【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，與金融密切相關(guān)。越來越多的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在境內(nèi)或在港上市，房地產(chǎn)企業(yè)管理者、投資者和金融機(jī)構(gòu)可以通過財(cái)務(wù)報(bào)表的分析更好的對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量情況、盈利能力進(jìn)行正確的評(píng)價(jià)，對(duì)未來可能發(fā)生的收益和風(fēng)險(xiǎn)等做出預(yù)測(cè)。主要目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)分析財(cái)務(wù)報(bào)表的水平，充分的發(fā)揮出財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性作用。

【關(guān)鍵詞】銀行視角;房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以為企業(yè)的投資者、經(jīng)營者、債權(quán)人了解企業(yè)過去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營情況提供數(shù)據(jù)支持，在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析的過程中，不能隨意的選取數(shù)據(jù)，而是要注意方式方法，這樣才能提高財(cái)務(wù)報(bào)表分析的準(zhǔn)確性。

1、銀行視角下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析意義

1.1關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

做好財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，可以正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，揭示企業(yè)未來的報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)。

1.2關(guān)注成長性

通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以關(guān)注到房地產(chǎn)企業(yè)的成長能力，例如分析企業(yè)的償債能力，分析企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度;評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)的營運(yùn)能力，分析企業(yè)資產(chǎn)的分布情況和周轉(zhuǎn)使用情況;評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力，分析企業(yè)利潤目標(biāo)的完成情況和不同年度盈利水平的變動(dòng)情況。

1.3關(guān)注經(jīng)營效率

房地產(chǎn)企業(yè)通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析，可以全面的了解企業(yè)的經(jīng)營效率，例如營運(yùn)能力的分析，不但可以評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營管理效率，也可判斷其是否具有獲利的能力。

2、銀行視角下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)分析

M房地產(chǎn)公司一直致力于中高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)和建設(shè)，目前已建成110余個(gè)精品項(xiàng)目，擁有逾18萬名優(yōu)秀業(yè)主，年開發(fā)量達(dá)500萬平方米，業(yè)務(wù)遍及青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海、濰坊、東營等省內(nèi)城市，并轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京、深圳、揚(yáng)州等國內(nèi)一線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，形成一套具有自身特色的高端產(chǎn)品開發(fā)及運(yùn)營模式。以下通過財(cái)務(wù)報(bào)表中的指標(biāo)對(duì)M公司的償債能力、成長能力、運(yùn)營能力進(jìn)行了分析。

2.1償債能力分析

2.1.1短期償債能力分析

短期償債能力可以通過流動(dòng)比率和速動(dòng)比率進(jìn)行分析，其中流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比值，用來衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期前可以變現(xiàn)用于償還債務(wù)的能力，一般來說比值越高越強(qiáng)，一般應(yīng)在2：1以上。速動(dòng)比是指速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比值，用來衡量流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。

下面我們可以根據(jù)M房地產(chǎn)公司2015年到2017年的財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率進(jìn)行分析，得出該企業(yè)的短期償債能力：

流動(dòng)比率分析：從表1.1我們可以看出企業(yè)2015-2017年流動(dòng)比率分別為0.72、0.63、0.54，流動(dòng)比率在逐年的下降，說明企業(yè)短期償債能力在逐年下降;速動(dòng)比率分析：企業(yè)2015-2017年速動(dòng)比率分別為0.44、0.38、0.34，三年的速動(dòng)比率都小于1，并且在逐年下降，說明企業(yè)的償債能力在逐年下降。

2.1.2長期償債能力分析

資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比值，可以反應(yīng)企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度，產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益的比值，可以反應(yīng)企業(yè)長期償債能力。

M房地產(chǎn)公司2015年到2017年的資產(chǎn)負(fù)債比率和產(chǎn)權(quán)比率如下：

從表1.2我們可以看出企業(yè)2015-2017年資產(chǎn)負(fù)債率分別為0.71、0.73、0.78，產(chǎn)權(quán)比率分別為2.43、2.72、3.64，兩項(xiàng)指標(biāo)有上升的趨勢(shì)，說明企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，長期償債能力較強(qiáng)。

2.2成長能力分析

表1.3成長能力財(cái)務(wù)指標(biāo)表

成長能力可以通過銷售增長率和凈資產(chǎn)增長率來進(jìn)行計(jì)算分析，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)這兩指標(biāo)呈現(xiàn)出逐年上升說明其成長能力較強(qiáng)，因此通過以上成長能力指標(biāo)表可以看出該公司這三年的成長能力不足。

2.3營運(yùn)能力

通過上述的數(shù)據(jù)我們可以看出該企業(yè)從2015年到2017年8月中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在提高，周轉(zhuǎn)期在下降，表明該企業(yè)的應(yīng)收賬款的效率在提升。

3、銀行視角下論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析的注意事項(xiàng)

3.1加強(qiáng)對(duì)非財(cái)務(wù)信息的分析

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)非財(cái)務(wù)信息的分析，其中非財(cái)務(wù)信息應(yīng)該包括：（1）關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益性質(zhì)的說明，如資產(chǎn)是否自有、是否抵押，負(fù)債存在的不確定性等（2）關(guān)于會(huì)計(jì)政策及其變更的說明（3）有關(guān)股東、管理人員的信息。如董事、管理人員酬金，大股東及關(guān)聯(lián)方等（4）關(guān)于前瞻性信息，如企業(yè)可能面臨的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，管理部門的計(jì)劃等。

3.2綜合考慮近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

隨著2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營已經(jīng)受到了影響，部分企業(yè)在前三個(gè)季度處于盈利的狀態(tài)，在第四個(gè)季度卻出現(xiàn)了虧損，因此在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析的過程中在利用財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)該將近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)合起來，一方面注意有關(guān)數(shù)據(jù)的勾稽關(guān)系，另一方面注意產(chǎn)生不正常變化的指標(biāo)，重點(diǎn)對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行分析。

3.3正確分析或有負(fù)債

或有負(fù)債只是一種潛在的債務(wù)，并不是企業(yè)目前真正的負(fù)債，不能在財(cái)務(wù)報(bào)表上予以確認(rèn)。由于或有負(fù)債不在財(cái)務(wù)報(bào)表上予以確認(rèn)，但是除非或有負(fù)債極小可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，否則企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)附注中披露有關(guān)信息。

結(jié)論：

綜上所述，財(cái)務(wù)報(bào)表分析對(duì)于了解企業(yè)經(jīng)營起到重要性的作用，認(rèn)真的對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況及過程中不足，防范風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

謝瓊，中信銀行總行，北京。