柴靜

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金需求量高、負債比率大的企業(yè)，所以其相比于其他行業(yè)對于資金管理工作具有更高的要求。立足于管理現(xiàn)狀，文章首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，其次對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題進行了解析，并在最后對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題優(yōu)化解決策略進行了解讀，也希望可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理整體水平，促進行業(yè)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題；策略

房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的支柱型企業(yè)之一，但是隨著近些年來我國的經(jīng)濟發(fā)展速度逐步平穩(wěn)，房地產(chǎn)的消費熱度不斷下降，對于行業(yè)而言形成了一定的沖擊。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是實現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)過渡，降低企業(yè)資金管理風(fēng)險的必要條件，其對于企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置也會起到一定的影響。為了進一步介紹房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化策略，現(xiàn)就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性介紹如下。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)不同，其大部分項目都需要負債經(jīng)營，所以本身就具有較大的經(jīng)營管理風(fēng)險。其中，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理可以說是財務(wù)管理的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)做好資金管理，不但可以有效提升預(yù)期收益，更好的完成企業(yè)的預(yù)期發(fā)展目標，同時也能夠有效促進企業(yè)的其他環(huán)節(jié)。但是，由于企業(yè)政策方針以及傳統(tǒng)的經(jīng)營管理理念的影響，大多數(shù)企業(yè)更加關(guān)注項目開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)，單純將資金管理認定為“管賬”，缺乏對于企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整的影響，這會嚴重影響企業(yè)的風(fēng)險管理能力，甚至導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財政危機。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升自己的風(fēng)險抵御能力與市場綜合競爭力，保持良好的流動資金管理水平是關(guān)鍵。通過及時了解資金的使用情況，加強資金預(yù)算的制定和執(zhí)行管理，維護好財務(wù)的收支平衡，能夠有效保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動，使企業(yè)能夠確保企業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理活動中存在各種各樣的問題，其中最為常見的問題主要包括負債比例孤高、資金沉淀嚴重、投資行為盲目以及融資形式過分單一，現(xiàn)闡述如下。

（1）負債比例過高

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理周期較長，所以投資的回收周期也相對比較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)依靠自有資金進行發(fā)展基本是不可能的事情。為了解決這個問題，就必須要做好企業(yè)的

風(fēng)險管理工作。除此之外，隨著市場的不斷發(fā)展以及國家政策的轉(zhuǎn)變，目前政府對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資的限制也在不斷提升，許多企業(yè)都存在大量的負債，導(dǎo)致負債的比例過高。根據(jù)不完全統(tǒng)計結(jié)果，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金80%來自于銀行，自有資金僅為20%，這樣的負債比例不但會導(dǎo)致資金風(fēng)險累積，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，往往會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，國家蒙受損失。

（2）資金沉淀嚴重

房地產(chǎn)企業(yè)在蒙受資金之苦的同時也需要面對資金的無效占用的問題。這主要由于資金監(jiān)管不到位，雖然房產(chǎn)銷售率較高，但是由于當(dāng)前監(jiān)管政策的限制，開發(fā)商在房產(chǎn)銷售完成后，資金依然存在監(jiān)管賬戶中無法解封，故而無法使用流動資金。特別是一些三四線城市，該區(qū)域的房地產(chǎn)商的資金沉淀問題十分嚴重，新建項目滯銷嚴重，造成了企業(yè)資金管理困難，甚至入不敷出。

（3）投資行為盲目

房地產(chǎn)項目的行業(yè)利潤飄忽不定，許多項目在前些年的投資預(yù)期回報率很高，但是近些年來則具有較大程度的縮水，在這樣的條件下，如果企業(yè)還盲目投資，很有可能會出現(xiàn)投資風(fēng)險累積的問題，所以盲目投資對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是大忌。

（4）融資形式單一

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道都是長期合作的商業(yè)銀行，在其他方面的融資渠道不暢通。融資形式與渠道單一，會增加融資的風(fēng)險，還會導(dǎo)致融資成本增加，不利于企業(yè)的多元化發(fā)展。

（5）資金管理能力不足

資金管理能力不足主要體現(xiàn)在人員的管理能力不足以及資金管理意識淡薄等方面，具有較大的改善空間。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題的解決策略

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資金管理工作，而資金管理中存在的問題會影響企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性，帶來巨大的經(jīng)營管理風(fēng)險，導(dǎo)致虧損甚至是破產(chǎn)。為了解決上述問題，現(xiàn)總結(jié)具體的優(yōu)化解決策略如下：

