方兵

摘 ? ?要：房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)項(xiàng)目管理提出了新的要求。完善項(xiàng)目管理體系的關(guān)鍵是提高項(xiàng)目管理水平，實(shí)施精細(xì)化管理。本文以精細(xì)化管理為出發(fā)點(diǎn)，闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要性，分析了項(xiàng)目管理的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了精細(xì)化管理的優(yōu)化措施，旨在提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并提出了一個(gè)可供參考的方案。工程項(xiàng)目精細(xì)化管理。

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理;房地產(chǎn);建筑工程;項(xiàng)目管理

1 ?精細(xì)化管理的重要性

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，提高項(xiàng)目管理效率具有重要意義。具體表現(xiàn)為：（1）提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)要想提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力，就不能完全依靠技術(shù)手段來(lái)管理，滿足現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的需要。因此，必須堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，在滿足消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，有效引入精細(xì)化管理模式，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。（2）明確精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)。精細(xì)化管理就是要充分發(fā)揮企業(yè)的價(jià)值，所以在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的管理中，精細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)就是從管理入手，通過(guò)管理創(chuàng)新、精細(xì)化過(guò)程，尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)和興趣點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)信息管理、評(píng)估細(xì)分、數(shù)據(jù)挖掘等。勞動(dòng)專業(yè)化和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃化，以提高企業(yè)的利益。（3）提高管理效率。作為一個(gè)綜合管理者，房地產(chǎn)不僅是土地的經(jīng)營(yíng)和資金的使用，而且是建設(shè)項(xiàng)目的管理。精細(xì)化管理的整合，可以在房地產(chǎn)管理的各個(gè)層面進(jìn)行專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)作，提高日常管理的效率。

2 ?房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理發(fā)展現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過(guò)程中，由于涉及的類(lèi)別較多，協(xié)調(diào)空間也較大。在工程建設(shè)過(guò)程中，為了避免管理混亂，影響工程進(jìn)度，有必要從精細(xì)的角度來(lái)處理房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃。由于工程建設(shè)對(duì)自然的明顯影響，如北方凍土環(huán)境和南方梅雨季節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)可能產(chǎn)生一定的影響。這種影響可能是全面的。由于市場(chǎng)環(huán)境的變化和施工難度的增加，可能間接影響采購(gòu)價(jià)格和工程進(jìn)度。原有的粗放型管理模式是由于缺乏相關(guān)機(jī)制造成的。程度的保證擴(kuò)大了管理的差異，使其難以滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求，缺乏精細(xì)化管理的層次，缺乏對(duì)市場(chǎng)變化的把握深度，進(jìn)一步加劇了管理的困境;此外，房地產(chǎn)建設(shè)涉及多個(gè)項(xiàng)目。保持企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)范化是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的核心任務(wù)，直接關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的興衰。然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)往往停滯不前，導(dǎo)致建設(shè)成本的浪費(fèi)。只有運(yùn)用精細(xì)化管理的理念，各部門(mén)才能在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期中逐步協(xié)調(diào)分工，明確各部門(mén)。為了保證工程施工過(guò)程的順利進(jìn)行和項(xiàng)目的全面運(yùn)行，必須細(xì)化各環(huán)節(jié)的數(shù)量和項(xiàng)目的責(zé)任。目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)在成本核算和市場(chǎng)管理上投入了大量的資金和人力，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展不平衡。對(duì)某些控制節(jié)點(diǎn)的過(guò)度依賴，會(huì)忽視對(duì)其他項(xiàng)目的管理和控制，延長(zhǎng)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期，降低項(xiàng)目效率，增強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生負(fù)面影響。

3 ?提升精細(xì)化管理的措施

3.1 ?完善現(xiàn)有制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中形成了較為完備的規(guī)章制度，廣泛的管理方法可以在原有基礎(chǔ)上微調(diào)，通常，房地產(chǎn)業(yè)有較長(zhǎng)的周期時(shí)間，建設(shè)量，許多不穩(wěn)定因素會(huì)影響工程的進(jìn)度，甚至驗(yàn)收質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)制定靈活、可調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)管理體系， 從項(xiàng)目規(guī)劃到承包地皮， 包括工程造價(jià)管理、招投標(biāo)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目峻收及市場(chǎng)銷(xiāo)售等流程應(yīng)設(shè)置全面完整的規(guī)章制度， 明細(xì)各項(xiàng)目工作內(nèi)容及績(jī)效。在單個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的兩年內(nèi)，市場(chǎng)的變化將給企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。精細(xì)化管理將調(diào)整項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃內(nèi)容，幫助企業(yè)制定中長(zhǎng)期目標(biāo)，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)發(fā)展。例如，企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中，要想以較低的價(jià)格獲得更好的建設(shè)用地，就要做好市場(chǎng)調(diào)查，分析要開(kāi)發(fā)的場(chǎng)地的區(qū)位條件，調(diào)查周邊交通網(wǎng)絡(luò)、市政工程、醫(yī)療教育等的分布情況。NAL機(jī)構(gòu)，以細(xì)化預(yù)算，分析該地區(qū)項(xiàng)目建成后的預(yù)期收益，從而確定項(xiàng)目成本，并相互配合。完善政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)人員隊(duì)伍，搞好計(jì)劃部門(mén)和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，明確職能分工，把握招標(biāo)過(guò)程中的主動(dòng)權(quán)，避免企業(yè)虧損。

