張日芬

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展與人民生活息息相關(guān)，該文基于供給側(cè)改革的背景下，研究針對廣西房地產(chǎn)供給側(cè)改革中存在的問題，積極探討推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長效發(fā)展的路徑。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革;房地產(chǎn)業(yè)

2018年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“八字方針”（鞏固、增強、提升、暢通）深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，解決發(fā)展不平衡不充分問題。近年，廣西房地產(chǎn)市場由去庫存、促銷售轉(zhuǎn)向防風(fēng)險、防泡沫的市場調(diào)控階段，房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管成效顯現(xiàn)，但還需要采取更多改革的辦法，更多運用市場化、法治化手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

1、廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)投資情況

受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響，2017年廣西房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2683.48億元，比去年同期增長11.9%，2018年同比增長13.0%。累計完成投資增速穩(wěn)中回調(diào)，個別房地產(chǎn)樓盤施工進(jìn)度有所放緩，新增房地產(chǎn)投資項目穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)投資整體保持平穩(wěn)運行。

全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較為充足，2018年實際到位資金同比增長11.8%。受調(diào)控政策影響，國有銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批更加嚴(yán)格，放款數(shù)額減少。隨著金融市場的放開，融資渠道增多，房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場融資數(shù)額增加，資金來源結(jié)構(gòu)有所變化。

1.2房地產(chǎn)銷售情況

2018年第四季度，廣西商品房銷售整體向好，增速比前三季度略有回調(diào)。銷售面積、銷售額有所回落，全區(qū)14個市銷售面積出現(xiàn)回落的有12個市，其中回落幅度最大的是防城港市，回落34.7個百分點，其他的11個市均不同程度回落。此外，銷售面積占比最大的南寧市銷售繼續(xù)回落，商品房銷售面積同比增長14.9%，比前三個季度回落3.2個百分點。

從整體上看，2018年，廣西消費者對市場的需求較為樂觀，對購房置業(yè)的需求較為旺盛，廣西幾大重點城市的房地產(chǎn)市場保持良好的銷售勢頭，全區(qū)商品房銷售面積比上年增長20.1%，商品房銷售額比上年增長26.8%。

1.3房地產(chǎn)去庫存情況

從商品房類型看，商業(yè)營業(yè)住房去化周期最長，住宅去化周期最短。2017年，全區(qū)住宅去化周期為3.1個月，辦公樓去化周期為5.3個月，商業(yè)營業(yè)用房去化周期為25.4個月。2018年，廣西商品房待售面積繼續(xù)較少，庫存去化周期3.3個月，比上年同期縮短1.3個月。改革成效凸顯，去化周期進(jìn)一步縮短。房地產(chǎn)市場購房欲望提升，購房置業(yè)的人群增多，需求較為旺盛，銷售面積增加，待售面積減持續(xù)少，凸顯供給側(cè)改革調(diào)控政策在持續(xù)顯效。

2、廣西房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問題

區(qū)域去庫存失衡，非住宅商品房去庫存壓力大。梧州市13.2個月、北海市12.4個月、欽州市10.9個月，部分城市去化周期較長、問題突出，應(yīng)引起重視。廣西住宅商品房去化周期為3個多月，而商業(yè)營業(yè)用房去化周期為25個多月，二者相差22個多月。從各市來看，商品房去化周期最短的為貴港市，僅2.0個月，最長為梧州市，13.2個月，二者相差11.2個月。

3、供給側(cè)改革下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑

3.1充分發(fā)揮各區(qū)域潛力，平衡發(fā)展

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。要促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)市場理性、高效發(fā)展，一要切實加強全區(qū)間往來的交通建設(shè)，保證通達(dá)順暢，讓居住、工作充分便利;二要加強全區(qū)之間房地產(chǎn)企業(yè)的交流、溝通，提高資金的活躍性和有效利用率，普及先進(jìn)企業(yè)的發(fā)展理念;三要綜合考慮各區(qū)域的剛需性住房情況，制定相應(yīng)鼓勵及引導(dǎo)政策，精準(zhǔn)規(guī)劃市場發(fā)展布局，使房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相得益彰。為了維持房價穩(wěn)定，全區(qū)房地產(chǎn)的重心不能過于集中在某一區(qū)域，要全區(qū)共同協(xié)調(diào)，平衡發(fā)展。

3.2減少商業(yè)營業(yè)用房用地供應(yīng)

近年來，受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，商業(yè)營業(yè)用房的銷售不景氣，商業(yè)營業(yè)用房存量市場是廣西房地產(chǎn)去庫存的重點。從房地產(chǎn)去庫存結(jié)構(gòu)性差異看，商業(yè)營業(yè)用房的庫存占比不小，且去化周期長達(dá) 25個月。應(yīng)進(jìn)一步加強商業(yè)營業(yè)用房的去庫存力度，增加住宅用地供應(yīng)，減少商業(yè)營業(yè)用地供應(yīng)，適度減少非住宅類商品房開發(fā)和供給，引導(dǎo)未開發(fā)商業(yè)用地轉(zhuǎn)型利用，加快培育和發(fā)展商業(yè)營業(yè)用房租賃市場，注意防控商業(yè)辦公用房市場風(fēng)險。

3.3精準(zhǔn)供給熱銷房源

二孩政策的實施對廣西人口規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，也對住房類型需求產(chǎn)生影響。鼓勵房開企業(yè)推動產(chǎn)品創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、注重配套細(xì)節(jié)，以滿足和適應(yīng)市民多元化、個性化需求;鼓勵房開企業(yè)根據(jù)熱銷房型分布情況，合理設(shè)計商品房戶型、面積，加大四房戶型有效供給，減少兩房戶型的供給。

政府出臺供給優(yōu)惠政策，針對 “二孩”家庭的改善性住房需求，可適時出臺對144～199 平方米購房給予資金補助的政策，激發(fā)群眾購買改善性住房的意愿，釋放購房潛力。

3.4出臺政策支持，降低公積金貸款門檻

從全區(qū)看，個別區(qū)域公積金貸款受阻，尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限制消費者采用住房公積金貸款更為多見 ，比如恒大、碧桂園、華潤等開發(fā)商，這對剛需住房的消費者是硬傷。政府應(yīng)出臺相應(yīng)政策，明確規(guī)定房開企業(yè)不能強制消費者采用商業(yè)貸款而限制住房公積金貸款，并逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍，不限城市不限戶籍，適時放寬住房公積金使用條件，降低首付比例，提高貸款額度。

結(jié)語：

廣西房地產(chǎn)業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策措施和工作要求。對于城市人口流入較多的城市，應(yīng)培育新市民住房需求。支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，培育潛在購房需求，打通房地產(chǎn)供需通道。對于去化周期較長的地區(qū)，必須完善和強化去庫存措施的落實，因城施策，強化措施，加大去庫存力度。

參考文獻(xiàn)：

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