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        房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)及對策研究

        2019-06-11 05:49:04朱念
        財(cái)訊 2019年2期
        關(guān)鍵詞:融資風(fēng)險(xiǎn)并購房地產(chǎn)企業(yè)

        朱念

        摘要:在國家去庫存、去杠桿的調(diào)控政策影響下,近年來房地產(chǎn)行業(yè)并購案例逐漸增加,并購金額也是越來越大。并購作為一種優(yōu)化資源配置、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)重組的有效手段,就當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢來看,是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和適應(yīng)復(fù)雜形勢的必然選擇。但是在房地產(chǎn)企業(yè)并購融資過程中,也伴隨著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)識(shí)別并做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對,輕則影響并購的順利進(jìn)行,嚴(yán)重時(shí)還會(huì)因?yàn)槿谫Y困難導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。本文在分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)成因的基礎(chǔ)上,就具體的應(yīng)對策略展開了簡要分析。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);并購;融資風(fēng)險(xiǎn);對策

        一、房地產(chǎn)企業(yè)并購融資中的風(fēng)險(xiǎn)成因

        (1)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)不強(qiáng)

        融資風(fēng)險(xiǎn)始終伴隨在房地產(chǎn)企業(yè)并購融資的各個(gè)工作環(huán)節(jié)中,特別是在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域融資監(jiān)管體系尚不完善的大環(huán)境下,一方面是許多房地產(chǎn)企業(yè)受到自身運(yùn)營機(jī)制和發(fā)展歷程的影響,沒有形成強(qiáng)烈的內(nèi)部控制意識(shí),沒有立足于房地產(chǎn)企業(yè)融資的實(shí)際需要,提前做好風(fēng)險(xiǎn)分析和制定應(yīng)對策略,導(dǎo)致在并購融資中一旦遇到風(fēng)險(xiǎn),不能及時(shí)應(yīng)對和控制,造成損失擴(kuò)大化;另一方面,由于缺乏強(qiáng)有力的外部監(jiān)控手段,對房地產(chǎn)企業(yè)一些不規(guī)范的融資行為沒有及時(shí)指出,后期也會(huì)面臨嚴(yán)重的隱患或問題。

        (2)房地產(chǎn)企業(yè)采取的融資方式較為單一

        從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較成熟的發(fā)達(dá)國家來看,房地產(chǎn)企業(yè)走“多元化”融資模式是提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力和永葆企業(yè)發(fā)展動(dòng)力的關(guān)鍵。但是就我國房地產(chǎn)行業(yè)來看,現(xiàn)階段主流的融資方式還是以商業(yè)銀行貸款、發(fā)行股票等傳統(tǒng)模式為主。由于融資方式比較單一,特別是對于商業(yè)銀行貸款過度依賴,一旦后期融資渠道不暢,將會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金大幅縮水,甚至因?yàn)槎唐趦?nèi)資金周轉(zhuǎn)不開,導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營受阻,引發(fā)嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)。除了融資方式單一化之外,在融資風(fēng)險(xiǎn)防控技術(shù)手段上也不夠多元。

        (3)存在拿地準(zhǔn)和融資難的兩難局面

        從去化和收益的角度出發(fā),開發(fā)商重點(diǎn)開發(fā)一二線熱點(diǎn)城市的住宅或商住類項(xiàng)目,剛好與政策相左(如《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》》),導(dǎo)致拿地難和融資難的兩難局面。

        (4)融資雙方立意溝通困難

        投資拓展部門的融資知識(shí)(如涉及資金如何匹配、交易方式如何嵌人資金方的角色、如何設(shè)計(jì)融資方案和風(fēng)控措施、如何根據(jù)收購節(jié)點(diǎn)有效解決放款等)和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)無法一蹴而就,導(dǎo)致仍然使用投資的思路跟資金方溝通,且無法有效理解資金方的顧慮和要求,最終導(dǎo)致雙方合作空間變小或拉長談判周期。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)的基本類型

