劉紹東

【摘要】伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)維權(quán)事件層出不窮，特別是圍繞精裝修方面，大有一波未平一波又起之勢(shì)。而法律法規(guī)不完善、缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制、開(kāi)發(fā)商投機(jī)取巧、購(gòu)房者心理落差加劇等都是重要原因。只有進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)、健全利益表達(dá)機(jī)制、暢通信息溝通渠道、堅(jiān)持法與情相結(jié)合，有針對(duì)性分而治之，才能減少維權(quán)事件的發(fā)生。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 精裝修 維權(quán)

近年來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從過(guò)快過(guò)熱上漲到調(diào)控降溫轉(zhuǎn)型的過(guò)程。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)維權(quán)事件層出不窮，特別是圍繞精裝修方面，大有一波未平一波又起之勢(shì)。維權(quán)事件處理不當(dāng)，不僅會(huì)損害業(yè)主合法權(quán)益，而且會(huì)導(dǎo)致事態(tài)升級(jí)，引發(fā)更大的沖突，降低政府公信力，也給經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)巨大隱患，形成“多輸”局面。

一、武漢房地產(chǎn)精裝修維權(quán)事件運(yùn)作的特點(diǎn)

（一）無(wú)組織向有組織轉(zhuǎn)變

以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)維權(quán)事件大都表現(xiàn)為從小到大、從個(gè)體到群體、從上訪到?jīng)_突轉(zhuǎn)變的特點(diǎn)。而從最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)維權(quán)事件可以看出，事件從一開(kāi)始就表現(xiàn)出極強(qiáng)的組織性。他們會(huì)在統(tǒng)一的時(shí)間、穿統(tǒng)一制作的背心、或手拿標(biāo)語(yǔ)或拉扯橫幅的出現(xiàn)，有的人負(fù)責(zé)拍視頻傳播造勢(shì)，有的人負(fù)責(zé)聯(lián)系媒體記者，還有的人負(fù)責(zé)維權(quán)經(jīng)費(fèi)的收繳與管理，整個(gè)事件呈現(xiàn)出有組織、有計(jì)劃、有方案、分工明確、步驟鮮明的特點(diǎn)。

（二）線下活動(dòng)向線上線下相結(jié)合轉(zhuǎn)變

受信息技術(shù)發(fā)展所限，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)維權(quán)事件主要以線下活動(dòng)為主。無(wú)論是維權(quán)信息的傳播，還是維權(quán)活動(dòng)所造成的社會(huì)影響都比較有限，維權(quán)事件的發(fā)展過(guò)程也比較緩慢和可控。而隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，信息的收集與傳播方式有了翻天覆地的變化。他們會(huì)充分利用QQ群、微信群、微信公眾號(hào)、微博等現(xiàn)代媒介，廣泛的宣傳造勢(shì)、拉攏人氣。在每個(gè)人都是自媒體的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)維權(quán)事件往往從一開(kāi)始就成為了社會(huì)的熱點(diǎn)，其傳播速度之快、影響范圍之廣、防范控制之難是以往不可想象的。

（三）感性向理性轉(zhuǎn)變

以往房地產(chǎn)市場(chǎng)維權(quán)主要呈現(xiàn)出以鬧代訴的傾向，認(rèn)為“小鬧小解決、大鬧大解決、不鬧不解決”。他們認(rèn)為只有把事態(tài)鬧大才會(huì)引起主要領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)相關(guān)部門(mén)的重視，所以在以往的維權(quán)事件中，打砸等沖突現(xiàn)象總是不可避免，甚至演變成流血事件。雖然現(xiàn)在部分購(gòu)房者依然有這種心態(tài)，并且極力主張以鬧代訴，但隨著購(gòu)房者綜合素養(yǎng)的提高，特別是法治思維的增強(qiáng)，絕大部分的購(gòu)房者并不想突破法律底線。所以雖然近年來(lái)維權(quán)事件層出不窮，但打砸搶等沖突現(xiàn)象極少出現(xiàn)。

