張欣

摘要：為了保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡，全國(guó)多地積極推動(dòng)實(shí)施限購(gòu)政策。但是新政策的實(shí)施，不是真正的有效市場(chǎng)在發(fā)揮作用，同時(shí)缺乏可行性調(diào)查，也會(huì)導(dǎo)致更多的負(fù)面影響，本次對(duì)成都市限購(gòu)政策解讀，站在剛需購(gòu)房者的角度，了解限購(gòu)政策給剛需購(gòu)房者帶來(lái)的實(shí)際效果與不足，提出進(jìn)一步完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)控制的對(duì)策和建議，讓它能夠更好地服務(wù)社會(huì)，以保證成都房地產(chǎn)業(yè)在限購(gòu)政策的影響下，不僅能使剛需者買(mǎi)得起房子，還可以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：成都;限購(gòu)政策;剛需

一、成都市限購(gòu)政策剖析

遭到全國(guó)熱門(mén)城市房?jī)r(jià)迅速高漲，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)分化、個(gè)體發(fā)展企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)借機(jī)炒作，制造市場(chǎng)緊張氣氛，甚至故意放慢節(jié)律，削減推板，釋放不實(shí)銷(xiāo)售信息，導(dǎo)致?lián)屬?gòu)，投機(jī)性購(gòu)房等非理性的消費(fèi)逐步增加。更多的外地資本進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，也導(dǎo)致了剛性需求者非理性的購(gòu)買(mǎi)，房?jī)r(jià)驟變，威懾到了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。2016年10月1日起，成都市陸續(xù)推出限購(gòu)政策，加大限購(gòu)力度，具體措施如下：

至2016年10月1號(hào)起，成都巾.限購(gòu)政策前幾次實(shí)施后，樓市依然沒(méi)有降溫的趨勢(shì)，所以當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)不斷加大限購(gòu)力度，提高購(gòu)房門(mén)檻。將符合購(gòu)房資格的需求者范圍不斷縮小，通過(guò)供需市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，防止投機(jī)客進(jìn)入市場(chǎng)，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

二、剛需購(gòu)房者的定義

所謂“剛需”就是剛性需求，以自住為首要條件，也就是說(shuō)剛性需求者買(mǎi)房是為了滿(mǎn)足自己和家庭能有一個(gè)穩(wěn)定的居住環(huán)境，而不是為了炒作樓市。成都市目前符合剛需購(gòu)房者條件必須滿(mǎn)足：一是居民家庭包括夫妻雙方、夫妻雙方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）和其未成年子女，達(dá)到法定婚齡未婚、離異、喪偶等單身以個(gè)人為居民家庭;夫妻離異的，購(gòu)房登記時(shí)離婚應(yīng)已滿(mǎn)兩年;二是登記購(gòu)房人及其家庭成員在本市行政區(qū)域內(nèi)名下均無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且自2016年10月1日以來(lái)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄。當(dāng)然還得符合成都市限購(gòu)政策條件才有剛需購(gòu)房資格。

三、限購(gòu)政策對(duì)剛需購(gòu)房者的影響

（1）限購(gòu)政策對(duì)剛需購(gòu)房者的積極影響

第一，支持合理住房需求。根據(jù)最新政策要求，符合剛需條件的購(gòu)房者，可以比二普通資格購(gòu)房者優(yōu)先搖號(hào)選房，以剛需身份沒(méi)有搖中還可參與普通資格繼續(xù)搖號(hào)，這就增加了剛需購(gòu)房者的中簽比例。而且對(duì)于首套房需求者首付比例較二套房來(lái)說(shuō)小很多，這些政策無(wú)疑對(duì)剛需購(gòu)房者都是利好的。且2017年4月13日起在成都限購(gòu)區(qū)域新購(gòu)住房，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)3年之后才能上市交易，這一條件增加了投資客炒作市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，讓真正對(duì)住房有需求的人參與到市場(chǎng)。

第二，限制捂盤(pán)。為了防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，成都市相關(guān)部門(mén)也對(duì)新開(kāi)的樓盤(pán)實(shí)行限價(jià)。開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證后，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)在10日內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)反映房屋銷(xiāo)售的狀態(tài)，根據(jù)住房?jī)r(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。這樣可以有效防止部分樓盤(pán)故意捂盤(pán)，出現(xiàn)供給短缺的現(xiàn)象。

第三，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。2016年至今，成都房?jī)r(jià)幾乎翻了一番，甚至更多。習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的”，既然是用來(lái)住的，就要建老百姓買(mǎi)得起的房子。衣食住行關(guān)乎民生，如果沒(méi)有穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，社會(huì)穩(wěn)定也難以維持。所以，為了防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，成都市連續(xù)幾次限購(gòu)升級(jí)之后也取得不錯(cuò)的成績(jī)。不管是新盤(pán)還是二手房的價(jià)格都得到一定程度的抑制，市場(chǎng)溫度有所下降。

