王瓊

摘要：自西安市人才引進計劃實施以來，人口數(shù)量激增，市民對住房條件有著迫切的需求，除了自住需求，還有改善性需求，投資需求，及房屋租賃，新建商品房市場由于限購政策，開發(fā)商惜盤不售等等原因，無法滿足市民對住房的需求，這就激活了二手房市場。文章主要研究了西安市二手房市場引起價格上漲的原因，以及針對這些原因提出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：二手房市場 限購 上漲

一、前言

近兩年來，全國二三線城市樓市價格持續(xù)增長，而西安市作為新一線城市，2016年以前的商品房價格一直低于全國省會城市平均水平，所以其價格上漲空間很大，隨著新建商品住宅價格不斷攀升的現(xiàn)象之外，西安市的二手房市場更加活躍，其價格周邊類似新房相比，增長更甚。雖然我國政府自2010年以來高度重視房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策以抑制房價過度上漲，主要通過供給側(cè)的保障性住房建設(shè)以及需求側(cè)的提高貸款首付比例等渠道實現(xiàn)，但房價依然年年在漲。二手房市場作為新建商品住宅市場的有效補充，不但沒有起到抑制房價過快過高增長的作用，反而更加高漲，高房價已經(jīng)嚴重超過了居民的支付能力和承受能力，故穩(wěn)定房價勢在必行。

二、西安市二手房市場發(fā)展現(xiàn)狀

在新一輪房價上漲風(fēng)潮還未來臨之前，西安市二手房價格一直是低于周邊同檔次和同類型新樓盤的，原因無外乎是新房更容易受到購房者的青睞，新建商品房市場供應(yīng)較為充足，表1是2011年至2018年間西安市住宅商品房的平均銷售價格，由表1可知，房子在2013年出現(xiàn)拐點，2011年-2013年，平均銷售價格從5829元/㎡上漲至6435元/㎡，2014年跌至6105元/㎡，一方面，2011年實施“新國八條”限購政策對房價有一定的抑制作用，“新國八條”堪稱史上最嚴的樓市調(diào)控政策，在強調(diào)差別化住房信貸的同時還要求對個人購買商品房的數(shù)量進行限制，以控制本地人口及外來人員的投機投資性需求。除北上廣深四大一線城市外，其余城市于2014年相繼對房地產(chǎn)市場“松綁”并退出了限購政策。然而，中國樓市在經(jīng)歷“史上最嚴”房地產(chǎn)調(diào)控政策的短暫降溫后又開始升溫發(fā)酵。另一方面，由于西安市人口數(shù)量沒有過快增長，政府也一直加大經(jīng)濟適用房和保障房的供給量，商品房市場主要由中高收入家庭消費，經(jīng)適房和保障房由中低收入家庭消費，合理分流，所以西安市商品房價格沒有出現(xiàn)過快增長。

然而，自從2017年下半年以來，西安市商品房價格增長速度驚人，以西安市未央?yún)^(qū)大明宮商圈附近的樓盤為例，此附近商品房位于西安市北二環(huán)，周邊輻射大明官商圈，世紀金花商圈、四海唐人街等時尚購物廣場，并有地鐵三號線（已開通），地鐵四、八號線（在建）等便利交通，在2016年上半年的新房的均價是6300元/㎡-6800元/㎡，二手房的均價在5000元/㎡左右，而2018年上半年，新房的均價為13000元/㎡左右（新房較少），舊房的價格已經(jīng)在14000元/㎡～15000元/㎡之間。房價高漲的背后出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，幾乎每個小區(qū)附近都出現(xiàn)了很多房產(chǎn)中介，如雨后春筍般，每一家：二手房中介掛出來的房子價格與新房價格持平，甚至一些地理位置較為便利（地鐵沿線）、使用時間較短（十年以內(nèi)）、戶型較優(yōu)，小區(qū)環(huán)境較好的二手房價格還略高于新建商品房價格。

三、二手房價格居高的原因分析

住房商品化和城鎮(zhèn)化進程的不斷加快使住宅一級市場非?；钴S，西安市作為新一線城市，無論人口數(shù)量還是發(fā)展空間，都處于上升階段。人口對于住房的需求也是極大的，二手房市場作為對住宅一級市場的補充，對F穩(wěn)定住宅市場起到了重要的作用。但是，近一年來，西安市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個怪象，二手房價格居高不下，且明顯高于新房價格，已經(jīng)不再是中低收入者的首選，究其原因，不過以下幾點：

