姚亞凡

“營改增”一直都是我國稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其目的在于減輕企業(yè)稅負(fù)，減少重復(fù)征稅。而房地產(chǎn)企業(yè)因運(yùn)營資金龐大、規(guī)劃籌建周期長、涉及行業(yè)廣等特點(diǎn)，在“營改增”過程中對(duì)會(huì)計(jì)核算方面帶來較大的影響。

我國“營改增”工作是從2012年1月1日起開始試點(diǎn)，房地產(chǎn)等行業(yè)從2016年5月1日起正式實(shí)施。后來根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，政府又于2018年5月1日起下調(diào)了增值稅稅率，進(jìn)一步夯實(shí)“營改增”落地生根，使企業(yè)充分享受稅收優(yōu)惠，徹底享受改革紅利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”的必然性

我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)歷過興盛也徘徊過低谷，在此期間各種矛盾凸顯，尤其目前我國相關(guān)的房地產(chǎn)政策一直給房地產(chǎn)企業(yè)施加壓力，按壓其不良歪曲的瘋漲，所以當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依舊不健康。

（一）減輕企業(yè)稅負(fù)

“營改增”的目的是減輕企業(yè)稅負(fù)，減少重復(fù)征稅，在原來的營業(yè)稅稅制下，企業(yè)面臨的是對(duì)營業(yè)額的各環(huán)節(jié)征稅，所以出現(xiàn)了很多重復(fù)征稅的問題，這不僅給企業(yè)帶來了沉重的稅負(fù)也不利于企業(yè)日常資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，而“營改增”后無疑在一定程度上減輕的了企業(yè)的稅負(fù)，讓企業(yè)能夠更加合理的分配資金并且緩解了稅收壓力。

（二）稅收貢獻(xiàn)

我國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展需要以堅(jiān)實(shí)收稅基礎(chǔ)為依靠，增值稅作為我國稅收的主要來源，對(duì)稅收事業(yè)的發(fā)展乃至國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不可磨滅的貢獻(xiàn)。在中高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，僅僅只是對(duì)個(gè)人、企業(yè)征收稅額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足我國發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力，國際博弈的明槍暗箭更是愈演愈烈，所以“營改增”在全行業(yè)鋪展開來更是一種現(xiàn)實(shí)的需要。

二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算方式的影響

新政策的出臺(tái)倒逼企業(yè)改變與完善現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算?！盃I改增”的出臺(tái)雖然從宏觀層面上來看是減輕了稅負(fù)，但從微觀層面上來看對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平有了更高的要求。原來的房地產(chǎn)企業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅為營業(yè)稅，只需要以當(dāng)期營業(yè)收入（銷售額）為依據(jù)，乘以本企業(yè)適用的稅率計(jì)算出營業(yè)稅額，并記錄在“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”的科目下即可。但在“營改增”之后，企業(yè)涉及的增值稅稅率比較復(fù)雜，會(huì)計(jì)核算難度增加，財(cái)務(wù)人員面對(duì)新的稅收政策，消化和接受程度良莠不齊，都可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。所以企業(yè)為了應(yīng)對(duì)政策的改變要對(duì)現(xiàn)行的粗放式的會(huì)計(jì)核算方式進(jìn)行優(yōu)化，不斷提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平，做好新舊政策之間的連接工作，做好相關(guān)的稅務(wù)籌劃。

（二）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的影響

1.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑材料成本核算的影響

因增值稅是對(duì)業(yè)務(wù)增值部分進(jìn)行收稅，如果要真正達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，就要規(guī)范增值稅專用發(fā)票的獲取。然而，目前的房地產(chǎn)施工企業(yè)在購買基礎(chǔ)材料時(shí)，相關(guān)的商家大多數(shù)是一些小型、微型的企業(yè)，沒有辦法向購買方提供增值稅專用發(fā)票。并且有些房地產(chǎn)企業(yè)所用的這些材料都是按照5%的簡易辦法計(jì)算的增值稅，而建筑施工企業(yè)適用10%的稅率，兩者之間就出現(xiàn)5%的銷項(xiàng)稅率與進(jìn)項(xiàng)稅率差，從而讓建筑施工企業(yè)稅負(fù)增加，但是建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游，最終還是會(huì)把這個(gè)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)身上。更值得引起注意的是，往往這一部分支出在成本當(dāng)中的占比很大，都在20%至30%之間，這就在很大程度上增加了企業(yè)稅負(fù)，讓“營改增”不能很好的為企業(yè)減輕稅負(fù)。