（2）限購(gòu)政策對(duì)剛需購(gòu)房者的消極影響

第一，銷(xiāo)售、中介的誘導(dǎo)。限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，樓市溫度下降，很多中介和銷(xiāo)售為了提高房屋成交量，進(jìn)行誘導(dǎo)性宣揚(yáng)如：限購(gòu)政策即將取消、貸款比例即將上調(diào)等現(xiàn)象。正因?yàn)闃鞘袦囟瘸掷m(xù)高熱不減才連續(xù)升級(jí)限購(gòu)制度，成都市房?jī)r(jià)才得到階段性的緩和、穩(wěn)定，如果政府馬上取消限購(gòu)，豈不是讓樓市再“火熱一把”。那所謂的調(diào)控又如何能起到真正的作用。所以很多銷(xiāo)售、中介誘導(dǎo)性的宣傳會(huì)加重剛需購(gòu)房者的恐慌，以采取不理性的購(gòu)房行為。

第二，戶(hù)籍政策中的不合理。最新2018年5月15日限購(gòu)政策中提到：擁有限購(gòu)區(qū)域戶(hù)籍未滿(mǎn)2年需連續(xù)繳納1年社保才有購(gòu)房資格。戶(hù)籍政策牽涉到子女未來(lái)受教育的問(wèn)題，恰巧成都市現(xiàn)階段可以采用學(xué)歷落戶(hù)，這一批人中大部分也是剛性需求者，但是還是要等滿(mǎn)足兩年戶(hù)籍才能取得購(gòu)房資格，且新盤(pán)大多數(shù)是期房，不能及時(shí)交付，所以取得住房時(shí)間周期較長(zhǎng)。原則上，所謂的公平都是相對(duì)的，沒(méi)有絕對(duì)的公平，和絕對(duì)的限制。而在這次樓市限購(gòu)上，為什么一定要咬著戶(hù)籍二字不放呢？對(duì)于自己本身而言，作為一個(gè)過(guò)渡性政策，限購(gòu)令短期內(nèi)確實(shí)會(huì)起到積極的作用。但是，如果戶(hù)籍在核心位置，恐怕投機(jī)客又會(huì)將限購(gòu)問(wèn)題擴(kuò)大到戶(hù)籍方面，以至出現(xiàn)倒買(mǎi)倒賣(mài)的現(xiàn)象，而限購(gòu)的根本問(wèn)題抑制投機(jī)倒把卻仍然沒(méi)有控制住。反而讓渴望買(mǎi)房的群體將買(mǎi)房變成一種奢望，所以，我們不能將戶(hù)籍問(wèn)題作為核心解決方案來(lái)執(zhí)行。而今天的發(fā)展，與以戶(hù)籍限制為由，來(lái)阻礙外地人購(gòu)房的需求也是不相匹配的。過(guò)去，戶(hù)口不只是一張紙，更重要的是賬戶(hù)式軸承內(nèi)容背后的公民待遇?，F(xiàn)在戶(hù)籍是越來(lái)越模糊，事實(shí)上，一個(gè)工人有歸屬感，關(guān)鍵不是戶(hù)口有沒(méi)有的問(wèn)題，而在于公民的待遇在城市他們能否給予。所以今天，戶(hù)籍的復(fù)蘇理論，顯然有點(diǎn)與時(shí)代有點(diǎn)出入，房地產(chǎn)限購(gòu)綁定本地戶(hù)籍，本身就是一種歧視政策，也是一種無(wú)奈，因?yàn)槿绻獙?shí)現(xiàn)住房購(gòu)買(mǎi)，如今除了把戶(hù)籍問(wèn)題作為關(guān)鍵實(shí)施步驟，似乎沒(méi)有更好的快捷方式了。雖在短期內(nèi)限制應(yīng)該是非常有效的，可以嚴(yán)重打擊了相當(dāng)一部分外地人想在本地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的舉動(dòng)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)應(yīng)該也是積極并且有效果的。但這并不能從根本上解決投機(jī)客們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。俗話(huà)說(shuō)的好，寧堵城門(mén)，不堵水口，但這是一個(gè)諷刺的言語(yǔ)。也就是說(shuō)，如果不解決這個(gè)問(wèn)題的來(lái)源，采取臨時(shí)解決方案不治本，長(zhǎng)時(shí)間的靜之，問(wèn)題終將也會(huì)迸發(fā)出來(lái)。

第三，區(qū)域限制不合理。2018年5月15日最新政策規(guī)定，擁有成都市兩大重限區(qū)（天府新區(qū)和高新區(qū)南部）購(gòu)房資格者不能購(gòu)買(mǎi)其他11主城區(qū)的住房，而且兩大重限區(qū)還不能交叉購(gòu)買(mǎi)。也就說(shuō)，你有天府新區(qū)的購(gòu)房資格就只能買(mǎi)天府新區(qū)的住房，這無(wú)疑是把你的社保和戶(hù)籍所在區(qū)以及住房綁定在布、區(qū)域，顯然條件很苛刻了。而且，全國(guó)其他多地限購(gòu)政策中，也很少出現(xiàn)區(qū)域限購(gòu)這一情況。