二、武漢房地產(chǎn)精裝修維權(quán)事件多發(fā)的原因

（一）相關(guān)法律法規(guī)不完善

自2016年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，武漢新房?jī)r(jià)格得到了有效控制，開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大利潤(rùn)率，開(kāi)始在裝修方面做文章，紛紛捆綁精裝修，市面上帶裝修房源陡增，毛坯房日益減少。2018年4月，湖北省人民政府網(wǎng)公開(kāi)了《省人民政府關(guān)于促進(jìn)全省建筑業(yè)改革發(fā)展二十條意見(jiàn)》，其中第4點(diǎn)“深化建造方式改革”中明確提出從2018年10月1日起，全省政府投資工程項(xiàng)目滿足裝配式建筑技術(shù)條件的，50%以上項(xiàng)目采用裝配式建造方式;2019年1月1日起，全省各城市新建商品住宅中，全面推行一體化裝修技術(shù)。然而武漢市目前只是對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了價(jià)格限制，對(duì)于裝修應(yīng)該包括哪些內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)如何、購(gòu)房者有沒(méi)有自由選擇權(quán)、裝修出現(xiàn)問(wèn)題如何解決等方面都沒(méi)有明確規(guī)定，目前這一切都是由開(kāi)發(fā)商來(lái)定。2019年1月22日，網(wǎng)上流傳一份由武漢市房產(chǎn)交易中心發(fā)布的通知，據(jù)稱(chēng)，在79個(gè)涉穩(wěn)項(xiàng)目（都是房地產(chǎn)項(xiàng)目）中，凡購(gòu)房人提出解除合同的可以辦理備案注銷(xiāo)手續(xù)，不要求購(gòu)房人提交除身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明之外的其他證明材料?！安粷M精裝修就退房”一時(shí)成為網(wǎng)上熱議的話題，這也給購(gòu)房者帶來(lái)了一些鼓舞，然而“不滿精裝修就退房”的政策并沒(méi)有迎合購(gòu)房者真正的需求，購(gòu)房者只想提升裝修質(zhì)量或者退還裝修款改毛坯，并不想極端化的退房。

（二）開(kāi)發(fā)商投機(jī)取巧

2017年5月10日，武漢率先推出“裝修房指導(dǎo)價(jià)”。備案均價(jià)不超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的，全裝修價(jià)格不高于2000元/平方米;備案均價(jià)1.5萬(wàn)——2萬(wàn)元/平方米的，全裝修價(jià)格不高于3000元/平方米;備案均價(jià)2萬(wàn)——2.5萬(wàn)元/平方米的商品住房，全裝修價(jià)格不高于3500元/平方米;備案均價(jià)2.5萬(wàn)——3萬(wàn)元/平方米的商品住房，全裝修價(jià)格不高于4000元/平方米;備案均價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的商品住房，全裝修價(jià)格不高于5000元/平方米。為此，不少開(kāi)發(fā)商見(jiàn)招拆招，直接將精裝修報(bào)價(jià)抬高到了指導(dǎo)價(jià)的上限。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一個(gè)毛坯項(xiàng)目售價(jià)1萬(wàn)元/平方米，計(jì)算地價(jià)等成本，利潤(rùn)只有5%。但精裝修部分可能成本只有500元/平方米，但可賣(mài)2000元/平方米，這部分的利潤(rùn)率可以輕松超100%。最瘋狂的時(shí)候，購(gòu)房款中30%以上是裝修價(jià)格。更有甚者，有開(kāi)發(fā)商以精裝價(jià)格賣(mài)房，最后以毛坯交房。在利潤(rùn)的驅(qū)使下，“捆綁銷(xiāo)售…‘霸王條款”“雙合同”“超大公攤”“草率施工”“貨不對(duì)板”等問(wèn)題層出不窮。