2.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人力成本核算的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中代建的建筑施工企業(yè)需要很龐大的勞動(dòng)力，這也構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的成本。為了低廉的勞動(dòng)力成本，企業(yè)一般會(huì)臨時(shí)招聘農(nóng)民工或者是與勞務(wù)企業(yè)簽訂合作協(xié)議來獲取勞動(dòng)力。這一部分的成本就很難取得增值稅專用發(fā)票，因?yàn)檗r(nóng)民為個(gè)體戶工作自然無法提供，而目前市場上的勞務(wù)企業(yè)也并沒有什么進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣的。由于增值稅專用發(fā)票的無法取得，所以房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)人工成本這一塊無法抵扣成本。

（三）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金核算及票據(jù)管理的影響

1.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金核算的影響

企業(yè)一定要保障資金有與之相適應(yīng)的流動(dòng)性，現(xiàn)金流也成了各企業(yè)生存發(fā)展的命脈。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，其涉及的資金項(xiàng)目都非常龐大并且周期運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間長，如若不能解決資金流轉(zhuǎn)的問題會(huì)給企業(yè)帶來巨大的傷害，發(fā)展停滯不前。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售模式大多采用“期房銷售”，所以在“營改增”以前，當(dāng)企業(yè)收到客戶的預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，當(dāng)期便產(chǎn)生營業(yè)稅納稅義務(wù)，需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅，給企業(yè)帶來了巨大的稅收預(yù)繳的壓力。但是在“營改增”之后，由于只對(duì)產(chǎn)品增值部分交稅，而房地產(chǎn)企業(yè)幾乎僅在房地產(chǎn)開發(fā)建造時(shí)期會(huì)發(fā)生增值，產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額;而在后續(xù)的預(yù)售過程中產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額正好前期的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，所以在預(yù)售階段只需要繳納少部分的增值稅，這就可以降低房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段的稅收壓力。

2.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)管理的影響

“營改增”以來，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際能獲得的進(jìn)項(xiàng)稅額的多少直接影響企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，而目前很多企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票的難度很大，從而影響企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅款抵扣不足，而一般納稅人征稅稅率由5%提升至10%后，又提升了企業(yè)的稅負(fù)水平，此外，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇把業(yè)務(wù)外包，但其外包的建筑企業(yè)的絕大多數(shù)員工都是農(nóng)民工或是臨時(shí)無資質(zhì)人員，企業(yè)在這一方面難以取得專票抵扣稅，使得企業(yè)在“營改增”之后不但沒有達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)目的，相反較之前還有所增加。因此，“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)票據(jù)規(guī)范合理的要求更加迫切。

（四）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算的影響

在“營改增”之前，成本由價(jià)款和稅款組成，而“營改增”之后，增值稅是價(jià)外稅，如果企業(yè)是一般納稅人，在獲取發(fā)票后，用發(fā)票價(jià)款也就是不含稅的價(jià)格計(jì)算成本并核算利潤，并且扣除數(shù)目的大小由取得專用發(fā)票的類型決定。由于收入、成本的計(jì)算方法的改變，企業(yè)在日常經(jīng)營活動(dòng)中計(jì)算得出的應(yīng)納稅所得額也發(fā)生了變化。

（五）“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表核算的影響

關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表，由上述的固定資產(chǎn)入賬方式的變化，營業(yè)稅不再納入固定資產(chǎn)的成本，并且購置固定資產(chǎn)獲得的增值稅專用發(fā)票其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，減少了入賬價(jià)值。資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)總額一欄也因固定資產(chǎn)總額的減少而降低，也就在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于現(xiàn)金流量表，“營改增”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。由于增值稅專用發(fā)票的取得大多都是在企業(yè)完成項(xiàng)目工程之后，所以在這之前企業(yè)要墊付大量的工程費(fèi)用。而由上述房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)可知，企業(yè)支付的每一筆款項(xiàng)的數(shù)額都是巨大的，這就給企業(yè)帶來了很大的資金流動(dòng)壓力。關(guān)于利潤表，“營改增”之后通常房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入不包含銷項(xiàng)稅，這就相當(dāng)于營業(yè)收入的減少，給企業(yè)收入方面的數(shù)據(jù)帶來了不可觀的因素。在以上論述中已提及房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本，相關(guān)建筑材料成本、勞動(dòng)力成本也因增值稅專用發(fā)票的難取得而讓營業(yè)成本上升，導(dǎo)致利潤的降低。