3.2 ?實(shí)現(xiàn)人才的有效管理

具體實(shí)施建筑工程管理還包括對(duì)企業(yè)相關(guān)人員的有效管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們的人員流動(dòng)性很大，頻繁的人員變動(dòng)會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度產(chǎn)生一定的影響。在企業(yè)相關(guān)人員的精細(xì)化管理過(guò)程中，要注重人員的主觀能動(dòng)性，堅(jiān)持以人為本的管理方針，實(shí)現(xiàn)企業(yè)員工的合理調(diào)動(dòng)，這是對(duì)人員的最終有效管理。具體做法如下：一是開(kāi)展業(yè)務(wù)實(shí)踐和組織活動(dòng)，增強(qiáng)公司人員的向心力，規(guī)范企業(yè)文化;二是實(shí)行柔性管理，做到剛?cè)嵯酀?jì)，情感化，調(diào)動(dòng)員工潛能，做到感謝企業(yè);三是做好公司人員的安排和管理，發(fā)揮自我約束作用，自覺(jué)遵守企業(yè)各項(xiàng)章程。因此，長(zhǎng)期組織良好的操作和制度的教育和宣傳，引導(dǎo)企業(yè)向人性化方向發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)人才的有效管理，是十分必要的。

3.3 ?堅(jiān)持以人為本管理方針， 建設(shè)企業(yè)文化

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性強(qiáng)，中間的人事變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度有一定的負(fù)面影響。精細(xì)管理的表面是項(xiàng)目體系和運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)，而科學(xué)管理的深層目的是提高人員的高效利用， 因此， 企業(yè)精細(xì)化管理根本上要發(fā)揮人員的主觀能動(dòng)性， 堅(jiān)持以人為本的管理方針， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)工作人員的合理調(diào)動(dòng)， 企業(yè)應(yīng)長(zhǎng)期組織精細(xì)化操作與制度的教育宣傳， 適當(dāng)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)實(shí)踐與組織性活動(dòng)， 提升人員向心力， 規(guī)范企業(yè)文化;同時(shí)開(kāi)展柔性管理， 由于市政規(guī)劃和市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)， 諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會(huì)影響到企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展， 開(kāi)展建筑工程項(xiàng)目管理， 精細(xì)化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設(shè)效率的， 但在特殊條件下應(yīng)具體問(wèn)題具體分析， 做好工作人員的安排與管理， 發(fā)揮員工自我約束性， 做到剛?cè)岵?jì)， 以情感化人， 調(diào)動(dòng)員工潛力， 引導(dǎo)企業(yè)績(jī)效制度向人性化發(fā)展。

3.4 ?財(cái)務(wù)成本管理精細(xì)化

財(cái)務(wù)成本管理的精細(xì)化水平直接決定著企業(yè)的收支狀況， 是大幅提升房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的重中之重。為大幅度提升成本控制工作的質(zhì)量， 就必須落實(shí)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理。第一， 在招標(biāo)前做好科學(xué)合理的估算， 同最優(yōu)的施工單位合作;第二， 實(shí)現(xiàn)成本的優(yōu)化利用， 選擇性價(jià)比高的建筑材料， 確保工程項(xiàng)目高質(zhì)量的完成;第三， 要嚴(yán)格精細(xì)化控制成本。

3.5 ?施工材料精細(xì)化

在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的管理過(guò)程中， 施工材料成本費(fèi)用約占整個(gè)建筑工程項(xiàng)目的70%～80%， 涉及范圍廣泛， 不僅包括管理材料、機(jī)械設(shè)備， 還包括辦公材料與建筑材料。在對(duì)這些施工材料的管理中， 管理人員需要在確保材料價(jià)格經(jīng)濟(jì)化效益上， 嚴(yán)格管理材料的質(zhì)量， 詳細(xì)核算材料的數(shù)量， 保證材料造價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)， 這樣才能節(jié)省施工成本的投入。例如在建筑材料的管理過(guò)程中， 對(duì)于材料機(jī)場(chǎng)、存放和出庫(kù)使用， 在收貨與采購(gòu)時(shí)， 必須安排專業(yè)管理人員在場(chǎng)監(jiān)督， 要求親自點(diǎn)驗(yàn)、簽字后， 材料才能進(jìn)入庫(kù)房。對(duì)于檢驗(yàn)中與規(guī)定要求不符的半成品、劣質(zhì)品， 需要及時(shí)與供應(yīng)商溝通， 進(jìn)行拒收退貨處理。此外， 對(duì)于混凝土的使用， 還需加入新材料對(duì)凝固時(shí)間做比較， 及時(shí)分析實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)， 并做好數(shù)據(jù)記錄， 為工程進(jìn)一步施工做鋪墊。

4 ?結(jié)束語(yǔ)

綜上所述， 二十一世紀(jì)以來(lái)， 我國(guó)在房地產(chǎn)建筑工程領(lǐng)域取得的成績(jī)令人矚目， 因此對(duì)其精細(xì)化管理提出了更高的要求， 因此， 為了保證房地產(chǎn)建筑工程的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展， 必須做好精細(xì)化管理工作， 完善建筑工程管理制度， 實(shí)現(xiàn)人才的有效管理， 提高建筑項(xiàng)目上的層次化和標(biāo)準(zhǔn)化， 以此促進(jìn)房地產(chǎn)建筑工程行業(yè)的進(jìn)一步健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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