        (1)權(quán)益性融資風(fēng)險(xiǎn)

        權(quán)益性融資是通過稀釋原有投資者對企業(yè)的控制權(quán)為代價(jià),獲取資金的一種融資形式,主要以股票融資為主。引發(fā)權(quán)益性融資風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是發(fā)行新股選擇的時(shí)機(jī)不當(dāng),導(dǎo)致新股對投資者的吸引力不強(qiáng),不能獲得預(yù)期融資金額。此外,房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)股票的數(shù)量不當(dāng),也會(huì)帶來一定的融資風(fēng)險(xiǎn)?,F(xiàn)階段股票融資的類型有2種:一是股權(quán)再融資,能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流,風(fēng)險(xiǎn)來說相對較小;二是首次公開上市,由于融資周期偏長,可能會(huì)因?yàn)槭袌霾▌?dòng)或政策變動(dòng),帶來不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

        (2)債務(wù)性融資風(fēng)險(xiǎn)

        債務(wù)性融資風(fēng)險(xiǎn)主要有銀行融資風(fēng)險(xiǎn)和債券融資風(fēng)險(xiǎn)。銀行融資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)通過商業(yè)銀行渠道獲取貸款后,在還款期限內(nèi)由于銀行利率升高或其他融資條件發(fā)生調(diào)整,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要承受比原來更多的利息,由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是具有較強(qiáng)的客觀性,特別是受到宏觀調(diào)控政策的影響,近年來商業(yè)銀行關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴(yán)格,限制條款也隨之耐曾加,進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。債券融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)利用債券方式籌集資金時(shí),由于債券發(fā)行時(shí)機(jī)、發(fā)行價(jià)格、票面利率、還款分式等因素考慮欠佳,使企業(yè)經(jīng)營成果遭受損失的可能性。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略

        (1)“投資+融資”的聯(lián)動(dòng)拓展思路

        2018年以來,很多開發(fā)商把融資職能和工作合并劃入了投資拓展部(部分開發(fā)商仍保留融資部門,部分開發(fā)商已經(jīng)兩者合并),職能的合并也讓投拓部門的壓力和工作思路發(fā)生很大變化,甚至一個(gè)項(xiàng)目變成了重點(diǎn)關(guān)注融資的事情,而不是投資的事情。雖然國內(nèi)金融市場的起步較晚,但是近年來發(fā)展迅速,基本上形成了體系完善、監(jiān)管到位的金融市場,為各個(gè)行業(yè)尤其是近年來房地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的幫助。雖然國內(nèi)金融市場體量較大,但是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力后勁不足,不能滿足當(dāng)前各個(gè)行業(yè)的融資需求。此外,從房地產(chǎn)企業(yè)角度來說,由于金融市場中提供的融資方式單一,也會(huì)進(jìn)一步增加企業(yè)并購融資的風(fēng)險(xiǎn)。基于這一問題,今后要嘗試拓寬融資渠道,例如近年來興起的“投資+融資”的聯(lián)動(dòng)模式可以在并購融資過程中起到分散風(fēng)險(xiǎn)的效果。

        (2)靈活調(diào)整拿地方式或合作方式

        針對城市更新項(xiàng)目和仍處于前期的項(xiàng)目(即已經(jīng)圈地但尚未最終拿到土地證),開發(fā)商傾向與項(xiàng)目方捆綁合作開發(fā),前期通過小投人和設(shè)置更為嚴(yán)格的合作條件,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和確保資金使用率和資金安全。合理的融資結(jié)構(gòu),是降低房地產(chǎn)企業(yè)并購融資風(fēng)險(xiǎn)的一種有效策略。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種途徑,實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。例如某地區(qū)的村企合作,其中包含城市更新、非農(nóng)指標(biāo)和征返地指標(biāo)合作、土地整體籌備利益統(tǒng)籌的留用地合理開發(fā)等等。這種賣方市場的現(xiàn)象使得土地報(bào)價(jià)居高不下。因此對政策的理解不能過于表面,領(lǐng)會(huì)調(diào)整拿地方式和合作方式,雖然短期來看融資成本偏高,但是房地產(chǎn)企業(yè)有更多選擇權(quán),對風(fēng)險(xiǎn)的控制力度較強(qiáng),從而將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍之內(nèi)。