（一）人口數(shù)量猛增

隨著我國出生人口數(shù)量遞減，人口紅利消失，各個地區(qū)都在爭奪人口，所謂的人才引進政策，就是各大城市爭奪人口最有利的武器。從2017年3月起，西安市對戶籍準入條件作出重大改革，2017年，全市人口增長20.15萬，2018年，僅8個月時間，戶籍人口就猛增了60萬，由于人口數(shù)量的不斷增加，主要是外來人口的增加，加大了對房地產(chǎn)的需求，尤其是在人口增長速度遠遠超過房地產(chǎn)供給量的增長速度時，住房價格上漲就愈發(fā)明顯和突出。

（二）周邊配套設(shè)施齊全

由于生活的需要，人們通常希望居住地附近的設(shè)備設(shè)施較為完備，同時還要便于購物、子女上學(xué)、就醫(yī)、健身等，周邊配套設(shè)施的優(yōu)劣將影響城市功能的發(fā)揮，影響居民的工作、學(xué)習(xí)和生活的方便程度。西安市目前重點開發(fā)西咸新區(qū)、瀘灞新區(qū)等區(qū)域，這些區(qū)域的新建住宅周邊的設(shè)備設(shè)施還未建設(shè)或正在完善中，與新建住宅相比，二手房周邊的配套設(shè)施較為齊全，很多年輕的購房者更加青睞學(xué)區(qū)房，故為了子女上學(xué)的方便性，二手房更加受到追捧。

（三）嚴格的限購政策

2018年上半年，西安市政策頻出，限購升級，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暫時性緊缺的現(xiàn)象，西安市的限購政策為：購房者必須持有西安市戶口；外地戶口持有者在限購區(qū)購房需提供2年以上社?；蚣{稅證明；“搖號”購房；按揭首付比例提高（非手套首付比例為40%），很多有購房需求的市民對這樣的限購政策望而生畏，故很多人開始將目光轉(zhuǎn)向二手房市場（二手房不需要搖號）。

（四）新建住宅房源供給緊張

受禁土令、人才落戶等多重因素影響，西安房地產(chǎn)市場房源緊缺，大部分樓盤開盤即售罄：開發(fā)商只通知全款購房者，而部分房源首付比例也提升至四成。事實上，西安房地產(chǎn)市場房源緊張在3月初就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。3月初，西安房地產(chǎn)市場一共有3個項目開盤，其中融創(chuàng)西安宸院的洋房和三迪楓丹推出的高層房源開盤當時就售罄，位于未央湖板塊的華宇時間城也收獲了75%的高去化率。在2017年冬季，西安市政府致力于治污減霾，對各大工地下發(fā)停工令，工地開工數(shù)量少，加上房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤不售，等待價高時再出手，導(dǎo)致新房庫存數(shù)量少，很多新樓盤的售樓中心處于整日關(guān)閉狀態(tài)，市場上的新房供給量難以滿足市民的購房需求。由于住房的供給遠小于需求，故價格住房價格上升。

（五）迫切的投資需求

二手房具有消費和投資的雙重屬性，購房者對二手房的使用功能（剛需）和投資功能（投機）的評價和預(yù)期是決定交易行為的兩個重要因素，二手房市場本應(yīng)是典型的“檸檬市場”，由于信息不對稱而出現(xiàn)“劣品驅(qū)逐良品”，從而使得劣品占領(lǐng)市場，進而二手房市場出現(xiàn)萎縮甚至消失，但目前二手房市場不僅沒有低迷萎縮，甚至如此活躍。其中一個原因就是投資者對房子的未來充滿了預(yù)期，可能會因所持商品房持續(xù)上漲的價格的盲目樂觀的信心而進行購買，從而削弱了二手房因為信息不對稱的消極影響。

