孫晶

隨著房產(chǎn)消費(fèi)稅改革的呼聲日益高漲，房產(chǎn)消費(fèi)稅政策作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)分配的重要杠桿。政府為進(jìn)行宏觀調(diào)控先后采取了多種政策，主要有：土地、貨幣、財(cái)政以及利率等相關(guān)政策。對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的合理配置、加強(qiáng)地方政府財(cái)政建設(shè)有著重要作用，因此，房產(chǎn)消費(fèi)稅的改革越來越受到政府及學(xué)術(shù)界的關(guān)注。

自我國的住房貨幣化以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也是一路走高。一系列的社會(huì)問題也因房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮而產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱，房產(chǎn)泡沫不斷吹大，與之聯(lián)系緊密的金融業(yè)同樣受到波及，金融風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)擴(kuò)大。隨著中共十九大和“兩會(huì)”的相繼閉幕，決策層在防范金融風(fēng)險(xiǎn)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)成一致。房產(chǎn)消費(fèi)稅體系對(duì)房?jī)r(jià)有著怎樣的影響？其影響機(jī)制是什么？如何強(qiáng)化房產(chǎn)消費(fèi)稅體系對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控？明確“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，成了越來越關(guān)注的問題。

一、我國房產(chǎn)消費(fèi)稅的現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)消費(fèi)稅是地方稅種的重要組成部分，在引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)，增加地方財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入分配差距上也發(fā)揮著重要作用。高房?jī)r(jià)是近些年中國經(jīng)濟(jì)非常突出的問題，抑制房?jī)r(jià)過快上漲成為中央政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。解決高房?jī)r(jià)問題的各種宏觀調(diào)控措施被不斷地運(yùn)用和討論，房產(chǎn)消費(fèi)稅方案更是存在激烈的討論。自上世紀(jì)的改革開放以來，我國進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時(shí)期，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，近年來，在全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)投資政策頻出以及增速較快的趨勢(shì)下，安徽省的房地產(chǎn)投資規(guī)模也隨之逐年加大，且在安徽省 GDP 中的占比比較高。2008年金融危機(jī)后，安徽省的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資按照房地產(chǎn)用途的不同大致分為住宅開發(fā)投資、別墅和高檔公寓投資、辦公樓開發(fā)投資以及商業(yè)營業(yè)用房投資。因此，從結(jié)構(gòu)方面來看，其中的住宅開發(fā)投資居于主要地位。

二、房產(chǎn)消費(fèi)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論及實(shí)證分析——以安徽省為例

在理論研究方面，部分學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)消費(fèi)稅可以降低房?jī)r(jià)。構(gòu)筑一個(gè)靜態(tài)模型，從需求角度證明房產(chǎn)消費(fèi)稅會(huì)降低房子的自主需求和投資需求，繼而降低房?jī)r(jià)。還有學(xué)者進(jìn)一步研究了不同地區(qū)影響情況的差異。通過長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)分析模型，研究得出房產(chǎn)消費(fèi)稅能在短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)，但未必能長(zhǎng)期的降低房?jī)r(jià)。

截止到 2016 年，安徽省的商品房平均銷售價(jià)格較2000 年增長(zhǎng)了近 4.6 倍，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增長(zhǎng)了近 58.6 倍，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收增長(zhǎng)可近 21.8 倍。并且在 2003 年以前保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費(fèi)稅收規(guī)模大于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費(fèi)稅收規(guī)模，而2003 年以及之后，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費(fèi)稅收規(guī)模則大于保有環(huán)節(jié)的稅收規(guī)模，截止到 2016 年，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房產(chǎn)消費(fèi)稅收規(guī)模是保有環(huán)節(jié)的 2 倍。總體而言，安徽省房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入的增速比商品房平均售價(jià)要快，安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量在增加的同時(shí)，其價(jià)格也隨之上漲。

三、完善房產(chǎn)消費(fèi)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的辦法及建議

在房地產(chǎn)總需求方面，平衡各地區(qū)的發(fā)展，落實(shí)“租售同權(quán)”政策，降低對(duì)房地產(chǎn)購買需求。房地產(chǎn)背后所捆綁的資源是人們對(duì)其產(chǎn)生需求重要原因之一，比如教育資源、醫(yī)療資源等。平衡各地區(qū)的發(fā)展，既能降低地區(qū)間的貧富差距，又能帶動(dòng)發(fā)展落后地區(qū)，提高了本地資源的優(yōu)質(zhì)度，降低對(duì)優(yōu)質(zhì)資源地區(qū)房地產(chǎn)的需求。

在消費(fèi)需求方面，保障居民基本的住房需求，抑制奢侈性的房地產(chǎn)消費(fèi)。比如加大地區(qū)保障房的建設(shè)和供給，切實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程，以住房安置為主，而不是貨幣化安置，由此確保中低收入者“安居”。對(duì)于別墅、豪宅等高檔住宅，其功能是以財(cái)富載體為主，在對(duì)待諸如此類的奢侈性房地產(chǎn)消費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)增加其消費(fèi)成本，這不僅僅會(huì)促進(jìn)合理消費(fèi)形成，還可以對(duì)居民收入實(shí)現(xiàn)再分配的功能。

在投資性需求方面，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格處在一個(gè)較高的水平，并且開始逐漸脫離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，因此政府制定政策的關(guān)鍵點(diǎn)在于如何引導(dǎo)非理性預(yù)期回歸正常，即如何抑制房地產(chǎn)投資性需求，從而實(shí)現(xiàn)“房子是不是用來炒的，而是用來住”的定位。

房產(chǎn)消費(fèi)稅涉及千家萬戶的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，屬于實(shí)實(shí)在在的“國計(jì)”和“民生”重大問題。房產(chǎn)消費(fèi)稅改革更應(yīng)該注重對(duì)社會(huì)公平的促進(jìn)，不論是改革條件的選擇，還是改革內(nèi)容的設(shè)計(jì)，都應(yīng)該趨利避害，建立一套科學(xué)合理、嚴(yán)謹(jǐn)有序、公平穩(wěn)定的房產(chǎn)消費(fèi)稅制度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性運(yùn)轉(zhuǎn)，成為引導(dǎo)我國未來房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有效工具。（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院）