第四，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)倒掛。成都市新盤(pán)限價(jià)以來(lái)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格顯然會(huì)被二手房?jī)r(jià)格低很多。二手房是房主按照市場(chǎng)情況自由定價(jià)，不受約束，因?yàn)樾卤P(pán)限價(jià)，又需要搖號(hào)和存在交房周期，所以二手房市場(chǎng)定價(jià)依然很高，這就使得二手房和新盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

第五，容易滋生違法違規(guī)行為。成都市限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，難免會(huì)滋生一些違法違規(guī)行為來(lái)取得住房資格，例如：仿造或假開(kāi)具社保交納證明、以公司的名義購(gòu)房、私下收取費(fèi)用轉(zhuǎn)讓搖號(hào)資格等現(xiàn)象。新盤(pán)限價(jià)，開(kāi)放商也滋生一些不誠(chéng)信行為，比如收取違規(guī)誠(chéng)意金;用宣傳上漲裝修費(fèi)的消息來(lái)提高價(jià)格等。所以加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序尤為重要。

四、針對(duì)剛需購(gòu)房者提出的建議

（1）不受銷(xiāo)售人員的誘導(dǎo)

識(shí)別部分銷(xiāo)售和中介的夸張宣傳，剛性需求者主要考慮自住，所以短時(shí)間之內(nèi)不考慮換房的，至于房?jī)r(jià)未來(lái)的漲跌不用作為重要因素考慮，只需要考慮自身需求。關(guān)于成都市限購(gòu)政策短時(shí)間內(nèi)是否取消，這是一個(gè)預(yù)測(cè)性問(wèn)題，本文觀點(diǎn)：成都市限購(gòu)政策幾次升級(jí)后剛?cè)〉秒A段性成效，所以不會(huì)取消。

（2）提前準(zhǔn)備取得購(gòu)房資格

作為剛需購(gòu)房者，要十分清楚成都市的限購(gòu)政策，需要提前遷人戶(hù)籍或者購(gòu)買(mǎi)社保來(lái)取得購(gòu)房資格，但是政策并未一成不變，在取得購(gòu)房資格的同時(shí)，限購(gòu)政策可能還會(huì)針對(duì)市場(chǎng)的變化做出改變，本文建議是多參考其他一線城市的限購(gòu)政策，一般情況下，新政策實(shí)施之前會(huì)有部分城市先試點(diǎn)，然后再鋪面開(kāi)來(lái)，以便自己優(yōu)先采取應(yīng)對(duì)措施。

（3）根據(jù)自身需求理性購(gòu)房

剛性購(gòu)房者需要根據(jù)自身的需求和實(shí)力來(lái)選擇住房。因?yàn)槌啥际杏袇^(qū)域限購(gòu)，所以可以根據(jù)自己的工作所在地和未來(lái)小孩上學(xué)的區(qū)域針對(duì)性取得理想?yún)^(qū)域購(gòu)房資格。目前受限購(gòu)的影響，很多開(kāi)放商開(kāi)出了大量公寓，購(gòu)買(mǎi)公寓是不需要任何購(gòu)房資格的，但是公寓居住成本較高，水電物業(yè)多為商用價(jià)格，大多為小面積通風(fēng)欠佳，梯戶(hù)比密度大且二手公寓轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)很高，所以如果是自住性剛性需求不建議購(gòu)買(mǎi)公寓。

（4）不做違法違規(guī)的事情

作為剛性購(gòu)房需求者應(yīng)該合理取得購(gòu)房資格，切勿弄虛作假。相關(guān)部門(mén)已經(jīng)頒布：虛假取得購(gòu)房資格，一經(jīng)查處，三年內(nèi)取消購(gòu)房資格。突如其來(lái)的限購(gòu)，讓許多買(mǎi)家始料未及，所以剛性購(gòu)房者只有合理調(diào)整購(gòu)房計(jì)劃應(yīng)對(duì)新政。

五、結(jié)論

支持未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定是利，學(xué)技術(shù)，并以實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。當(dāng)然如果連大多數(shù)奮斗在一、二線城市剛需者購(gòu)買(mǎi)一套房子都成為難上加難的事情，那我們也應(yīng)該思考限購(gòu)政策推出的真正的意義何在？所謂的限購(gòu)還是應(yīng)該讓那些真正有需求的人進(jìn)入到限制圈層內(nèi)，讓那些炒房團(tuán)投機(jī)客沒(méi)有空隙可以進(jìn)入，這才從真正意義上實(shí)現(xiàn)習(xí)總書(shū)記說(shuō)的“房子是用來(lái)住的”。

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