【摘要】這些年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)的價值和價格也越來越受到人們的關(guān)注，合理的對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，可以將它本身的價值充分的體現(xiàn)出來，與房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展息息相關(guān)，本文重點分析研究房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的問題以及改進(jìn)的措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】評估；改進(jìn)；房地產(chǎn)

1、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題

1.1 相關(guān)法律制度不完善

這些年以來，因為我國房地產(chǎn)評估過程中必須嚴(yán)格的依照相關(guān)法律進(jìn)行操作，國家陸續(xù)出臺多部法律，但這些法律條文對細(xì)則沒有完善，在房地產(chǎn)評估的過程中，工作人員也無法依照這些法律為依據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)評估。

1.2 房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強

房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強，評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業(yè)務(wù)需求房地產(chǎn)抵押貸款需要在銀行、評估機構(gòu)、貸款客戶三方之間進(jìn)行，現(xiàn)實中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關(guān)系，這種微妙的關(guān)系直接影響著評估的進(jìn)行。銀行、評估機構(gòu)和銀行三者之間的博弈是現(xiàn)實存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯(lián)系，使得評估機構(gòu)在估計雙方利益的同時，難以保持其公正性和獨立性。貸款人本身是購買評估報告的人，評估機構(gòu)需要為其進(jìn)行準(zhǔn)確的服務(wù)，然而，也不能不重視銀行，如果房產(chǎn)評估法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，銀行不滿意，也不會信任相應(yīng)的評價機構(gòu)，會將這些評估機構(gòu)封殺，因此，在評估的過程中面臨著一定的風(fēng)險。

1.3 評估人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

當(dāng)前評估人員的素質(zhì)參差不齊，很多從業(yè)人員情況已經(jīng)通過了房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)師考試，然而在工作的過程中缺少相應(yīng)的交流平臺，缺乏學(xué)習(xí)的動力，操作的機會不多，無法準(zhǔn)確的對實際的房屋進(jìn)行評估，在出具評估報告之后，評估報告的使用者也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險。

1.4房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)市場環(huán)境不規(guī)范

①房地產(chǎn)評估需要經(jīng)常與政府部門進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通。因此很多評估機構(gòu)或個人為了拿到更好的業(yè)務(wù)或賺取更多的利益，需要與政府相關(guān)部門的工作人員建立起比較好的溝通關(guān)系。在這一過程中，很多房地產(chǎn)評估從業(yè)者不惜采取一些非法措施以達(dá)到其目的；②隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的評估機構(gòu)及評估行業(yè)從業(yè)者數(shù)量都實現(xiàn)了快速增長，面對“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，各機構(gòu)（或個人）紛紛推出了一系列的業(yè)務(wù)競爭模式，而其中便存在著一些非法手段。在當(dāng)前市場中還存在著部分惡性競爭的現(xiàn)象，這也是市場環(huán)境不規(guī)范的一種體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)評估中相應(yīng)的對策探析

2.1 建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實施細(xì)則的法律法規(guī)

有關(guān)部門需要依照現(xiàn)行的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的評估辦法，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對于違法亂紀(jì)的情況進(jìn)行相應(yīng)的處罰，對于業(yè)內(nèi)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的調(diào)整，如果評估總價較低，還需要依照檔次對收費標(biāo)準(zhǔn)提高，防止由于收費少而出現(xiàn)無人承接的情況，需要適當(dāng)調(diào)低一些評估總價較大的項目，進(jìn)行檔次細(xì)分，防止出現(xiàn)私收回扣、壓價競爭等情況，一定要合理的規(guī)范業(yè)內(nèi)的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，不斷地強化房地產(chǎn)評估行業(yè)的實施細(xì)則，在評估的過程中，一定要做到有章可循，有法可依。

