薛中秋

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，企業(yè)所占的比重也越來越大，因此為了房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，降低財務(wù)風(fēng)險成為了必不可少的因素。中小企業(yè)的諸多狀況都會使其面臨財務(wù)風(fēng)險。一旦作出錯誤的決策，就會阻擋其進(jìn)步。所以，需要我們了解與分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，并提出規(guī)避該風(fēng)險的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;資金管理

一、對于房地產(chǎn)企業(yè)資金財務(wù)風(fēng)險的剖析

（1）房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的使用是十分密集的，因此很容易存在財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險主要在籌資方面產(chǎn)生，在企業(yè)需要資金時，因為資金的來源和籌備方式的不同就會存在一定的風(fēng)險，所以就要依據(jù)企業(yè)的自身情況制定計劃規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。在進(jìn)行籌資過程中，要根據(jù)成本等情況找到最適合的籌資形式，企業(yè)的利益和存在的風(fēng)險是成相應(yīng)的比例的，所以要權(quán)衡利弊，找到最適合的體系籌備資金，這樣才能更好地減小風(fēng)險，除此以外，要注意對流動資金的管控，有效的利用流動資金，在最好的狀態(tài)下進(jìn)行企業(yè)的進(jìn)步。同時，企業(yè)工作人員的素質(zhì)和基本工作能力也是很高的。

（2）企業(yè)不僅需要進(jìn)行籌資，還要進(jìn)行對外的投資，那么在這個過程中就會存在一定的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)能對諸多方面進(jìn)行投資，那就要求權(quán)衡資金流動性和企業(yè)獲利性進(jìn)行風(fēng)險的控制，只有這樣才能做出正確的決定。重點投資資金才能提高資金的流動性，有效的利用流動資金，提高了企業(yè)的各項能力，例如：變現(xiàn)和償債的能力，但是另一方面會降低企業(yè)的獲利能力，不利于資金的在資金的有效周轉(zhuǎn)。較大數(shù)額的投資，會存在較大風(fēng)險和不確定性，所以要進(jìn)行實地的市場考察，盡可能的減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。資金的有效運(yùn)營是企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)階段。

二、對于房地產(chǎn)企業(yè)各個時期財務(wù)風(fēng)險的剖析

對于各個時期的財務(wù)風(fēng)險分析為以下三個階段：

（1）房地產(chǎn)項目前期的開發(fā)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)是一個不能中途停止的行業(yè)，一旦決定投資，開發(fā)一個項目時，要對項目進(jìn)行預(yù)期的能否正常進(jìn)行的分析，由此制定對應(yīng)的政策。因為房地產(chǎn)項目所需時間較長，需要較大的資金的支持，所以在進(jìn)行項目開發(fā)時就會存在許多不可預(yù)見的風(fēng)險，大家都知道，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因為這個原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開始進(jìn)行，無論面對什么問題都不能停止或者重新開始，所以，房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人需要對項目進(jìn)行準(zhǔn)確全面的分析，這樣才能盡可能的避免項目開發(fā)過程中存在的諸多財務(wù)風(fēng)險。

（2）房地產(chǎn)項目中期的運(yùn)行風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的進(jìn)行需要消耗大量的人力資源，物力以及財力，此階段會消耗大量的流動資金本，所占的比重很大。按照相關(guān)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的規(guī)定，因此這部分的費用要有企業(yè)自己全權(quán)支付，在一段時間內(nèi)這對企業(yè)來說是一筆巨大的支出。這個階段是環(huán)環(huán)相扣的，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題該項目都無法繼續(xù)執(zhí)行，嚴(yán)重的情況下會導(dǎo)致其破產(chǎn)，所以，企業(yè)不僅要嚴(yán)格的執(zhí)行融資計劃和預(yù)算計劃，還要根據(jù)當(dāng)前的市場情況進(jìn)行靈活的調(diào)整，這樣才能更好地規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險，在符合國家規(guī)定和政策的前提下順利的完成房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程。

（3）是房地產(chǎn)項目后期銷售風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)商業(yè)銀行進(jìn)行放款的規(guī)定，商品房實現(xiàn)了主體封頂并且辦理了相關(guān)證明之后，相關(guān)的金融管理機(jī)構(gòu)才有資格為客戶發(fā)放按揭貸款，在相應(yīng)的房地產(chǎn)項目完成之后，接下來的問題就是關(guān)于房屋銷售問題，如果能夠營銷成功，這樣開發(fā)項目就可以達(dá)到回籠流動資金的目的，并能夠取得一定的利潤，所以這次的房地產(chǎn)項目就取得了階段性的成功。假如房屋沒有及時的出售，就會無法按時收回前期墊付資金或銀行貸款，由此導(dǎo)致流動資金的積壓，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，所以，在項目完成之后工作中心應(yīng)該放在房屋銷售階段，營銷是一個不能忽略的重點，規(guī)避銷售風(fēng)險，避免出現(xiàn)資金流動的問題，這樣才能夠保證項目的正常進(jìn)行，達(dá)到盈利的目的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金流動方面問題的解決方法

（1）從多個渠道獲得資金

一個開發(fā)項目的進(jìn)行不僅僅可以通過信譽(yù)貸款的方式獲得資金，還可以尋找有投資意向的投資商，這樣既可以得到資金又沒有大額的費用產(chǎn)生。但是在這個過程中我們也有很多需要注意的問題，其一，因為到達(dá)規(guī)定還款日期時該項目會面臨巨大的還款壓力，所以我們要盡量將還款期限和該開發(fā)項目的經(jīng)營周期相統(tǒng)一。其二，企業(yè)在向銀行進(jìn)行信譽(yù)貸款時要對貸款金額做出嚴(yán)格的規(guī)定，防止因為貸款金額太多無法償還的情況出現(xiàn)。