        (3)嚴(yán)格遵循并購流程

        房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并購融資是一項(xiàng)專業(yè)性、復(fù)雜化的工作,要想達(dá)到有效預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)、確保并購順利進(jìn)行的目的,就必須遵守相關(guān)章程,按部就班的完成并購融資工作。首先,房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身情況和并購需要,制定一個(gè)明確的并購目標(biāo)。這樣一方面能夠?yàn)橄乱徊讲①徣谫Y提供參考,又能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)效益最大化。其次,還要制定符合房地產(chǎn)企業(yè)的并購策略,包括進(jìn)行自我測評、自我分析、可行性報(bào)告等。具體明確房地產(chǎn)企業(yè)的納稅信息、財(cái)務(wù)信息、資產(chǎn)負(fù)債信息等。在完場上述工作的基礎(chǔ)上,制定最終的并購方案,同時(shí)開始籌措并購資金。

        (4)加強(qiáng)對當(dāng)?shù)卣吆土鞒痰慕庾x和市場分析

        房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要自上而下的樹立起并購融資風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí),作為企業(yè)管理者,要做好頂層設(shè)計(jì)與宏觀指導(dǎo),加強(qiáng)對當(dāng)?shù)卣吆土鞒痰慕庾x,為并購融資工作的順利開展提供支持;作為企業(yè)各部門工作人員,也要將并購融資方案落到實(shí)處,從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。只有全員提高防范意識(shí),才能在并購融資過程中,做好風(fēng)險(xiǎn)的提前識(shí)別、有效預(yù)防和及時(shí)止損。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn),或是借鑒其他國家、其他企業(yè)的成功方法,建立起風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,這樣才能夠在遇到融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí),采取有效的應(yīng)對策略,也是將風(fēng)險(xiǎn)降到最低的一種有效方法。

        (5)做好相關(guān)法規(guī)制度的完善工作

        完善的法律法規(guī)也能夠起到規(guī)范并購融資行為、有效預(yù)防融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。關(guān)于完善制度方面,需要各方共同努力:首先,政府方面要通過出臺(tái)政策和宏觀引導(dǎo),為房地產(chǎn)企業(yè)并購融資創(chuàng)造良好的環(huán)境。例如進(jìn)一步完善證券法,通過走房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的方式,解決融資問題;其次,要引進(jìn)中介結(jié)構(gòu),發(fā)揮監(jiān)督作用。要給予中介機(jī)構(gòu)一定的自主權(quán)和獨(dú)立權(quán),保持客觀和公平,在保障并購融資透明化和規(guī)范化過程中起到實(shí)質(zhì)性的幫助。

        三、結(jié)語

        我國房地產(chǎn)行業(yè)改革已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”,并購逐漸成為企業(yè)謀求生存和實(shí)現(xiàn)發(fā)展的有效渠道。但是并購融資中客觀存在的風(fēng)險(xiǎn),也不得不引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。要結(jié)合自身實(shí)際情況、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢,提高風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí),并提前做好全方面的應(yīng)對措施,才能讓房地產(chǎn)企業(yè)順利的并購融資,提高自身的市場競爭力。

        參考文獻(xiàn)

        [1]許晶晶,楊漢明.淺談我國企業(yè)跨國并購的風(fēng)險(xiǎn)和防范——以聯(lián)想、TCL等收購案分析[C]//中國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)財(cái)務(wù)管理專業(yè)委員會(huì)2013年學(xué)術(shù)年會(huì).2013.

        [2]徐峻,顏哲,祝亞輝.信貸調(diào)整對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其對策[J].土木建筑與環(huán)境工程,2014,26(1):99-103.

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