鄧靜波 楊波

摘 要：在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性日益凸顯的背景下，城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)需要建立產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的發(fā)展思路，全方面提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。本文嘗試構(gòu)建一個(gè)以軟環(huán)境為基礎(chǔ)，包含產(chǎn)業(yè)研究策劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與投資三個(gè)環(huán)節(jié)的能力體系，并提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力提升“三步走”的框架，為業(yè)內(nèi)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)；產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)能力體系

在城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作中，以工程投資思維考量產(chǎn)業(yè)投資與發(fā)展，已經(jīng)與當(dāng)前政府將產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心的訴求不相匹配。在未來(lái)的發(fā)展中，城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)有必要提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識(shí)，建立產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的發(fā)展思路，并圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展開展城市開發(fā)業(yè)務(wù)。為提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力，城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)有必要構(gòu)建起一個(gè)綜合的能力體系。

一、城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力構(gòu)建

構(gòu)建城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力體系，需以企業(yè)的管理環(huán)境作為軟環(huán)境基礎(chǔ)，擁有業(yè)務(wù)協(xié)同、權(quán)責(zé)清晰的組織結(jié)構(gòu)和考核明確、獎(jiǎng)懲科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，有利于為產(chǎn)業(yè)能力提升創(chuàng)造良好環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力體系需覆蓋城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的全流程，本文將其概括為產(chǎn)業(yè)研究策劃與規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與投資三個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)能力提升的分析。

（1）產(chǎn)業(yè)研究、策劃及規(guī)劃

一方面，組建產(chǎn)業(yè)研究與策劃工作組，后期逐步演變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究院。產(chǎn)業(yè)研究包括對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的研究、對(duì)核心產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)、對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚等研究。在項(xiàng)目拓展時(shí)做產(chǎn)業(yè)策劃，項(xiàng)目落地后做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。工作組可先與外部智庫(kù)合作，將研究、策劃、規(guī)劃工作委托給有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)且熟悉中交城投運(yùn)作模式的外部機(jī)構(gòu)，在此期間不斷培育自身能力。在具備一定的產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃能力后，工作組逐步向產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究院方向發(fā)展。另一方面，以產(chǎn)業(yè)研究促進(jìn)招商團(tuán)隊(duì)與政府、招商團(tuán)隊(duì)與產(chǎn)業(yè)資源的聯(lián)結(jié)。招商團(tuán)隊(duì)缺乏與產(chǎn)業(yè)資源或政府的溝通媒介時(shí)，以研究為抓手，可加強(qiáng)與政府、產(chǎn)業(yè)資源的互動(dòng)，提前掌握其訴求，提升招商落地的把控能力。

（2）產(chǎn)業(yè)招商

1.圍繞大商、中商、小商的需求，分別完善招商人才結(jié)構(gòu)。針對(duì)大商，一般采取“一把手”工程；針對(duì)中商，擴(kuò)充一批招商總監(jiān)，需要有招商資源或有行業(yè)背景管理經(jīng)驗(yàn)；針對(duì)小商，需要一批有招商服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員，并充分利用中介平臺(tái)、行業(yè)協(xié)會(huì)和具有招商資源的個(gè)人。

2.面對(duì)強(qiáng)弱政府與大中小商，分別扮演好相應(yīng)的角色。城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)作為中間方，面對(duì)企業(yè)和政府兩類主體。企業(yè)也有大、中、小商之分，大商指行業(yè)龍頭企業(yè)，中商指為大商提供產(chǎn)業(yè)配套和服務(wù)的中型企業(yè)，小商指小型生產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)服務(wù)類機(jī)構(gòu)、生活服務(wù)類機(jī)構(gòu)。政府在對(duì)產(chǎn)業(yè)資源的選擇時(shí)也有態(tài)度強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)之別。面對(duì)不同主體時(shí)，城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)所扮演的角色和所發(fā)揮的作用應(yīng)有所不同。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)政府和大商時(shí)，發(fā)揮“潤(rùn)滑劑”角色，配合政府的需求篩選最符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的產(chǎn)業(yè)資源，幫助企業(yè)向政府宣傳企業(yè)的核心的資源與能力優(yōu)勢(shì)；面對(duì)強(qiáng)勢(shì)政府和中、小商時(shí)，發(fā)揮“舉薦人”角色，向政府推薦合適的中小型產(chǎn)業(yè)資源，并幫助適合入駐的企業(yè)在當(dāng)?shù)貙ふ业疆a(chǎn)業(yè)發(fā)展的精準(zhǔn)定位；面對(duì)弱勢(shì)政府和大商時(shí)，發(fā)揮“引導(dǎo)者”角色，引導(dǎo)政府調(diào)整區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，幫助政府對(duì)區(qū)域重新進(jìn)行“包裝”，在最有發(fā)展?jié)摿Φ哪骋活I(lǐng)域下功夫，打動(dòng)龍頭企業(yè)；面對(duì)弱勢(shì)政府和中、小商時(shí)，發(fā)揮“招聘官”角色，在引導(dǎo)政府明晰區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃藍(lán)圖的同時(shí)，對(duì)中小商進(jìn)行特征分析，權(quán)衡其是否符合入駐該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。

