劉紹東

【摘要】伴隨著房地產(chǎn)市場轉型升級，房地產(chǎn)維權事件層出不窮，特別是圍繞精裝修方面，大有一波未平一波又起之勢。而法律法規(guī)不完善、缺乏有效的監(jiān)督機制、開發(fā)商投機取巧、購房者心理落差加劇等都是重要原因。只有進一步完善相關法律法規(guī)、健全利益表達機制、暢通信息溝通渠道、堅持法與情相結合，有針對性分而治之，才能減少維權事件的發(fā)生。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 精裝修 維權

近年來，武漢房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從過快過熱上漲到調控降溫轉型的過程。伴隨著房地產(chǎn)市場轉型升級，房地產(chǎn)維權事件層出不窮，特別是圍繞精裝修方面，大有一波未平一波又起之勢。維權事件處理不當，不僅會損害業(yè)主合法權益，而且會導致事態(tài)升級，引發(fā)更大的沖突，降低政府公信力，也給經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展帶來巨大隱患，形成“多輸”局面。

一、武漢房地產(chǎn)精裝修維權事件運作的特點

（一）無組織向有組織轉變

以往，房地產(chǎn)市場維權事件大都表現(xiàn)為從小到大、從個體到群體、從上訪到?jīng)_突轉變的特點。而從最近的房地產(chǎn)市場維權事件可以看出，事件從一開始就表現(xiàn)出極強的組織性。他們會在統(tǒng)一的時間、穿統(tǒng)一制作的背心、或手拿標語或拉扯橫幅的出現(xiàn)，有的人負責拍視頻傳播造勢，有的人負責聯(lián)系媒體記者，還有的人負責維權經(jīng)費的收繳與管理，整個事件呈現(xiàn)出有組織、有計劃、有方案、分工明確、步驟鮮明的特點。

（二）線下活動向線上線下相結合轉變

受信息技術發(fā)展所限，以往房地產(chǎn)市場維權事件主要以線下活動為主。無論是維權信息的傳播，還是維權活動所造成的社會影響都比較有限，維權事件的發(fā)展過程也比較緩慢和可控。而隨著現(xiàn)代信息技術的發(fā)展，信息的收集與傳播方式有了翻天覆地的變化。他們會充分利用QQ群、微信群、微信公眾號、微博等現(xiàn)代媒介，廣泛的宣傳造勢、拉攏人氣。在每個人都是自媒體的時代，房地產(chǎn)市場維權事件往往從一開始就成為了社會的熱點，其傳播速度之快、影響范圍之廣、防范控制之難是以往不可想象的。

（三）感性向理性轉變

以往房地產(chǎn)市場維權主要呈現(xiàn)出以鬧代訴的傾向，認為“小鬧小解決、大鬧大解決、不鬧不解決”。他們認為只有把事態(tài)鬧大才會引起主要領導和上級相關部門的重視，所以在以往的維權事件中，打砸等沖突現(xiàn)象總是不可避免，甚至演變成流血事件。雖然現(xiàn)在部分購房者依然有這種心態(tài)，并且極力主張以鬧代訴，但隨著購房者綜合素養(yǎng)的提高，特別是法治思維的增強，絕大部分的購房者并不想突破法律底線。所以雖然近年來維權事件層出不窮，但打砸搶等沖突現(xiàn)象極少出現(xiàn)。

二、武漢房地產(chǎn)精裝修維權事件多發(fā)的原因

（一）相關法律法規(guī)不完善

自2016年房地產(chǎn)調控以來，武漢新房價格得到了有效控制，開發(fā)商為了擴大利潤率，開始在裝修方面做文章，紛紛捆綁精裝修，市面上帶裝修房源陡增，毛坯房日益減少。2018年4月，湖北省人民政府網(wǎng)公開了《省人民政府關于促進全省建筑業(yè)改革發(fā)展二十條意見》，其中第4點“深化建造方式改革”中明確提出從2018年10月1日起，全省政府投資工程項目滿足裝配式建筑技術條件的，50%以上項目采用裝配式建造方式;2019年1月1日起，全省各城市新建商品住宅中，全面推行一體化裝修技術。然而武漢市目前只是對裝修標準進行了價格限制，對于裝修應該包括哪些內容、標準如何、購房者有沒有自由選擇權、裝修出現(xiàn)問題如何解決等方面都沒有明確規(guī)定，目前這一切都是由開發(fā)商來定。2019年1月22日，網(wǎng)上流傳一份由武漢市房產(chǎn)交易中心發(fā)布的通知，據(jù)稱，在79個涉穩(wěn)項目（都是房地產(chǎn)項目）中，凡購房人提出解除合同的可以辦理備案注銷手續(xù)，不要求購房人提交除身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明之外的其他證明材料?！安粷M精裝修就退房”一時成為網(wǎng)上熱議的話題，這也給購房者帶來了一些鼓舞，然而“不滿精裝修就退房”的政策并沒有迎合購房者真正的需求，購房者只想提升裝修質量或者退還裝修款改毛坯，并不想極端化的退房。

