馬衛(wèi)麗

當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域如火如荼的發(fā)展著，成本合理控制對(duì)于房地產(chǎn)公司而言十分重要，是當(dāng)前房地產(chǎn)公司關(guān)注焦點(diǎn)。建筑工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制與管理，是企業(yè)達(dá)成成本管理目標(biāo)的必經(jīng)之路，是一種成本控制模式和計(jì)價(jià)、定價(jià)模式。全過(guò)程控制操作，對(duì)初始階段到?jīng)Q策階段的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、實(shí)施和結(jié)算等進(jìn)行全過(guò)程管理，以動(dòng)態(tài)管理形式出現(xiàn)，房地產(chǎn)公司若想提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在市場(chǎng)中謀求一席之地，就需要強(qiáng)化全過(guò)程工程造價(jià)管理和控制力度，減少建設(shè)成本，在節(jié)約各項(xiàng)資源的同時(shí)去提升建筑水平。

房產(chǎn)企業(yè)所處經(jīng)營(yíng)環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，競(jìng)爭(zhēng)火熱，不同類型商品住宅銷售價(jià)格連年攀升，但隨著回落態(tài)勢(shì)的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間被一定程度上壓縮，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)驟然提升。土地獲取成本和施工材料價(jià)格的上漲，各類需求增幅不斷下降，在各類因素限制情況下，資源合理科學(xué)有效利用是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作成敗關(guān)鍵。以下是對(duì)如何做好全過(guò)程的工程造價(jià)管理與控制的內(nèi)容詳述：

一、建筑工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制要點(diǎn)分析

廣義之上的工程全過(guò)程造價(jià)控制，指的是在投資決策階段和設(shè)計(jì)階段以及項(xiàng)目發(fā)包階段直至竣工階段的全過(guò)程主動(dòng)成本控制，預(yù)先進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)算操作和估算操作，然后融入造價(jià)控制實(shí)踐工作中來(lái)。工程造價(jià)控制，其是整體建設(shè)管理工作中的重要組成部分，貫穿建筑工程始終。科學(xué)的進(jìn)行技術(shù)要素和經(jīng)濟(jì)要素之間協(xié)調(diào)處理，使得二者統(tǒng)一發(fā)展，全面保障和維護(hù)管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)，從而更好更優(yōu)的提升經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

二、建筑工程項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制模式分析

首先是決策階段的造價(jià)控制。建筑項(xiàng)目投資決策，實(shí)際上以全過(guò)程造價(jià)控制基礎(chǔ)模式出現(xiàn)，我們進(jìn)行投資決策的目標(biāo)便是達(dá)成真正意義上的利潤(rùn)最大化，投資決策好壞關(guān)系著財(cái)務(wù)處理結(jié)果優(yōu)劣。所以說(shuō)，做好市場(chǎng)分析是關(guān)鍵，實(shí)施合理的投資決策過(guò)程中，主要分為項(xiàng)目跟蹤和項(xiàng)目分析以及項(xiàng)目決策。在最后的投資決策時(shí)，需要對(duì)長(zhǎng)期投資實(shí)施準(zhǔn)確估計(jì)和選擇，其針對(duì)的是投資量度問(wèn)題和資產(chǎn)問(wèn)題，成本分析是關(guān)鍵。土地開(kāi)發(fā)成本，土地成本是建筑企業(yè)開(kāi)發(fā)地所產(chǎn)生的不同資金支出，有針對(duì)性的進(jìn)行所涉配套調(diào)研很重要，主要涵蓋了管線增容內(nèi)容和道路拓寬內(nèi)容以及公建配套內(nèi)容等，對(duì)上述要素進(jìn)行準(zhǔn)確估算。對(duì)發(fā)生土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用以及前期工程費(fèi)和諸多基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)支出，要詳細(xì)記錄在案;關(guān)于前期的工程項(xiàng)目費(fèi)用基礎(chǔ)性估算，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用所占額度較少，但由于地區(qū)收費(fèi)差異性特點(diǎn)存在，前期工程費(fèi)用的其他費(fèi)用類型，費(fèi)率和實(shí)際收費(fèi)之間存在不同，開(kāi)放商一方需要和有關(guān)部門協(xié)調(diào)好、處理好這些事件，綜合保障滿足政策訴求且不損害項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商利益。

