祁文雅

摘 要：在城市嚴格限制工業(yè)用地增量的境況下，長期以來依賴土地資源的高投入和高消耗的經濟增長模式難以為繼，在地方政府“騰籠換鳥”和“承接轉移”等政策的間接引導下，產業(yè)結構及產業(yè)空間布局發(fā)生了顯著變化，如何盤活工業(yè)存量用地資產，從而帶來工業(yè)用地的轉型、轉性，與城市經濟發(fā)展密切相關。

關鍵詞：原產權人；新產權人；土地轉讓；土地出讓

隨著土地資源的愈發(fā)緊缺，實現資本増值空間載體的土地"増量時代"已經難為繼，粗放型經濟増長帶來的社會、環(huán)境等問題日益顯現。同時我們也看到，在較長時期內城市發(fā)展還需要更多的土地作為空間載體。因此，由增量開發(fā)土地轉向從存量挖掘成為了新時期城市發(fā)展的必經之路。

存量土地規(guī)模巨大，產權主體眾多，盤活存量用地任務重，時間緊，難度大，文章通過分析各交易主體的交易成本，對如何選擇最佳交易對象，實現最優(yōu)交易路徑，作了初淺論述和探討。

一、交易的基本假設

（1）市場信息完全對稱。在公開條件下，交易方都能從多個方面獲得交易所需要的市場、法律法規(guī)等足以影響其對交易進行判斷的相關信息。

（2）交易主體都是經濟人。假定交易方的思考和行為都是目標理性的，以完全追求物質利益為目的。

（3）原產權人、新產權人作為交易主體時，僅考慮經濟效益，僅當收入大于成本時，不動產

二、基于交易成本各主體之間成本分析

（1）從原產權人（出讓方）分析。根據財稅〔2016〕36號的附件3免稅情形的第三十七條規(guī)定：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。原不動產產權主體向土儲中心轉讓不動產時，辦理《土地收回決定書》后，可免繳納增值稅及其附加。

假設不動產成交價A（含稅價），不動產土地增值稅扣除項目金額為B，不考慮所得稅及其影響，不動產產權交易時賣方應繳納增值稅及附加、印花稅、土地增值稅稅費總額如表1：

根據上述表格得知，對于同等的含稅轉讓價格A，原產權人將不動產轉讓給土儲中心，比轉讓給新產權人，可節(jié)約 1.93%A至7.13%A的交易稅費。土地增值稅比例越低，增值稅免稅給原產權人稅收減免紅利越大。

假設原產權人是完全經濟人，同等含稅價格下，他將優(yōu)先將土地轉讓給政府（土儲中心），而非新產權人。

（2）從新產權人（受讓方）分析。受讓方（新產權人）獲得土地使用權，來源主要分為三種，土地出讓、土地劃撥和土地轉讓。文章僅比較分析土地出讓和轉讓兩種方式。

新產權人，由于市場本身的逐利性，應是降低經營風險，減少獲取±地產權的成本，提高產權期限，在其產權期內最大可能的獲得最多的產權收益。

從土地價格方面，土地出讓價格不低于政府保護價的70%，土地轉讓不得低于政府保護價。從土壤污染風險看，政府出讓時，已完成土壤及地下水檢測，受讓人毫無取得受污染土地的風險。土地受讓方式下受讓人自行承擔土壤、地下水受污染的風險。土地出讓明顯優(yōu)于土地轉讓。

根據以上比較分析得知，在投資要求均符合政府要求的前提下，土地轉讓方式下的土地價格≥土地出讓方式下的土地價格，土地轉讓較土地出讓前期調查繁瑣，建筑物改擴建手續(xù)復雜，轉讓來的建筑物安全性、適用性以及土壤、地下水受污染的程度到底如何，都存在相當不確定性風險。所以新產權人最優(yōu)選擇是從政府部門以出讓方式取得土地使用權。

（3）從土儲中心（受讓方）分析。土儲中心要取得國有土地使用權，有兩種來源：原產權人和新產權人。根據上述從原產權人（轉讓方）分析結果，如果在同等價格下，那么原產權人將不動產轉讓給土儲中心而非新產權人。根據充分必要條件推斷，如果原產權人將不動產轉讓給新產權人，那么必定不是同等轉讓價格，即新產權人給出的轉讓價格大于土儲中心。

從產權人持有成本看，新產權人持有成本較原產權人高，持有成本越高，轉讓價格要求越高，就越難轉讓給土儲中心。從土地集約利用及稅收貢獻看，土儲中心從原產權人手中收回后政府重新出讓，提高土地使用效率、產出強度、畝均稅收貢獻。未從原產權人手中收回，流轉次數越多，閑置時間越長，土地集約利用越差，稅收貢獻越弱。

所以土儲中心選擇從原產權人手中收購不動產，而非新產權人。

三、三方交易主體博弈分析后形成的最佳交易路徑

根據上述各主體的成本分析，不動產在不同主體之間選擇的最佳交易路徑是：不動產先從原產權人轉讓至土儲中心，土儲中心收購后注銷土地使用權歸國家所有后，再從國土部門出讓至新產權人。

在上述最佳交易路徑下，不僅原產權人在同等轉讓價格下，向土儲中心轉讓不動產到手凈價最多，同時，土儲中心從原產權人手中受讓的價格也是低于新產權人。新產權人通過出讓方式取得土地，也比從原產權人手中轉讓取得更有利。所以。這述最優(yōu)模式中，三方互惠互利，交易主體均能實現最佳收益，從而實現原產權人、土儲中心、新產權人多方共贏，最優(yōu)配置土地資源。

參考文獻

[1]王京海. 產權博弈與重構：城市工業(yè)園區(qū)轉型機制研究[D]南京大學，2017.