三、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的應(yīng)對(duì)策略

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目成本稅務(wù)籌劃

在企業(yè)運(yùn)營的過程當(dāng)中追求收入最大化的目標(biāo)沒有錯(cuò)，但是收入的增長更多的是依靠市場的活力，在這其間企業(yè)除了通過廣告等宣傳方式來拓展市場外，其他的方式對(duì)收入的影響并不大。而真正企業(yè)更多關(guān)注的是利益最大化，成本的適度對(duì)利潤來說舉足輕重。如若我們企業(yè)的財(cái)務(wù)部門能對(duì)采購項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場調(diào)研并結(jié)合增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃，對(duì)可能會(huì)產(chǎn)生的稅收和支出加以分析，盡可能地減少企業(yè)的開發(fā)成本并將建筑成本合理分?jǐn)偂?/p>

（二）及時(shí)取得發(fā)票

房地產(chǎn)企業(yè)還需要在增值稅專用發(fā)票上把關(guān)，無論是購買什么材料，不要貪圖一時(shí)的小便宜就不向商家索取發(fā)票，或許作為買方的企業(yè)會(huì)因不索取發(fā)票獲得小數(shù)目的價(jià)款折扣，但這卻是因小失大的行徑。畢竟房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅金額方面是巨大的，小小的忽視可能會(huì)帶來巨大的蝴蝶效應(yīng)。同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)其他業(yè)務(wù)部門發(fā)票意識(shí)的建立，積極主動(dòng)地在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)向供應(yīng)方索取發(fā)票，并及時(shí)地交付于財(cái)務(wù)部門。財(cái)務(wù)人員還是要提高自己的會(huì)計(jì)專業(yè)素養(yǎng)，提高稅務(wù)意識(shí)，合理使用、甄別發(fā)票。

（三）做好對(duì)增值稅涉稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

“營改增”后，了解增值稅的特征是最基本的工作，再根據(jù)增值稅的相關(guān)特性培養(yǎng)應(yīng)有的處理反應(yīng)，各部門要關(guān)注企業(yè)發(fā)生的增值稅業(yè)務(wù)并對(duì)其產(chǎn)生的過程進(jìn)行詳細(xì)的記錄，處理好每一筆涉稅的金額和整理好與之相對(duì)的增值稅發(fā)票，做到專事有專票，同時(shí)還要對(duì)涉稅管理工作加以監(jiān)督，可以設(shè)立涉稅監(jiān)督小組對(duì)企業(yè)發(fā)生的涉稅經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督并對(duì)有關(guān)票據(jù)進(jìn)行稽核。

（四）強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)核算管理制度

一是企業(yè)要建立科學(xué)的會(huì)計(jì)核算制度，將會(huì)計(jì)核算中的每一步驟都做好詳細(xì)的規(guī)劃，尤其是在“營改增”之后，一些發(fā)生變化的會(huì)計(jì)核算要做好事前籌劃;并且要做到專事有專人，專人有專責(zé)，落實(shí)好責(zé)任制度，這樣才能保證各項(xiàng)工作順利開展。二是企業(yè)要建立嚴(yán)格的內(nèi)控管理制度，用制度管理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)操作流程，對(duì)重要的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)實(shí)施全方位的監(jiān)督和控制。

四、結(jié)語

“營改增”政策落地以后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響，不僅對(duì)各行各業(yè)有積極引導(dǎo)作用，也對(duì)會(huì)計(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有現(xiàn)實(shí)意義。總體來看“營改增”在宏觀層面上確是可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，避免了營業(yè)稅的重復(fù)征稅的問題。為了能夠讓“營改增”真正發(fā)揮實(shí)效，讓房地產(chǎn)企業(yè)提高市場熱度，各企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要學(xué)習(xí)運(yùn)用好“營改增”的內(nèi)容及實(shí)施細(xì)則，規(guī)范完善企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算并使之與“營改增”相適配。（作者單位：淳安千島湖旅游集團(tuán)有限公司）