其次是工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。建筑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制是工程造價(jià)控制管理的重要時(shí)期，對(duì)工程造價(jià)的影響尤為深遠(yuǎn)。設(shè)計(jì)階段內(nèi)，相關(guān)工作人員需要與建筑人員和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行親密配合，而后提升整體造價(jià)控制效果。限額設(shè)計(jì)首當(dāng)其沖，對(duì)于項(xiàng)目而言，開(kāi)放商務(wù)必做到“了如指掌”，設(shè)計(jì)師在建筑平面設(shè)計(jì)和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及機(jī)電設(shè)備選取等方面投資估算上，務(wù)必滿足建筑需求和功能需求等，換個(gè)角度而言，就是用數(shù)據(jù)說(shuō)話，要一改往日先設(shè)計(jì)、后算賬的傳統(tǒng)操作模式。按照工程現(xiàn)狀對(duì)設(shè)計(jì)方案提出較為合理的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);設(shè)計(jì)單位一方要負(fù)責(zé)專業(yè)化、高效化的優(yōu)質(zhì)管理，設(shè)計(jì)單位和組織管理工作，專業(yè)性特點(diǎn)突出，開(kāi)放商需要穩(wěn)步的去強(qiáng)化事前控制力度，和設(shè)計(jì)單位簽訂合同過(guò)程中，應(yīng)該明確規(guī)定由于質(zhì)量問(wèn)題造成價(jià)格變更時(shí)的控制手段。

再者是招投標(biāo)階段的造價(jià)控制，第一要?jiǎng)?wù)是嚴(yán)格審查承包商和供應(yīng)商二者資質(zhì)。工程招投標(biāo)工作是工程造價(jià)管理的重點(diǎn)，合理有效的招投標(biāo)工作監(jiān)控勢(shì)在必行，旨在防止成本失控問(wèn)題出現(xiàn)。需要透徹審查相關(guān)單位資質(zhì)和信息與以及操作狀況，始終遵循擇優(yōu)而取原則，合作單位的信譽(yù)要可靠，如此方可助力工程造價(jià)管理效率提升;承包合同簽訂，合同管理會(huì)在一定程度上對(duì)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生很大影響，招標(biāo)文件的主導(dǎo)型不容忽視，在確定合同條款時(shí)務(wù)必自信檢閱，從根本上維護(hù)板梯利益，基于此，對(duì)建筑工程項(xiàng)目成本加以合理控制。

最后是竣工結(jié)算階段的造價(jià)管理與控制?？⒐そY(jié)算，是合理控制工程造價(jià)的關(guān)鍵點(diǎn)所在，堅(jiān)持當(dāng)前工程造價(jià)管理規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)要求，并且將合同視為保障和依據(jù)，按照竣工圖與現(xiàn)場(chǎng)簽證以及設(shè)計(jì)變更實(shí)情等結(jié)合起來(lái)，仔細(xì)核算每項(xiàng)變更所產(chǎn)生的費(fèi)用，達(dá)成真正意義上的實(shí)事求是，中間結(jié)算時(shí)期，一定要定期性的去開(kāi)展成本考核和進(jìn)度考核，竣工結(jié)算造價(jià)管理是優(yōu)化成本投入的主要方式與基礎(chǔ)性保障，通過(guò)竣工結(jié)算去有力反映成本，方可使得開(kāi)發(fā)商一方有效評(píng)估項(xiàng)目本體收益實(shí)情。

三、結(jié)語(yǔ)

建筑工程造價(jià)控制所涉階段是全方位的，決策階段和設(shè)計(jì)階段以及竣工階段全包含，所以說(shuō)，旨在進(jìn)行工程造價(jià)控制手段制定，不能只是依靠個(gè)別因素來(lái)進(jìn)行，要實(shí)現(xiàn)宏觀和微觀分析整合，將每一項(xiàng)策略到落到實(shí)處，從根本上提升工程造價(jià)控制和管理水平，實(shí)現(xiàn)理想化收益目標(biāo)。（作者單位：陜西秦源工程項(xiàng)目管理有限公司）