（1）強化資金預(yù)算管理

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，同時也是實現(xiàn)良性管控的基本條件。為了提升資金預(yù)算管理水平，首先需要加強資金運營中資金預(yù)算編制的準確性，保證資金運營中的收支可控。其次需要明確資金管理目標，確保資金使用效率與管理效果，這樣才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的順利開展創(chuàng)造條件。作為企業(yè)的財務(wù)管理部門，需要結(jié)合企業(yè)的實際需要進行預(yù)算的編制與管理，通過資金預(yù)算收入管理以及資金的預(yù)算支出管理工作協(xié)調(diào)應(yīng)用來實現(xiàn)內(nèi)部資金的合理管控。其中，預(yù)算管理作為最核心的環(huán)節(jié)，其帶來的經(jīng)營效果也是最為顯著的。在進行年度資金預(yù)算編制時，需要抓好主要矛盾，明確企業(yè)的資金管理計劃，特別是做好日常資金的控制與規(guī)劃活動，這樣能夠有效把握資金的周轉(zhuǎn)，確保企業(yè)合理的融資成本，一定要盡可能避免出現(xiàn)不合理貸款以及盲目的融資，這些都是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理失衡的重要原因。所以，預(yù)算方案在編制完成后，正確執(zhí)行才是基本條件。

（2）加強資金風(fēng)險管理

企業(yè)風(fēng)險管理中的資金管理也是企業(yè)提升自身經(jīng)營管理水平的重要條件。在資金風(fēng)險當(dāng)中，主要表現(xiàn)為投資風(fēng)險。其作為企業(yè)主要的盈利手段，同時也是一種可以事先進行控制的風(fēng)險。通過強化投資項目的可行性調(diào)查以及對市場環(huán)境的調(diào)查，能夠預(yù)估出相應(yīng)的投資收益與投資風(fēng)險，盡可能將預(yù)計風(fēng)險的概率控制到最低水平，這有助于企業(yè)實現(xiàn)資金的平衡管理，不至于出現(xiàn)較大的虧損。除此之外，企業(yè)在重大投資項目上一定要做好集體決策，避免出現(xiàn)個人決策的問題，否則企業(yè)的資金管理的力度就會受到影響。在項目投資環(huán)節(jié)，需要做好資金流向以及整體控制，通過跟蹤管理的方式來提升資金的管理效率與效果。在獲取投資項目前，要進行銷售節(jié)奏的鋪排、回款的鋪排、資金支付的鋪排、融資的鋪排，便于計算資金成本的計算和資金風(fēng)險的管理。在資金的應(yīng)用于管理方面可以通過集團或其他企業(yè)共同擔(dān)保的方式來進行壓力分擔(dān)，同時對于完善審批，更低成本的獲取資金也具有一定的幫助。

對于銷售回款期，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行簽訂的按揭協(xié)議，也是資金風(fēng)險管理不可缺少的一部分。一般銀行都要求房地產(chǎn)企業(yè)是先人保后物保，就是業(yè)主出現(xiàn)斷供情況下，首先讓開發(fā)商進行承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，從賬戶進行直接扣款，這是有很大的資金風(fēng)險的。我們作為房地產(chǎn)企業(yè)，和銀行簽訂協(xié)議主要把控好以下3點：首先明確擔(dān)保責(zé)任的期間，一般都是到正式抵押為止；其次是明確擔(dān)保方式，爭取先物保后人保，就是業(yè)主出現(xiàn)斷供時，首先處理抵押的房屋，后再開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；第三是爭取優(yōu)先條款，就是按揭協(xié)議為主合同，借款合同是從合同而已，一些已按揭協(xié)議為準。這樣爭取了3點，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險。

（3）確保房地產(chǎn)企業(yè)資金融資的多樣化

對于房地產(chǎn)企業(yè)拿到用地規(guī)劃許可證前，集中精力推進拿地融資，接觸和洽談信托機構(gòu)、資產(chǎn)管理公司、銀行等，通過擔(dān)?；蛘咝庞?，與合適的融資機構(gòu)進行合作完成拿地融資。在取得預(yù)售證前，集中精力推進開發(fā)貸款，通過土地和在建工程的抵押，獲取銀行的開發(fā)貸款，解決項目資金的需求。在預(yù)售后，精心跟進回款，包括認購客戶的簽約回款、按揭客戶的按揭辦理。在房地產(chǎn)企業(yè)開盤后的常銷期，供應(yīng)鏈融資、保理、商票、銀票都可以運用，主要需要施工單位、供應(yīng)商的配合，銷售回款是資金管理基本的保證，其余的融資方式是可供選擇的補充。

四、總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是企業(yè)提升風(fēng)險抵御能力，降低資源配置不均勻問題的重要條件。隨著市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的實際標準與技術(shù)需要也與日俱增。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀，為了解決其中存在的各種問題，除了進一步強化資金預(yù)算管理之外，還需要做好資金風(fēng)險管理，爭取融資渠道多樣化，有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速健康發(fā)展。

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