【摘要】近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從2003年開(kāi)始，這十幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)高速迅猛發(fā)展，對(duì)人民生活條件的改善、城市化進(jìn)程發(fā)長(zhǎng)的促進(jìn)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動(dòng)都影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及吸引著媒體和大眾的目光。而2014年初起連續(xù)5個(gè)季度住宅銷售面積出現(xiàn)同比下滑，除個(gè)別以外，房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍走低。房?jī)r(jià)已從單邊快速上漲轉(zhuǎn)為上下區(qū)間波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)總體銷售收入增速開(kāi)始放緩，利潤(rùn)率下滑，導(dǎo)致房企資金短缺，建設(shè)項(xiàng)目成本全過(guò)程管理與控制將起到至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);全過(guò)程管理;控制;管理

成本管理與控制廣義上是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理與控制是由成本規(guī)劃、成本計(jì)算、成本控制和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)四項(xiàng)內(nèi)容組成。成本規(guī)劃是根據(jù)企業(yè)的資金、規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境而制定的，也是對(duì)成本管理做出的規(guī)劃，為成本管理提供具體的思路和總體要求。成本計(jì)算是成本管理與控制的基礎(chǔ)，不管是成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等，都需先進(jìn)行計(jì)算各項(xiàng)數(shù)據(jù)。成本控制是利用成本計(jì)算提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和組織等手段實(shí)現(xiàn)降低成本或改善目標(biāo)成本的一系列活動(dòng)。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)是對(duì)成本控制效果的評(píng)估，目的在于改進(jìn)原有的成本控制方式和激勵(lì)約束各部門人員能力的行為。

而在建筑行業(yè)里，房地產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，而房地產(chǎn)業(yè)里成本管理與控制包含的內(nèi)容更加細(xì)化：

1、建立和完善成本控制體系、成本管理規(guī)范、制度、業(yè)務(wù)流程及標(biāo)準(zhǔn)，并組織實(shí)施;

2、成本策劃，確定各階段成本指標(biāo)，并對(duì)各指標(biāo)，提出控制要點(diǎn);

3、制定年度、季度、月資金計(jì)劃，設(shè)置成本臺(tái)帳賬，即時(shí)反映各目標(biāo)成本執(zhí)行情況;

4、項(xiàng)目各分包工程的招標(biāo)文件的編制，并組織開(kāi)展對(duì)投標(biāo)單位的資格審查、發(fā)售招標(biāo)文件、答疑、開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)、商務(wù)談判、定標(biāo);

5、項(xiàng)目工程、設(shè)備、材料采購(gòu)合同編制、協(xié)商、簽訂，并監(jiān)督執(zhí)行情況;

6、項(xiàng)目預(yù)（結(jié)）算編制、審核，現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)變更、工程簽證、進(jìn)度款審查;

7、項(xiàng)目的目標(biāo)成本及動(dòng)態(tài)成本管理，組織項(xiàng)目后成本分析評(píng)估，項(xiàng)目總投資對(duì)比分析、項(xiàng)目概預(yù)算超支分析，形成工程造價(jià)后評(píng)估報(bào)告;

8、進(jìn)行項(xiàng)目成本相關(guān)專業(yè)的指標(biāo)、分析、考核等成本信息收集，建設(shè)及維護(hù)成本數(shù)據(jù)庫(kù)。

9、其他與成本管理與控制相關(guān)內(nèi)容。

隨著建筑業(yè)不斷的發(fā)展，使成本管理慢慢地成為建筑業(yè)主要管理部份。原本從簡(jiǎn)單的造價(jià)計(jì)算發(fā)展到成本管理，也是伴隨建筑業(yè)不斷發(fā)展與擴(kuò)大息息相關(guān)。建筑項(xiàng)目工程是一個(gè)復(fù)雜而長(zhǎng)期的施工過(guò)程，涉及到的施工環(huán)節(jié)特別多，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的最大化，提高投資項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，在保證建筑項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)對(duì)建筑項(xiàng)目工程全過(guò)程的成本的控制與管理，已經(jīng)成為我國(guó)建筑行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，建筑項(xiàng)目工程大致可分為投資決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工這四個(gè)階段，對(duì)每個(gè)階段加以控制與管理，將能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果。我們就成本管理與控制對(duì)投資決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工這四個(gè)階段進(jìn)行分析。