（六）中介公司哄抬價格

二手房市場中介經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一、分散，沒有形成規(guī)模化市場經(jīng)營，組織混亂，入戶門檻低，缺乏嚴格的規(guī)范及規(guī)章制度，從業(yè)人員能力偏低，企業(yè)內(nèi)部發(fā)展混亂，其利用買賣雙方之間信息的嚴重不對等，在經(jīng)紀服務(wù)、估價服務(wù)、咨詢服務(wù)的質(zhì)量方面沒有到位，只注重對于買賣雙方的收費服務(wù)，虛假和夸大廣告宣傳，故意抬高二手房價格，從中漁利，由于市場參與主體之間的信息不對稱，造成種種障礙阻礙二手房市場的良性發(fā)展。

四、政策建議

西安市二手房市場目前價格之高，并不是中低收入者目前的工資水平能夠承受和接受的價格，很多有效需求的購房者卻望而卻步，政府有責(zé)任在不斷提高居民的居住質(zhì)量，滿足居民的住房需求的同時，而且還要促進商品房消費的公平性，為此提出一些建議：

（一）共有產(chǎn)權(quán)房的實施

共有產(chǎn)權(quán)房就是政府和購房者共同出資興建，房屋產(chǎn)權(quán)由政府和購房者共有，未來如果該房屋增值，增值額度由政府和購房者共同受益。共有產(chǎn)權(quán)房中政府和個人分別持有不同的該套住房產(chǎn)權(quán)份額，但實際居住者是個人，對于個人居住在共有產(chǎn)權(quán)房中，個人應(yīng)支付政府所持有那部分產(chǎn)權(quán)額度的租金。此政策的推行能夠降低中低收入家庭的住房困難，共有產(chǎn)權(quán)住房能夠有效抑制商品房價格過快過高增長。

（二）提供補助，控制房價

國家及西安市政府出臺了一系列調(diào)控政策，但是其效果是微乎其微，相反，越調(diào)越高，市場房價已經(jīng)遠遠超出了西安市民的承受能力，高房價給居民帶來了巨大的心理壓力，也會給社會帶來一些不穩(wěn)定因素。政府可以提供一些優(yōu)惠性的政策，對于那些選擇二手住房而非新建住房的購買者，給予價格上的優(yōu)惠或提供一筆住房補助，加大二手房市場的金融支持力度，對于降低二手房價格有很好的效果。

（三）規(guī)范二手房房產(chǎn)中介

房地產(chǎn)中介的規(guī)范化程度決定著整個房地產(chǎn)市場環(huán)境的公平、公正程度，二手房市場的健康發(fā)展是建立在公平、開放的平臺上。西安市目前房產(chǎn)中介從業(yè)者素質(zhì)水平良莠不齊，只有明確的法律文件支持，才能保證房地產(chǎn)中介獨立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，真正實現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。同時要重視房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的職業(yè)培訓(xùn)，通過培訓(xùn)進一步提高從業(yè)者的職業(yè)素養(yǎng)，規(guī)范行業(yè)職業(yè)道德，建立接受社會監(jiān)督的反饋機制，用法制的手段規(guī)范二手房中介市場。

（四）拓寬投資渠道，有利于緩解高房價

房地產(chǎn)投資是指購房者購置房屋并不是為了自住或出租，而是為了再出售，利用房地產(chǎn)價格的變化，以期獲得差價。二手房具有消費和投資的雙重屬性，故其成為一些投資者和投機者的投資對象，房子價格被炒的很高，房地產(chǎn)市場泡沫跡象顯著，高房價不僅會影響國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且會抑制創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新活動，甚至帶來企業(yè)家的尋租行為。其實在市場經(jīng)濟中，除了投資商品房，還有其他很多的理財途徑，比如說股票、證券、期貨等等。

五、結(jié)束語

面對如此高昂的二手房房價，這樣不僅對于中低收入者的家庭所需有很大的影響，而且也影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和良好的發(fā)展態(tài)勢，新房與二手房價格也不一定非要合并但是政府調(diào)控新房價格的方式還需商榷，應(yīng)避免新房與二手房價格倒掛拉得過大，從而激發(fā)投機炒房現(xiàn)象的重新抬頭，這樣房地產(chǎn)調(diào)控的效果適得其反。為此，政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司以及中介機構(gòu)應(yīng)該協(xié)同合作，制定出有利于二手房市場發(fā)展的政策和制度，使二手房房價盡快回歸理性。