（三）缺乏有效監(jiān)督機(jī)制

自2016年房?jī)r(jià)快速上漲以來(lái)，武漢新房市場(chǎng)一直屬于賣(mài)方市場(chǎng)，面對(duì)帶裝修房源，購(gòu)房者往往沒(méi)有議價(jià)選擇的空間，只能被迫接受。裝修款所包括的內(nèi)容、裝修產(chǎn)品品牌的選擇、裝修價(jià)格的確定等都只有簽字確認(rèn)的資格，無(wú)法自由選擇。另外，在裝修施工過(guò)程中，購(gòu)房者往往無(wú)法深入現(xiàn)場(chǎng)查看，水電管、電線等鋪設(shè)又具有隱蔽性，這不僅給開(kāi)發(fā)商提供了投機(jī)取巧的空間，也給購(gòu)房者增設(shè)了監(jiān)督的難度，無(wú)法第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。所以，一旦裝修問(wèn)題被爆出，往往很難去完善和補(bǔ)救，再加上利益表達(dá)機(jī)制不完善，投訴渠道不暢通，購(gòu)房者不得不走上維權(quán)抗?fàn)幍牡缆贰?/p>

（四）購(gòu)房者心理落差加劇

從2018年的第二季度開(kāi)始，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，觀望氣氛濃厚?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年5月開(kāi)始，武漢新盤(pán)去化率一路下跌，至當(dāng)年12月去化率僅31.9%。而此前，武漢市場(chǎng)平均去化率能達(dá)到72.96%。為保證利潤(rùn)，“精裝改毛坯、精裝打折、貸款分期、直接折扣”等各種招數(shù)不斷。這讓一些從“暴漲、日光盤(pán)、排隊(duì)買(mǎi)房”走到了“降價(jià)、打折”行情的購(gòu)房者，心理頗不平衡。他們紛紛以裝修不滿意為緣由，找開(kāi)發(fā)商尋求補(bǔ)償，從而彌補(bǔ)心理落差。這也在一定程度上促進(jìn)了裝修維權(quán)事件的發(fā)生，加劇了維權(quán)事件的規(guī)模。

三、武漢房地產(chǎn)精裝修維權(quán)事件的對(duì)策分析

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)，確保維權(quán)事件有法可依

房地產(chǎn)精裝修維權(quán)事件的發(fā)生，往往伴隨著法律法規(guī)不完善、規(guī)章制度不健全、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范不統(tǒng)一、信息公開(kāi)不合規(guī)等問(wèn)題，造成維權(quán)事件從起源到發(fā)生、再到演變推進(jìn)，都無(wú)法可依、無(wú)章可循，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都沒(méi)有明確的操作規(guī)范，無(wú)法及時(shí)有效應(yīng)對(duì)化解。只有盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，明確法律邊界，劃清責(zé)任擔(dān)當(dāng)，明晰哪些可為、哪些不可為，才能確保利益主體依法依規(guī)行事，才能減少維權(quán)事件的發(fā)生、減小維權(quán)事件的影響。

（二）健全利益表達(dá)機(jī)制，暢通信息溝通渠道

隨著購(gòu)房者綜合素養(yǎng)的提高，特別是法治思維的增強(qiáng)，絕大部分的購(gòu)房者并不想突破法律底線。如果可以通過(guò)和平手段協(xié)商解決，他們并不想冒太大的風(fēng)險(xiǎn)去走維權(quán)抗?fàn)幹?。然而房地產(chǎn)精裝修維權(quán)事件的發(fā)生往往伴隨著申訴無(wú)門(mén)的無(wú)力感，隨著情緒的積壓，那些原本采取溫和方式維權(quán)的人會(huì)被迫走向極端，甚至付諸暴力。為了避免這種事態(tài)的發(fā)生，必須完善利益表達(dá)機(jī)制，暢通信息溝通渠道，讓購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、與政府開(kāi)展平等對(duì)話，促使維權(quán)事件協(xié)商解決。

（三）堅(jiān)持法與情相結(jié)合，有針對(duì)性分而治之

政府應(yīng)該嚴(yán)格遵照法律法規(guī)要求，避免“大鬧大解決、小鬧小解決、不鬧不解決”的負(fù)向激勵(lì)。對(duì)于那些逾越法律紅線、觸碰社會(huì)底線的人要堅(jiān)決予以懲處，而對(duì)購(gòu)房者的合理關(guān)切要及時(shí)妥善回應(yīng)，避免滾雪球似的將矛盾越積越大。堅(jiān)持法與情相結(jié)合，針對(duì)不同的利益訴求采取有針對(duì)性的措施，分而化之、分而治之。