1、決策階段的工程成本管理與控制

項(xiàng)目決策是指投資者在調(diào)查分析、研究的基礎(chǔ)上，選擇和決定投資行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)比較并做出判斷和決定的過(guò)程。決策階段是項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的起始階段，決策階段的工程計(jì)價(jià)對(duì)項(xiàng)目全工程的成本管理與控制起著宏觀調(diào)控作用。在項(xiàng)目全工程中決策階段影響工程造價(jià)的程度高達(dá)70%-90%。在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，要充分考慮建筑工程的可行性及其所需要的各方面投資，以正確地做出決策，避免盲目建設(shè)，造成資源浪費(fèi)，從而影響到建筑工程的成本管理與控制。決策階段是決定工程成本管理與控制的基礎(chǔ)階段。

2、設(shè)計(jì)階段的工程成本管理與控制

國(guó)內(nèi)外研究數(shù)據(jù)表明，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用只占工程全部費(fèi)用的1%，但在項(xiàng)目決策正確前提下，它對(duì)工程造價(jià)影響程度高達(dá)75%以上。建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑物空間與平面布置以及建筑群體的配置是影響建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的主要因素。合理、科學(xué)運(yùn)用的設(shè)計(jì)階段，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本有效地管理與控制。

3、施工階段的工程成本管理與控制

在建筑項(xiàng)目工程的施工階段，施工圖工程成本是整個(gè)程序中重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。是控制施工圖設(shè)計(jì)不突破設(shè)計(jì)概算的重要措施。也是合理支付工程款的依據(jù)，同時(shí)也是與施工單位簽訂合同價(jià)款的基礎(chǔ)。

對(duì)建筑項(xiàng)目工程成本有效的控制和管理，提高施工進(jìn)度和施工效率，最終實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目工程成本的良好控制與管理。

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，可以有效的提高對(duì)建筑項(xiàng)目工程的進(jìn)度、質(zhì)量和投資的控制與管理。在進(jìn)行設(shè)計(jì)變更之前，要對(duì)工程量及工程造價(jià)等相關(guān)因素進(jìn)行分析，以防施工單位通過(guò)設(shè)計(jì)變更增加工程成本，從而導(dǎo)致成本增加。

此外，對(duì)于材料的檢驗(yàn)費(fèi)、稅金等費(fèi)用，要進(jìn)行明確的記錄，防止在建筑項(xiàng)目工程施工結(jié)束后出現(xiàn)經(jīng)費(fèi)不明的問(wèn)題，影響到工程造價(jià)的控制與管理。

4、竣工階段的工程成本管理與控制

項(xiàng)目竣工決算是所有項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段編制的竣工報(bào)告。是反映工程項(xiàng)目從籌建開(kāi)始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件，是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值，考核分析投資效果，建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的依據(jù)，是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際成本和投資效果的文件。

建筑單位要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更等，對(duì)竣工資料進(jìn)行分析，準(zhǔn)確核實(shí)工程建設(shè)的數(shù)量，對(duì)于未完工的工程及尚未進(jìn)行的工程在結(jié)算時(shí)應(yīng)當(dāng)給予扣除，而且在核對(duì)和計(jì)算過(guò)程中，要嚴(yán)格按照合同中規(guī)定的計(jì)算方法進(jìn)行，以保證工程造價(jià)核算的準(zhǔn)確性和合理性，從而有效控制與管理建筑項(xiàng)目的成本。

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作者簡(jiǎn)介：

趙蓉蓉，浙江之信工程項(xiàng)目管理有限公司，浙江樂(lè)清。