2.2 強化建設(shè)房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系

需要不斷對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外并行的誠信機制進(jìn)行完善，內(nèi)外監(jiān)管的實施可以有效的凈化和整頓房地產(chǎn)評估市場，通過監(jiān)管機制的實施可以有效的監(jiān)督各個機構(gòu)和操作人員，防止在評估的時候產(chǎn)生弄虛作假的情況，對于一些違法亂紀(jì)行為，一定要嚴(yán)厲進(jìn)行查處，形成一種良性的循環(huán)，對房地產(chǎn)評估行業(yè)的公正性和獨立性進(jìn)行維護。在房地產(chǎn)評估行業(yè)誠信體系建設(shè)的過程中，一定要交房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的自律性發(fā)揮出來，與行業(yè)發(fā)展的需求相結(jié)合，不斷的完善評估的操作流程和服務(wù)規(guī)范，協(xié)會需要建立相應(yīng)的信用檔案，利用信用檔案的完善來對各單位和個人的誠信機制進(jìn)行預(yù)警，進(jìn)一步加快市場環(huán)境的建設(shè)，促進(jìn)職業(yè)道德的宣傳和培訓(xùn)，讓從業(yè)人員的道德素質(zhì)提高，自覺抵制一些不良現(xiàn)象，行業(yè)協(xié)會還需要積極對房地產(chǎn)評估過程中的糾紛進(jìn)行調(diào)解，對于一些有損行業(yè)內(nèi)部信譽的行為，一定要堅決打擊。

2.3 優(yōu)化完善房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)

相關(guān)部門一定要優(yōu)化和完善房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的資質(zhì)人員體系，在完善資質(zhì)認(rèn)證體系的過程中需要對房地產(chǎn)評估師的資質(zhì)認(rèn)證進(jìn)行二到三個檔次的劃分，積極學(xué)習(xí)國外成熟的資質(zhì)認(rèn)證體系，與國內(nèi)的實際情況相結(jié)合，合理的對房地產(chǎn)評估師的行業(yè)經(jīng)驗掌握情況，對業(yè)務(wù)能力進(jìn)行評估，依照職業(yè)道德的好壞以及評估技術(shù)的高低進(jìn)行分類，加強房地產(chǎn)評估師的等級動態(tài)監(jiān)管，保證房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的技術(shù)水平，加快房地產(chǎn)從業(yè)隊伍的建設(shè)。并且在評價從業(yè)人員等級資質(zhì)的過程中，還需要依照相關(guān)的準(zhǔn)入門檻，從源頭抓起，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)進(jìn)行控制，讓從業(yè)人員的學(xué)歷水平和業(yè)務(wù)能力提高自己，嚴(yán)把注冊關(guān)，提高考試難度，使用擇優(yōu)錄取的方式將良性競爭機制建立起來，積極的加強優(yōu)化培訓(xùn)，不斷對行業(yè)的專業(yè)知識和理論技能進(jìn)行完善，讓房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)提高。

2.4 加強評估機構(gòu)內(nèi)部管理與評估技術(shù)

評估機構(gòu)在我國房地產(chǎn)評估過程中占據(jù)主體地位，需要承擔(dān)應(yīng)該承擔(dān)的任務(wù)，所以一定要加強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的內(nèi)部管理，讓評估機構(gòu)的資產(chǎn)水平提高，合理的評判評估的程序和方法。此外，需要以當(dāng)前先進(jìn)的信息技術(shù)和智能軟件技術(shù)為基礎(chǔ)，對當(dāng)前房地產(chǎn)評估的實時數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，建立房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)庫，開發(fā)出一套具有較高實用價值的評估分析軟件，提升房地產(chǎn)評估的技術(shù)水平，進(jìn)而提升房地產(chǎn)評估的效率和準(zhǔn)確性。

結(jié)語：

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)評估的重要性越來越受到人們的關(guān)注，利用房地產(chǎn)評估的方式可以獲得準(zhǔn)確的結(jié)果，為房地產(chǎn)的交易和抵押提供相關(guān)的參考依據(jù)，當(dāng)前房地產(chǎn)評估的時候，一定要注意對房地產(chǎn)評估監(jiān)管體系進(jìn)行強化，加強從業(yè)人員的培訓(xùn)，內(nèi)外兼治，加快房地產(chǎn)評估行業(yè)的良性發(fā)展。

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作者簡介：

李剛，四川蜀江房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限責(zé)任公司，四川江油。