及追求高收益的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)從獲取項(xiàng)目至建設(shè)和銷售整個(gè)流程需要幾年的時(shí)間，這也導(dǎo)致在實(shí)際運(yùn)行過程中容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)投資對(duì)于收益具有較高的要求，其投資金額較大，要求較高的投資回報(bào)率，這也增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.2?房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目多為商品項(xiàng)目，這也使其容易受到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和消費(fèi)水平等因素的影響，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營過程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿其中。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目投資金額較大，資金回收期長，這也導(dǎo)致其財(cái)力風(fēng)險(xiǎn)增加。目前一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)存在凈負(fù)債率較大的問題，這多是源于存貨—土地的增加，因此需要通過加快去庫存和加速銷售，以此來消化債務(wù)，降低凈負(fù)債率。另外，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹也帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如銀行存貸款利率的調(diào)整、房產(chǎn)企業(yè)再籌資難度增加、政府稅率調(diào)整、資金回收及國家宏觀調(diào)控等諸多因素都會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2?房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

2.1?企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理決策時(shí)所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否與財(cái)務(wù)管理決策活動(dòng)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性息息相關(guān)，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策時(shí)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在項(xiàng)目開始的初期。當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究階段，一旦市場(chǎng)調(diào)研和技術(shù)總結(jié)工作不到位，沒有科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目的預(yù)期效益，則會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。同時(shí)，在項(xiàng)目投資估算階段也容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)項(xiàng)目立項(xiàng)并進(jìn)行投資規(guī)劃后，針對(duì)于準(zhǔn)備開發(fā)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)部門會(huì)進(jìn)行投資金額預(yù)算，一旦財(cái)務(wù)預(yù)算出現(xiàn)錯(cuò)誤，必然會(huì)導(dǎo)致后續(xù)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，從而影響項(xiàng)目的效益。

2.2?企業(yè)的外部環(huán)境變化所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中還容易受到外部環(huán)境變化的影響，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。房地產(chǎn)商品以廣大消費(fèi)者作為主要群體，人們生活水平提高，消費(fèi)需求也會(huì)增加，因此房地產(chǎn)企業(yè)要基于市場(chǎng)需求導(dǎo)向來制訂具體的開發(fā)計(jì)劃。而且，土地作為不可再生資源，土地政策和土地市場(chǎng)供求關(guān)系也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，國家針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這些調(diào)控政策導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流回款慢，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

3?房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

3.1?加強(qiáng)事前控制

在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營過程中，需要引入全面預(yù)算管理，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所需要的經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)行有效掌握，進(jìn)一步提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展過程中，離不開資金的支持，因此企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中需要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。企業(yè)在基于自身的實(shí)際情況來制定切實(shí)可行的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于建筑物的性能和質(zhì)量嚴(yán)格控制。在實(shí)際運(yùn)營過程中，還要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，制訂科學(xué)的營銷方案，以此來提高企業(yè)的運(yùn)行效益。另外，針對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款問題，需要制定管理細(xì)則，確保預(yù)收款項(xiàng)的及時(shí)回收，以此來降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。

3.2?更新財(cái)務(wù)管理觀念，提高財(cái)務(wù)管理水平

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，要求管理人員積極轉(zhuǎn)變自身的管理理念，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，并對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的重視度要提高。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)管理人員需要積極對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行宣傳，使全體員工對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性有一個(gè)深入的認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員的監(jiān)督，采用全程動(dòng)態(tài)監(jiān)督，以此來規(guī)范財(cái)務(wù)管理工作，全面提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)一步提高企業(yè)資金利用率，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高?；诋?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，并要積極了解國家相關(guān)政策，構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)機(jī)制和規(guī)避機(jī)制，并通過事前預(yù)防和事中化解等來提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員而言，要樹立管理與服務(wù)相結(jié)合的理念，不斷對(duì)財(cái)務(wù)管理理念進(jìn)行優(yōu)化，確保企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠有序開展。

3.3?加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)和資本結(jié)構(gòu)控制

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在債務(wù)負(fù)擔(dān)重、現(xiàn)金缺乏等問題，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率一直居高不下，企業(yè)債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)較高。因此在實(shí)際財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作中，需要合理控制償債風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)于融資難問題，可以引入股權(quán)來降低融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)還要保證資金籌集量的合理性，即在日常工作中需要加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)資金的高效利用。

在實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)管理工作中，其對(duì)企業(yè)帶來了較好的杠桿效應(yīng)，但同時(shí)也導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，嚴(yán)重的債務(wù)累積還容易造成企業(yè)破產(chǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要立足于實(shí)際，充分地考慮環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及自身等因素，對(duì)股本和債務(wù)比率進(jìn)行合理安排，確保資本結(jié)構(gòu)的合理性。

3.4?加強(qiáng)成本管理

在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中，其涉及范圍較廣，要合理進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)算，并制訂科學(xué)的成本管理計(jì)劃。在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本管理作為項(xiàng)目管理的難點(diǎn)內(nèi)容，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，每一環(huán)節(jié)都離不開資金的支持，因此加強(qiáng)成本管理至關(guān)重要。在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開展過程中，規(guī)劃管理、設(shè)計(jì)階段和施工階段等都會(huì)涉及成本管理內(nèi)容，特別是在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段成本管理影響較大。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)前期需要對(duì)成本管理給予充分的重視，嚴(yán)格控制開發(fā)成本，構(gòu)建完善的成本管控體系。針對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中任何一個(gè)異常的成本信息都需要深入分析和研究，并積極找出原因加以處理，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。

4?結(jié)?論

房地產(chǎn)行業(yè)無論是對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步都具有極為重要的作用?；诜康禺a(chǎn)業(yè)自身的特殊性，在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)于資金需求量較大，再加之項(xiàng)目周期較長，這也導(dǎo)致具體運(yùn)營過程中存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)自身的風(fēng)險(xiǎn)特征來積極采取有效的措施降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

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