林高翠

本文針對(duì)現(xiàn)行商品房制度存在的缺陷，對(duì)其制度本身進(jìn)行研究，因其立法的滯后，監(jiān)管的缺失，及制度本身的不足，現(xiàn)行的商品房預(yù)售糾紛越來(lái)越多。現(xiàn)從其制度本身入手，提出了完善立法，加強(qiáng)監(jiān)管力度，增加信息透明度，從而使我國(guó)的商品房預(yù)售制度更加完善。以期減少商品房預(yù)售糾紛的多發(fā)率。

一、商品房預(yù)售概念

商品房預(yù)售，是指預(yù)售方（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)方（即買方、買受人、購(gòu)房人），承購(gòu)方交付定金或購(gòu)房款，并在未來(lái)確定的日期預(yù)售方交付房屋給承購(gòu)方的一種法律行為。

商品房預(yù)售，源于香港，香港稱作“樓花”。在香港，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋時(shí)，是將房屋“拆零砸碎”、分間分室地出售給投資大眾。它是先估定一個(gè)價(jià)格，然后在開(kāi)工建造時(shí)開(kāi)始出售，此時(shí)投資大眾需支付價(jià)款的10%（稱為首期）。待到建成約一半時(shí)，投資須再支付價(jià)款的10%，到房屋建成時(shí)需交付剩余的80%，便函可得到自己應(yīng)得的一份。由于房屋是被“拆零砸碎”、分期分批地預(yù)售給投資者的，就像飄落的花一樣，故稱作“樓花”。

二、商品房預(yù)售制度現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

（一）現(xiàn)行商品房預(yù)售制度立法相對(duì)滯后

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的一種籌集資金的方式，對(duì)于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)商品房消費(fèi)等都有著十分積極的意義。

我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》并沒(méi)有明確規(guī)定期房銷售是法律保障的制度，只是在第四章第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;3.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。規(guī)定的條件共有四條：理解起來(lái)就是，《城市房地產(chǎn)管理法》只是強(qiáng)調(diào)了期房銷售必須符合的條件，而沒(méi)有規(guī)定期房銷售是一項(xiàng)法律安排的制度。

總的來(lái)說(shuō)，內(nèi)地樓花按揭的法律淵源都是制定法，但只是一些低層次的法規(guī)規(guī)章，其規(guī)定也不詳盡，迫切的需要法律來(lái)規(guī)范。

（二）現(xiàn)行商品房預(yù)售制度監(jiān)管程序缺失

我們國(guó)家房屋實(shí)行預(yù)售以后，購(gòu)房者的銀行按揭貸款沒(méi)有經(jīng)過(guò)監(jiān)管程序就無(wú)條件劃撥給開(kāi)發(fā)商了。開(kāi)發(fā)商怎么利用這筆資金、又有什么用途都沒(méi)有人監(jiān)管?，F(xiàn)行的商品房預(yù)售制度是融資和銷售融為一體的制度，開(kāi)發(fā)商利用這種制度的漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者和銀行，成為這一制度的最大贏家。這既對(duì)銀行的呆賬、壞賬制造了隱患，也為購(gòu)房者增加了風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。

（三）現(xiàn)行商品房預(yù)售制度本身的缺陷

首先，商品房的物理狀況不確定;其次，商品房的權(quán)利狀況不確定，如一房多賣;第三，開(kāi)發(fā)商的履約能力和誠(chéng)信度不確定。

三、商品房預(yù)售制度的完善

（一）商品房預(yù)售制度的立法完善

關(guān)于商品房預(yù)售制度的法律規(guī)定的完善可以很好的規(guī)范房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的行為。有效的預(yù)防商品房預(yù)售中的一些不法行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序、健康的發(fā)展提供了保障。我國(guó)目前有關(guān)此項(xiàng)的立法還不成熟，造成了許多領(lǐng)域的立法空白。

（二）建立起由開(kāi)發(fā)商、銀行和消費(fèi)者三方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。

據(jù)各方面的資料顯示，多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都允許市場(chǎng)銷售的新建房屋在竣工前進(jìn)行銷售，也就是商品房預(yù)售。但國(guó)外的房屋預(yù)售制度，更多的僅僅是一種銷售模式，是一種預(yù)定制度。世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有商品房預(yù)售制度。

結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，可以借鑒香港及國(guó)外地區(qū)的做法，具體來(lái)說(shuō)：

1.要減輕購(gòu)房者的首付分險(xiǎn)，這可以由銀行及國(guó)家的監(jiān)管及法律的完善來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2.提高銀行的監(jiān)督力度。對(duì)開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的貸款進(jìn)行嚴(yán)格審核。

3.增加開(kāi)發(fā)商的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)房者支付的資金，開(kāi)發(fā)商應(yīng)分批取得，設(shè)立銀行為監(jiān)管人，分批支付給開(kāi)發(fā)商，以期開(kāi)發(fā)商把資金用的到位。這可以有效防止“炒樓花”的風(fēng)險(xiǎn)，做到三方的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

（三）商品房預(yù)售制度的監(jiān)督機(jī)制。

1.銀行監(jiān)督

開(kāi)發(fā)商并不否認(rèn)，預(yù)售制在實(shí)際操作過(guò)程中帶來(lái)了一系列問(wèn)題，給房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)了隱患、也給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)的問(wèn)題有開(kāi)發(fā)商將已抵押的商品房預(yù)售、將已預(yù)售的商品房抵押、對(duì)房屋重復(fù)預(yù)售、用假按揭騙貸等。銀行應(yīng)盡完全審核義務(wù)。包括對(duì)開(kāi)發(fā)商條件的審核及對(duì)個(gè)人貸款條件的審核。

對(duì)購(gòu)房者的審核，主要是以其收入水平，個(gè)人信用的審核，是否具備還貸條件等等。

2.政府監(jiān)督

商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)

性買賣，它購(gòu)買的僅僅是房地產(chǎn)自發(fā)銷售的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，

因此，有必要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。

（四）建立商品房成本定期發(fā)布制度

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，不少人說(shuō)是暴利行業(yè)，所以政府要調(diào)控房?jī)r(jià)。其實(shí)抓住了信息透明度問(wèn)題，就抓住了樓市調(diào)控杠桿的最關(guān)鍵部分。 開(kāi)發(fā)商很清楚成本是多少，購(gòu)房者卻一無(wú)所知。根據(jù)價(jià)格法規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自主確定，但是如果信息不透明，它的價(jià)格信息就會(huì)失真，開(kāi)發(fā)商會(huì)推動(dòng)一些虛假的需求，形成不真實(shí)的價(jià)格信號(hào)。

商品房預(yù)售制度的完善為我國(guó)的商品房交易行為起到了規(guī)范的作用，能夠有力的促進(jìn)商品房交易的有序進(jìn)行，為減輕房地產(chǎn)糾紛起到了很好的保障作用?，F(xiàn)行的商品房糾紛越來(lái)越多，研究其商品房預(yù)售制度本身是有其現(xiàn)實(shí)和歷史意義的，本文的研究望其能為現(xiàn)行的商品房預(yù)售作出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。（作者單位：福建閩佑律師事務(wù)所）