（2）加強(qiáng)對于資金流動的管理

強(qiáng)化對于開發(fā)項目的資金流動的經(jīng)營管理，以A項目作為例子，對于這樣的一個大項目而言，人員的分配，流動資金的管理等很多環(huán)節(jié)的環(huán)環(huán)相扣才能保證項目的有效實施，其中最重要的就是對于資金流動的管理，那么就要求我們對每筆資金的收入和支出都有詳細(xì)的記載，我們要評估這個項目的預(yù)期風(fēng)險，盡量將風(fēng)險降到最小。企業(yè)要適當(dāng)?shù)姆衷O(shè)各個相應(yīng)的部門進(jìn)行資金流動的管理，例如：設(shè)立收賬臺要求其記錄每筆所獲得的收入。要合理的利用資金，盡量避免資金的浪費，企業(yè)在內(nèi)部資金流動的管理要全面，更要深入。

（3）完善對開發(fā)項目流動資金的監(jiān)控

前期要進(jìn)行預(yù)控，在開發(fā)項目進(jìn)行期間也要進(jìn)實時的監(jiān)控，這樣能夠“防患于未然”，企業(yè)根據(jù)相關(guān)的規(guī)定對資金流動進(jìn)行控制，盡可能的保證每個環(huán)節(jié)都在預(yù)期內(nèi)進(jìn)行，開發(fā)項目進(jìn)行前期保證資金趨勢是呈現(xiàn)增長的情況，在監(jiān)控的過程中要使支出和收入達(dá)到平衡。這樣每個步驟才能有條不紊的實施。

四、房地產(chǎn)項目的財務(wù)管理措施

（1）樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險防范觀念

隨著社會的發(fā)展，樹立風(fēng)險防范意識是十分重要的，企業(yè)應(yīng)該招聘專業(yè)人員，深入的分析企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，從這些方面看出企業(yè)存在的潛在財務(wù)風(fēng)險，而且企業(yè)需要提高全體員工的風(fēng)險控制意識，要從基層做起，逐步深入，嚴(yán)格的進(jìn)行日常的行為規(guī)范，有效的規(guī)避風(fēng)險，提高風(fēng)險意識是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制管理必不可少的手段，按時的進(jìn)行各項計劃，除此以外，要對各方面進(jìn)行評估，這樣才能有效地規(guī)避風(fēng)險，要跟上時代的腳步，擁有全新的經(jīng)營管理理念，讓企業(yè)的各環(huán)節(jié)管理能夠發(fā)揮最佳的效果，提引企業(yè)的管理質(zhì)量。企業(yè)人員要加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險意識，仔細(xì)分析管理過程中各個變量對風(fēng)險的影響。各司其職，各盡所能。才能讓企業(yè)規(guī)避風(fēng)險。

（2）加強(qiáng)對于資金的管理

因為房地產(chǎn)企業(yè)本身流動資金就少，一筆資金的延遲收款就會導(dǎo)致諸多項目的推遲，所以應(yīng)該按時將應(yīng)收欽收回，防止資金短缺狀況的發(fā)生。收賬也要建立相應(yīng)的管理制度，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行結(jié)賬，防止出現(xiàn)缺賬漏賬的情況。建立適合企業(yè)的嚴(yán)密的財務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制，建立完備的內(nèi)部控制制度，加大對企業(yè)內(nèi)部賬務(wù)的審核力度和對企業(yè)人員的監(jiān)管力度，嚴(yán)格的控制企業(yè)財務(wù)的實施力度。前提是保證企業(yè)資金的安全，最大能力地降低企業(yè)管理資金層面的風(fēng)險發(fā)生率。

（3）制定合理的薪酬制度，強(qiáng)化人才培訓(xùn)機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者要制定合理的薪酬制度，有懲也有罰，對認(rèn)真工作的人員給予一定的福利，無故缺席要對其進(jìn)行扣除工資，加強(qiáng)對工作人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高工作人員的工作素質(zhì)，滿足相應(yīng)員工的合理需求。合理的資本結(jié)構(gòu)才能使企業(yè)更好地發(fā)展，作為企業(yè)發(fā)展的基石，我們應(yīng)調(diào)整企業(yè)的負(fù)債比例，優(yōu)化中小企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)。以適合自身的經(jīng)營環(huán)境為出發(fā)點，對相應(yīng)資本、負(fù)債等進(jìn)行建設(shè)性的調(diào)整。在布滿荊棘的道路上找到一條實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)良性循環(huán)的道路來解決資本結(jié)構(gòu)問題。

五、結(jié)語

隨著社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了很大的市場空間，但不是人人都能夠做好開發(fā)項目的，從基層做起，事情都是有利也有弊的，想要獲得更多的利益就要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，我們要盡其所能的規(guī)避風(fēng)險，注意對員工綜合素質(zhì)的提高，對其技能的培養(yǎng)等，這樣才能穩(wěn)定又持續(xù)的進(jìn)行企業(yè)的發(fā)展，解決～些不必要的問題。你需要具備聰明的大腦，擁有邏輯思維，考慮全面等等，當(dāng)然外在的因素也十分重要，其中最重要的就是對于資金流動的把握和控制，前期的失敗不是真正的失敗，最后的成功才是真正的成功。我們不能輕易的放棄，要從最重要的部分下手，深入了解資金流動，使其各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，達(dá)到最后開發(fā)項目能夠圓滿完成的任務(wù)。

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