（二）開發(fā)商投機取巧

2017年5月10日，武漢率先推出“裝修房指導價”。備案均價不超過1萬元/平方米的，全裝修價格不高于2000元/平方米;備案均價1.5萬——2萬元/平方米的，全裝修價格不高于3000元/平方米;備案均價2萬——2.5萬元/平方米的商品住房，全裝修價格不高于3500元/平方米;備案均價2.5萬——3萬元/平方米的商品住房，全裝修價格不高于4000元/平方米;備案均價3萬元/平方米以上的商品住房，全裝修價格不高于5000元/平方米。為此，不少開發(fā)商見招拆招，直接將精裝修報價抬高到了指導價的上限。據(jù)業(yè)內人士介紹，一個毛坯項目售價1萬元/平方米，計算地價等成本，利潤只有5%。但精裝修部分可能成本只有500元/平方米，但可賣2000元/平方米，這部分的利潤率可以輕松超100%。最瘋狂的時候，購房款中30%以上是裝修價格。更有甚者，有開發(fā)商以精裝價格賣房，最后以毛坯交房。在利潤的驅使下，“捆綁銷售…‘霸王條款”“雙合同”“超大公攤”“草率施工”“貨不對板”等問題層出不窮。

（三）缺乏有效監(jiān)督機制

自2016年房價快速上漲以來，武漢新房市場一直屬于賣方市場，面對帶裝修房源，購房者往往沒有議價選擇的空間，只能被迫接受。裝修款所包括的內容、裝修產(chǎn)品品牌的選擇、裝修價格的確定等都只有簽字確認的資格，無法自由選擇。另外，在裝修施工過程中，購房者往往無法深入現(xiàn)場查看，水電管、電線等鋪設又具有隱蔽性，這不僅給開發(fā)商提供了投機取巧的空間，也給購房者增設了監(jiān)督的難度，無法第一時間發(fā)現(xiàn)問題。所以，一旦裝修問題被爆出，往往很難去完善和補救，再加上利益表達機制不完善，投訴渠道不暢通，購房者不得不走上維權抗爭的道路。

（四）購房者心理落差加劇

從2018年的第二季度開始，武漢房地產(chǎn)市場明顯降溫，觀望氣氛濃厚?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年5月開始，武漢新盤去化率一路下跌，至當年12月去化率僅31.9%。而此前，武漢市場平均去化率能達到72.96%。為保證利潤，“精裝改毛坯、精裝打折、貸款分期、直接折扣”等各種招數(shù)不斷。這讓一些從“暴漲、日光盤、排隊買房”走到了“降價、打折”行情的購房者，心理頗不平衡。他們紛紛以裝修不滿意為緣由，找開發(fā)商尋求補償，從而彌補心理落差。這也在一定程度上促進了裝修維權事件的發(fā)生，加劇了維權事件的規(guī)模。

三、武漢房地產(chǎn)精裝修維權事件的對策分析

（一）完善相關法律法規(guī)，確保維權事件有法可依

房地產(chǎn)精裝修維權事件的發(fā)生，往往伴隨著法律法規(guī)不完善、規(guī)章制度不健全、標準規(guī)范不統(tǒng)一、信息公開不合規(guī)等問題，造成維權事件從起源到發(fā)生、再到演變推進，都無法可依、無章可循，無論是開發(fā)商還是購房者都沒有明確的操作規(guī)范，無法及時有效應對化解。只有盡快完善相關法律法規(guī)，明確法律邊界，劃清責任擔當，明晰哪些可為、哪些不可為，才能確保利益主體依法依規(guī)行事，才能減少維權事件的發(fā)生、減小維權事件的影響。

（二）健全利益表達機制，暢通信息溝通渠道

隨著購房者綜合素養(yǎng)的提高，特別是法治思維的增強，絕大部分的購房者并不想突破法律底線。如果可以通過和平手段協(xié)商解決，他們并不想冒太大的風險去走維權抗爭之路。然而房地產(chǎn)精裝修維權事件的發(fā)生往往伴隨著申訴無門的無力感，隨著情緒的積壓，那些原本采取溫和方式維權的人會被迫走向極端，甚至付諸暴力。為了避免這種事態(tài)的發(fā)生，必須完善利益表達機制，暢通信息溝通渠道，讓購房者與開發(fā)商、與政府開展平等對話，促使維權事件協(xié)商解決。

（三）堅持法與情相結合，有針對性分而治之

政府應該嚴格遵照法律法規(guī)要求，避免“大鬧大解決、小鬧小解決、不鬧不解決”的負向激勵。對于那些逾越法律紅線、觸碰社會底線的人要堅決予以懲處，而對購房者的合理關切要及時妥善回應，避免滾雪球似的將矛盾越積越大。堅持法與情相結合，針對不同的利益訴求采取有針對性的措施，分而化之、分而治之。