3.在組建產(chǎn)業(yè)資源圈層時(shí)，首先拓展共性產(chǎn)業(yè)，其次吸納適合的個(gè)性產(chǎn)業(yè)。共性產(chǎn)業(yè)在新城開發(fā)中的適用范圍更廣，更具備通用性，可以在較多的城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中復(fù)制。首先吸納共性產(chǎn)業(yè)資源，可實(shí)現(xiàn)資源拓展的效率最大化。當(dāng)共性產(chǎn)業(yè)資源形成一定儲(chǔ)備規(guī)模后，也需要吸納針對(duì)特定開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的個(gè)性產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)資源圈層的豐富性。

（3）產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)及投資

1.產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，一方面爭(zhēng)取物業(yè)自持，并引進(jìn)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作，吸取其產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，并逐步培育自身的資產(chǎn)管理能力，另一方面關(guān)注后端資產(chǎn)管理帶來(lái)的資產(chǎn)升值。資產(chǎn)管理是未來(lái)發(fā)展的必經(jīng)之路，良好的資產(chǎn)管理能夠形成客戶黏性，能更充分地了解產(chǎn)業(yè)客戶，也能為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)投資降低風(fēng)險(xiǎn)。布局資產(chǎn)管理能力在前期需要投入成本，在市場(chǎng)環(huán)境成熟后，才形成盈利。現(xiàn)階段，當(dāng)政府提出資產(chǎn)自持/運(yùn)營(yíng)的要求時(shí)，城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)可借機(jī)“埋種子”，為遠(yuǎn)期發(fā)展提前布局。

2.產(chǎn)業(yè)投資方面。城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)可與合作機(jī)構(gòu)或聯(lián)合政府設(shè)立產(chǎn)業(yè)孵化器，打造中小企業(yè)投資平臺(tái)，或可通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金開展產(chǎn)業(yè)投資。

二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力提升的三步走策略

產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力的提升并非一蹴而就，需要經(jīng)歷長(zhǎng)期的過(guò)程。本文嘗試將其分解為培育期、加速期、成熟期三個(gè)階段，并分別從產(chǎn)業(yè)研究策劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與投資三個(gè)維度進(jìn)行分析。

（1）培育期

產(chǎn)業(yè)研究、策劃、規(guī)劃方面，組建產(chǎn)業(yè)研究與策劃工作組，加強(qiáng)與有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)且熟悉自身運(yùn)作模式的外部專業(yè)機(jī)構(gòu)（智庫(kù)或咨詢機(jī)構(gòu)）合作，在此期間不斷培育自身能力。產(chǎn)業(yè)招商方面，組建產(chǎn)業(yè)資源的圈層，以吸納共性產(chǎn)業(yè)（如城市公共配套）資源為主，在招商執(zhí)行上完善招商人才結(jié)構(gòu)，針對(duì)大、中、小商，設(shè)計(jì)不同的招商策略，配置差異化人才結(jié)構(gòu)的招商隊(duì)伍。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資方面，布局資產(chǎn)管理，當(dāng)政府提出資產(chǎn)自持/運(yùn)營(yíng)的要求時(shí)借機(jī)“埋種子”，經(jīng)歷一段成本投入期。

（2）加速期

產(chǎn)業(yè)研究、策劃、規(guī)劃 方面，在具備一定的產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃能力后，將工作組逐步向產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究院方向發(fā)展，產(chǎn)業(yè)研究策劃規(guī)劃工作走向成熟。產(chǎn)業(yè)招商資源拓展及維護(hù)方面，一是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)資源圈層的豐富性，逐步吸納個(gè)性產(chǎn)業(yè)，二是落實(shí)維護(hù)與提升產(chǎn)業(yè)資源粘度的措施，與產(chǎn)業(yè)資源加強(qiáng)互動(dòng)，例如定期舉辦專題分享與交流活動(dòng)，三是建立服務(wù)于招商執(zhí)行的情報(bào)系統(tǒng)，保持高頻率更新。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資方面，培育自身的資產(chǎn)管理能力，爭(zhēng)取物業(yè)自持，引進(jìn)業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作。

（3）成熟期

產(chǎn)業(yè)招商方面，圍繞特色核心產(chǎn)業(yè)搭建產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。采用更高端、穩(wěn)固的資源維護(hù)手段，加強(qiáng)資源整合能力，利用搭建產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資方面，一是組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，從資產(chǎn)管理角度優(yōu)化配置資源，使物業(yè)資產(chǎn)在專業(yè)化團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)和管理下得到有效增值，二是嘗試多元化的方式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資能力，如引入合作機(jī)構(gòu)或與政府聯(lián)合成立孵化器投資中小企業(yè)。

三、結(jié)語(yǔ)

城市綜合開發(fā)企業(yè)日益認(rèn)識(shí)到產(chǎn)業(yè)發(fā)展在整合業(yè)務(wù)運(yùn)作中的重要性，并將其逐步提升到一個(gè)更為重要的位置。然而，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，依賴于多方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力的打造。在構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力體系時(shí)，有必要要將軟環(huán)境與硬實(shí)力并重，并且有計(jì)劃、有步驟、全局性地提升。

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