青云

日前，作為中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)龍頭之一的碧桂園公布了2018年年報(bào)，向投資者交出一份亮麗答卷。在報(bào)告期內(nèi)，碧桂園的營(yíng)業(yè)收入約為3790.8億元，同比增長(zhǎng)約67.1%，此數(shù)據(jù)高于中期預(yù)測(cè)的3518.9億元。實(shí)現(xiàn)毛利約為1024.8億元，同比增長(zhǎng)約74.3%;凈利潤(rùn)約為485.4億元，同比增長(zhǎng)約68.8%。股東應(yīng)占利潤(rùn)約為346.2億元，同比增長(zhǎng)32.8%。

精準(zhǔn)定位，逆流而上

2018年是房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的一年。尤其是在7月份“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的輿論基調(diào)確立后，新房銷(xiāo)售額增速大幅下降。但是，碧桂園在2018年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)逆流而上。按照第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，2018年碧桂園全口徑銷(xiāo)售金額7287億元，同比增長(zhǎng)32%。同萬(wàn)科、恒大公布的6069.8億元、5513.4億元銷(xiāo)售金額相比，碧桂園已經(jīng)成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的NO1。

這得歸功于碧桂園強(qiáng)大的基因。資料顯示，碧桂園創(chuàng)立于順德，逐步向周邊廣州、佛山及珠三角其他城市拓展。2007年上市后開(kāi)啟大規(guī)模的全國(guó)化布局，至2013年時(shí)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍重點(diǎn)省市的覆蓋，并將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至馬來(lái)西亞和澳大利亞。公司創(chuàng)立了獨(dú)特的大盤(pán)運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)也配合發(fā)展小面積的產(chǎn)品線，產(chǎn)品線完善，十余年的時(shí)間已經(jīng)發(fā)展成為一家規(guī)模領(lǐng)先，布局廣泛完善的多業(yè)態(tài)綜合企業(yè)，更在2018年地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的新標(biāo)桿。

財(cái)務(wù)健康

擁有應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)的高主動(dòng)權(quán)

在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)高歌猛進(jìn)之時(shí)，公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也愈發(fā)健康。一是現(xiàn)金流大幅提升，為未來(lái)發(fā)展提供了充足的資金儲(chǔ)備。在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)金儲(chǔ)備始終被企業(yè)視作最重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)。但過(guò)去十幾年時(shí)間，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中大部分企業(yè)因?yàn)楦咚贁U(kuò)張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)，多數(shù)公司凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金長(zhǎng)期為負(fù)，依賴(lài)外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。市場(chǎng)上，僅有少數(shù)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的企業(yè)，能夠讓現(xiàn)金流在內(nèi)部良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

碧桂園就是這樣的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，在過(guò)去三年，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步提升的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，在一定程度上折射出碧桂園在財(cái)務(wù)上極強(qiáng)的內(nèi)控能力，公司對(duì)外部融資的依賴(lài)相對(duì)下降。截至2018年12月31日，公司賬面擁有現(xiàn)金余額2425.4億元，占總資產(chǎn)比例14.9%。另有約3017億元銀行授信額度尚未使用。

其次，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，應(yīng)付行業(yè)變化的主動(dòng)權(quán)更為突出。房地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的負(fù)債問(wèn)題，是中國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)商頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。拋開(kāi)5628億元的合同負(fù)債，截至2018年12月31日，碧桂園實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率約為55%。合同負(fù)債為預(yù)收賬款，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)最終交付前，這些資金在財(cái)報(bào)上列入到負(fù)債類(lèi)，物業(yè)交付后即被列入到營(yíng)收項(xiàng)。同時(shí)，再剝開(kāi)來(lái)看碧桂園的有息負(fù)債。截至2018年末，碧桂園的有息負(fù)債總額為3284.75億元（含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券）。業(yè)內(nèi)人士指出，如果把中國(guó)前30家房企做一個(gè)統(tǒng)計(jì)，碧桂園的有息負(fù)債明顯低于行業(yè)平均水平。在此其中，須于一年以?xún)?nèi)償還的短期有息債務(wù)為1261億元，占總有息負(fù)債之38.4%，碧桂園現(xiàn)金余額對(duì)于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達(dá)到1.92倍，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較為穩(wěn)健。

由此可見(jiàn)，在取得可觀的現(xiàn)金流與回款背后，碧桂園在運(yùn)營(yíng)中動(dòng)用的是經(jīng)營(yíng)杠桿而非有息杠桿。碧桂園在行業(yè)中排名持續(xù)躥升的核心驅(qū)動(dòng)力之一就是在較低的凈負(fù)債下完成了銷(xiāo)售額的高速增長(zhǎng)。行業(yè)分析師認(rèn)為，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)對(duì)碧桂園的業(yè)務(wù)發(fā)展影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他高負(fù)債杠桿經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，這也使公司在應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)政策波動(dòng)過(guò)程中握有主動(dòng)權(quán)。

基石扎實(shí) 成長(zhǎng)猶可期

較佳的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，意味著公司未來(lái)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較輕，這其實(shí)也是公司高盈利能力的來(lái)源之一。最具代表性的考量指標(biāo)則是凈資產(chǎn)收益率（ROE），這也是巴菲特選擇標(biāo)的最為看重的一項(xiàng)指標(biāo)。2015年至今的四年里，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率分別為15.21%、17.01%、31.82%、32.2%——持續(xù)提升的ROE水平顯示出公司強(qiáng)大的盈利能力。又由于財(cái)務(wù)狀況的健康，低負(fù)債率的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，公司在2019年的實(shí)現(xiàn)高盈利仍可期待。

與此同時(shí)，土地儲(chǔ)備依然豐厚，將成為未來(lái)發(fā)展的強(qiáng)勁基石。2018年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，碧桂園在國(guó)內(nèi)已簽約或已摘牌的權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)到約2.4億平方米，其中未售權(quán)益可售貨值約1.7萬(wàn)億元，可滿(mǎn)足集團(tuán)未來(lái)三到四年的銷(xiāo)售量。其中，在2018年獲取的土地中，目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線的地塊按金額劃分的比例為40∶60。如此較佳的區(qū)域匹配，支撐起公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的基石。更為重要的是，我國(guó)的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)仍然在進(jìn)行中，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的利好支撐。